吴 涛

1. 上海建工四建集团有限公司 上海 201103；2. 上海建筑改建与持续利用工程技术研究中心 上海 201103

随着城市的发展，旧住房修缮改造将成为城市建设的重要组成部分之一，而外墙粉刷层开裂、起皮、脱落等现象是旧房综合改造常面临的问题之一[1-3]。

目前一般对此类现象的改造方法是铲除原有粉刷层再进行重新粉刷，但这种方法不能从根本上解决因厨卫间渗漏水引起的外墙粉刷层脱落的问题，即使修缮完成不久，卫生间、厨房间的外墙仍会出现不同程度的外墙粉刷层被侵蚀、疏松、风化等现象，严重影响了小区的外貌和居民的生活质量。

引起厨卫间出现渗漏水的原因有很多，综合分析主要有以下几个方面：

1）住户厨卫间内的防水措施未实施或相关技术措施未做到位。

2）住户在装修时嵌入厨卫间墙体的水管老化，导致水管有毛细孔现象，由此造成长期渗水，导致住房外墙面被侵蚀。

3）因厨卫间的室内防水均为住户自行作为，基本不在旧住房修缮项目之列，因此旧住房厨卫间外墙立面易产生上述现象，已然成为旧住房的通病。

本文以此为背景，研究在旧住房修缮改造中对厨卫间相对应的外墙面实施背水面防水技术，研究成果不仅能提高旧住房修缮质量，同时也为相关工程提供良好的技术支撑与示范引领作用。

1 旧住房建筑现状分析

20世纪八九十年代的上海住宅建筑基本以砖混结构为主，由于设计、施工、构造、选材等原因，建筑外墙渗漏屡有发生，尤其是厨卫间的外墙，另有原先室内的防水措施老化等因素，该部位在使用中形成由内向外渗漏水的现象，致使外墙渗漏严重，且在实施住宅修缮工程后重复发生渗漏，严重影响住宅修缮工程质量及建筑物的正常使用，已引起了住宅修缮主管部门及有关方面的高度关注，但由于住房产权、施工繁杂、治理费用等因素的限制，旧住房厨卫间的渗漏常不能从迎水面进行综合治理，因此，从背水面来处理渗漏的技术也已成为研究和关注的一大重点。

本文就采用疏堵结合的方法阐述在修缮工程中对旧住房厨卫间外墙背水面防水技术的应用。

2 修缮技术难点

1）外墙防水材料有多种，普通的柔性材料难以达到与外墙装饰层基面牢固衔接形成一个整体的效果，在背水面防水维修时，还要考虑材料的抗裂性能，当外墙基层侧壁发生裂缝时，防水层因为拉伸率以及抗拉强度的限制，造成跟随开裂，形成渗漏。因此背水面防水材料的选择尤为重要。

2）由于老的建筑砖缝中的砂浆粉化严重，强度很低，而且疏松的砂浆面对防水涂料的黏结力会大大降低，若直接做防水处理，则黏结强度会受到很大的影响，这给外墙面防水带来了更大的技术难度。

3）由于旧住房修缮受到不能入户的条件限制，采取的是背水面施工，水分被阻挡在墙体内，如果一味地在墙体外侧封堵，水还会从渗漏部位的两侧和下方漫延，造成更大面积的渗漏，由此引起的外墙粉刷层脱落、开裂的现象更为严重。

3 旧住房外墙修缮背水面防水技术分析

3.1 防水材料的选择

针对旧住房大都为砖混结构、粉刷饰面的情况，以及背水面防水具有高渗水压、高主动黏结性、高拉伸率、腐蚀性的特性，通过对水泥基渗透结晶型防水涂料、水泥基的聚合物防水砂浆、韧性防水涂料以及抗渗水砂浆等多种材料的特性研究，确定旧住房外墙修缮背水面防水材料以无机类的防水材料系统为主。

3.2 防水基层处理技术

针对旧住房砖缝中的砂浆粉化严重、强度很低等情况，在实施背水面防水之前，研究形成对疏松的砌筑砂浆缝涂刷砂浆加强剂的方法，同时如发现渗水点，则采取局部微膨胀抗裂胶泥封堵或注浆处理。

3.3 防疏结合的外墙修缮背水面防水技术体系

针对旧住房厨卫间外墙的不同破损程度，若因外墙面涂料起皮、开裂等造成渗水显现的，仅铲除涂料面层后，采用聚合物防水涂料、韧性双组分防水涂料等处理的施工工艺，称之为“薄层防水”；若外墙面因粉刷砂浆松动、空鼓、起壳等造成的渗水显现，则需铲除至墙体基层，采用聚合物砂浆、抗渗砂浆粉刷，再施涂水泥基渗透结晶型防水材料的施工工艺，称之为“厚层防水”。

在实施外墙背水面施工前，通过在外墙面设置引导疏水管系，使积水通过疏水管系导出墙体外，达到防疏结合的效果。同时根据旧住房外墙面的破损程度，研究形成薄层防水和厚层防水共2项技术（表1）。

