朱晔

摘要：随着我国经济的快速发展，各行各业都取得了非常大的成就，城镇化进程进一步加快，我国城市小区也越来越多，小区物业管理的问题越来越引起人们的重视，非常多的地方物业管理做的不到位。本文着重研究住宅小区物业管理中存在的问题，并提出一些可行性的建议。

关键词：社区建设；物业；物业管理

随着我国经济的快速发展，各行各业都取得了非常大的成就，城镇化进程进一步加快，我国城市小区也越來越多，小区物业管理的问题越来越引起人们的重视，非常多的地方物业管理做的不到位。物业管理对于人们的生活非常重要，物业管理如果做的好的话，人们的生活将更加的方便，而且对于城市的发展也是具有非常大的作用，但是目前我国的物业管理普遍存在很多的问题，往往会发生物业没人管理的情况，导致物业企业与人们经常发生一些矛盾，物业管理做的不够好，严重影响了城市的发展，因此非常有必要研究物业管理出现的问题，进而得出一些解决的方案。

1 城市住宅小区物业管理的现状

1.1 开发初期的小区物业管理情况

小区刚开始的时候，物业往往很规范，由于开发商为了让顾客觉得不错，寻找可以卖的点，所以都会尽力去做好的，而且小区的环境方面也能够做到非常好，争取做到令人满意，大部分的业主都可以做到一些应尽的义务，都可以按时交物业管理费，企业也能够尽他们最大努力来使得业主满意，然而慢慢的房子卖完了，非常多的问题就开始暴露出来，企业和业主的矛盾开始越来越明显。

1.2 开发结束小区的物业管理情况

开发结束后，物业管理开始越来越懈怠，勉强维持着管理，有一部分直接就不管了，业主开始入住的时候必须把所有的物业费都交了才能入住，所以一开始业主的物业管理费都交了，这时候这些钱足够维持正常的物业管理，所以物业管理也非常的到位，但是一旦时间长了，各种问题出现了，实际上是开发商为了减少施工成本，买一些次的材料，再加上施工人员的不专业，导致出现很多问题，所以，物业管理就变得越来越有难度，业主也就和物业企业有了矛盾。

1.3 老旧小区、 老住宅的物业管理情况

一些旧的小区物业管理基本上就没有，我国城市商品住宅小区开发差不多有20年了，以前都是福利分房，各个单位都有自己的家属楼房，一般有什么问题都是有单位的专门人员进行服务管理，后来福利分房被取消，开发商就开始抓住机会来盖楼房。旧的小区各方面条件不行，在这些地方物业管理非常的难，许多住户根本不了解物业管理，只是需要服务但不想付出，一般都会想少交钱多享受服务，所以旧的小区物业管理更难实行。

2 城市住宅小区物业管理存在的问题

2.1物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位，执行力度不够

物业管理特别的复杂，涉及到方方面面，有开发企业，物业管理企业、业主、等等。现阶段没有一个非常完整的体系。政府没有很好的宣传法律，所以一些企业也不太重视物业管理，物业管理企业没有把物业管理放在最重要的位置，业主违规又没有及时得到制止，因此导致物业管理没有得到很好的进行。

2.2物业管理企业服务不到位，经费使用不透明

一部分业主不服从规定做这些影响形象的事情，比如毁坏公共设施、随便搭建房屋、不经过物业管理企业的同意就安装防盗门窗，进而使得别的一些业主对这样的行为不满意，物业管理企业并不能够做什么来制止这样的行为，物业管理企业越是不管，这些人越放纵，导致物业管理越有难度，进而矛盾纠纷也会越来越多。

2.3房屋质量不过关，开发商存在遗留问题

一些开发商由于技术水平不高施工完成后会出现好多问题，比如房间漏水等等，业主必须想办法来解决这样的状况，本来这样的情况是开发商的问题，但是业主却找物业管理解决问题，这就导致责任不明确，因此没有真正解决事情。

3对完善物业管理的几点建议

3.1 完善物业法律法规，加强宣传力度，提高全民物业管理消费意识

建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、 设备设施管理、 环境卫生管理、 保安保卫、 消防安全管理等法律、法规。社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己的义务和责任。社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理，在社区中依法开展物业服务活动，提升城市管理整体水平。

3.2 物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同

政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发建设过程，能为后来的物业服务创造一个良好的条件。

3.3依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用

由政府的最基层组织———街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会，要监督物业公司支付业委会活动经费。业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权。

3.4加强对开发商的监管，明确开发商的责任

目前城市建设中的小区时间最长不过20余年，房屋质量问题、 基础设施问题，确实比比皆是。因此，各级政府在审批验收小区时，要有长远目光，严格把关，不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金，解决规划设计、施工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作。

3.5物业管理企业坚守职责，保证服务

物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责地为业主服务。

4结束语

从上面的研究能够得到，我国物业管理仍然存在很大的不足，要想这一问题得到很好的解决，必须建立相应的法律法规，而且一定要严格遵守法律法规，可以建立相应的监管体系，使得物业管理能够更加的规范，大力宣传物业服务，让业主明白物业服务是有偿服务，这样就可以处理好物业管理难的问题。

参考文献：

[1]余兴全.提升物业服务满意度的思考[J].南方论刊，2010（6） ：71-72.

[2]甘志英.住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].新疆警官高等专科学校学报，2010，30（1）：55-58.