表1 防水体系构造设计方案

1）预埋引水管＋自愈合防水膜＋装饰涂层的背水面薄层防水技术（图1）。

2）预埋引水管＋抗渗砂浆＋渗透结晶型防水涂层＋装饰涂层的背水面厚层防水技术（图2）。

图1 薄层防水构造示意

图2 厚层防水构造示意

引水管设置：选择在防水工作面的下端中部打一个洞孔（一般设置在楼层圈梁上部，每1楼层设置1个），直径控制在10 mm，深度20 mm，呈外低内高的倾斜度，防止渗水或雨水倒灌。将疏水管道插入洞孔内，外面用聚合物砂浆固定，管道的长度以超过装饰层至少2 mm为准。

4 案例分析

4.1 房屋概况

多层住宅修缮工程一般为6层砖混结构，基本房型为厨房间、卫生间位于建筑北侧，紧靠楼梯间。

4.2 房屋现状分析

经现场踏勘，房屋紧靠外墙立面卫生间、厨房间墙体外墙涂料，都出现不同程度的起皮、脱落、开裂等现象（图3、图4）。

图3 卫生间外墙受损

图4 厨房间外墙受损

4.3 修缮方案

由于被修缮的建筑属于比较陈旧的砖混结构多层楼房，外墙表面的砂浆层比较疏松，砖块之间砂浆层的强度比较低，一旦水源从墙内渗漏出来，外立面就会发生渗水、空鼓、开裂、剥落，涂料层就会起皮、起壳、粉化和掉落。在不能于室内介入施工的情况下，外立面墙面如果出现因渗水而引起的大面积墙面损坏的情况，如何在室外完成修复施工是项目实施面临的主要技术难题之一。

针对渗水部位仅涂料层起皮，粉刷基层未空鼓的，采用薄层防水处理；针对渗水部位空鼓、开裂、剥落的，采用厚层防水处理。

4.4 施工工艺

4.4.1 薄层防水施工工艺

1）检查墙面，清除起皮层腻子和涂料及粉化砂浆层。

2）用水冲洗修补面。

3）确保基面处于饱和面干状态。

4）将自愈合防水膜Krystol®T1按5份粉兑2份水（体积比）的比例调和成浆状。

5）用硬毛刷子以圆周方式涂刷整个表面，覆盖率为0.75 kg/m2。

6）待Krystol®T1层表干后（约3 h）涂刷1层自愈合防水膜BY(S)-T2。

7）BY(S)-T2涂装料按5份粉兑2份水（体积比）的比例调和成浆状。

8）涂刷或喷涂BY(S)-T2，厚度大于3 mm，用量为0.6 kg/m2（图5）。

4.4.2 厚层防水施工工艺

1）检查墙面，圈定工作面，清除起皮层的腻子、涂料层和疏松砂浆层，修复空鼓、起壳和疏松部位，尽可能清除到砖面。

2）用水冲洗工作面。

3）确保工作基面处于饱和干燥状态。

4）由于水泥基渗透结晶型防水涂料只有涂刷在水泥基的墙体上效果才会理想，所以我们设计先将抗渗砂浆直接批刮在砖墙上（抗渗砂浆由普通砂浆添加抗渗助剂组成），干燥1 d，不需要等待完全干燥就可以下一步的作业；砂浆的厚度可以根据原墙砂浆层的厚度确定。

5）将水泥基渗透结晶型防水涂料按一定比例加水搅拌均匀并静置5 min后待用。

6）涂刷前再搅拌几分钟后用硬毛刷涂刷在防水工作面上，涂刷2道，总厚度0.8～1.0 mm，用量1.2～1.5 kg/m2。

7）由于抗渗砂浆的厚度足以找平，所以后道的找平砂浆可以免去。

8）待砂浆层干燥后可以用外墙腻子找平，再涂刷抗碱底漆1道、装饰性面涂2道。

9）清理工作面、结束施工（图6）。

图5 薄层防水工艺示意

图6 厚层防水工艺示意

4.5 实施后效果

厨卫间外墙实施防水面防水后，经过半年多及几场大雨的严峻考验，未发生任何渗漏现象，受到住户的好评（图7、图8）。

图7 实施防水部位示意（注：阴影部位为实施防水部位）

图8 实施背水面防水后效果

5 结语

综上所述，旧住房外墙背水面渗漏问题的治理难度较大，关键是根据渗漏情况、基层的破损情况，选择合适的防水材料，同时考虑疏堵结合，结合精心的施工才能成功[4-5]。通过旧住房外墙修缮背水面防水技术的研究与实践，在本次修缮工程项目中尝试性应用了新技术、新材料，解决了旧住房由于厨卫间渗漏水导致外墙出现的涂料开裂、起皮、脱落，外墙粉刷层疏松、风化等问题，并且在提高旧住房修缮质量方面发挥了积极作用，不仅实现了良好的社会效益，对于国内相似工程的实施也有较大的借鉴意义。