营改增对房地产企业的影响及应对措施分析

2018-12-15任忠义

财会学习 2018年26期

任忠义

摘要：实行营改增之后，税收的范围也相应的做出调整，与房地产企业有关的成本在一定水平做了下降处理，这会产生很大的影响对于企业所得税、管理发票方面和计算成本。对于房地产企业而言，营改增可以带来机会也可以带来挑战，我国的重要产业之一就是房地产，相关税收部门也应该认真管理相关税收内容，这样对于其顺利健康的发展才有所帮助，在此将分析房地产企业受到营改增的影响，以及相关措施，让政策顺利实行，帮助房地产企业顺利前进。

关键词：营改增；房地产企业；应对措施

在目前的税收体制之中，第二产业中主要运用增值税，主要就是制造业。第三产业运用的是营业税，主要就是服务业。目前，发展的方向就是努力的改变经济的发展，改变产业结构是以服务业的发展为基础，向服务经济去发展。颁布营改增政策，目的是减税在结构上，从现在实行情况上，很多的企业都相应的把税负减少，随着推进，范围将扩大。这个政策的目的就是实行一个完善的税制，一个全面的公平的税制。

一、房地产企业的相关特点

（一）周期比较长

一个房地产项目的开发，主要步骤是：调查是否可行、制定决策、准备工作、建设、出售和支付等环节，步骤比较多，经历时间长。再加上每个企业的工作进行过程和相关流程之间具有差异，会影响到周期时间。

（二）涉及企业多

房地产企业必须和众多的行业企业进行沟通交流，例如金融行业、设计行业、运输行业、广告建筑企业等，涉及的行业企业众多，使得房地产企业的有关税收的问题会与其他企业的影响有关系，别的行业企业的情况也会造成不同程度的影响。

（三）投入资金大

在一个项目开发的前期，是要很大笔资金投入的，这样才能开启后续的工作。这些费用主要包括使用土地的资金、拆迁的安置费用、基础设施的建设费用以及在开发这个项目时的一些管理的资金、财务上的周转资金等，其中更主要的就是有关土地的费用和建设期间的费用。

（四）融资成本大

因为前面几点关于房地产企业的特点，使得在开发的时候对于现金的流动有一定的要求，要保证项目能顺利进行，就需要相关企业有足够的融资能力。一般在开工之前，房地产企业会利用许多的融资渠道来达到目的，这也就使得增加前期的融资成本。

二、房地产企业受到营改增的影响

房地产企业涉及的内容很多，流程复杂，所以营改增这项政策会房地产企业造成一定的影响，这些影响主要包括资金流通、成本等方面的问题。

（一）房地产企业受到的关于成本的影响

在一切的开发成本中，占据比例比较大的就是有关土地的费用和建设的费用。而政策改革涉及到建筑业，在政策之下，建筑业会增加税负，并且这些税负也会相应的到房地产企业上，使得开发成本变得更大。

建筑业采购相关材料涉及许多的供应商，这些供应商一般都是一些小规模的或者个体户，比较散杂，所以可能在采购一些材料时并没有发票或者是增值税的发票，就造成在必要开销环节不能抵扣这些正常的税额，那么建筑业的税负就会增加。现在，人工成本也是不低，在建筑总造价中，人工费用也占有很大部分，这些劳动力主要来源是各个劳务公司或者是农民之类的，如果是小公司，可能没有办法承受劳务带来的增值税，多数情况下会把这个压力给到施工的单位，而这些劳动人员也不能开增值税发票，所以也不能抵扣正常税额。因此，随着税负变大，建筑业的有关成本也会变大，也会把这些压力带到房地产企业中，使得房地产企业的成本变大。

（二）房地产受到的税负方面影响

之前，使用的营业税和增值税两种税收制度在房地产企业之中，两种税收制度的相互配合，能够解決重复征税的问题，对于开发成本也能进行降低。营改增这项政策，一方面能够解决重复征税的问题，让企业的税务负担变小，另一方面能够把企业内部的结构进行改善，相应的改变模式，让企业更好的进入社会竞争，发挥自己的价值。对于房地产企业而言，最大的好处就是，通过营改增政策可以从销售额中把土地出让金剔除。对于一二线城市而言，土地相关成本也是大笔资金，这个政策能在一定程度上保护一二线城市房地产企业。

但是对于一些小规模、所处地区经济一般、发展缓慢、经营不合理的房地产企业，不是很能够适应营改增，会引起税负变大的情况，让企业的经营出现问题。在土地成本上，发展较慢的地区这项成本可能没有一二线城市多，但是也没有呈现减税的现象，再加上，营改增的政策已经全面推进，一些企业很难改革，不能跟上改革的步伐，例如建筑业，可能会造成不能形成增值税链条，然后没有办法抵扣相应增值税，这样让税务负担变大。

（三）房地产受到的现金流方面影响

减税就是营改增的计划，如果企业能把减税工作做好，那么用于税款的现金也会减少支出，就能有利于现金流的利用改善。房地产企业为了更好的发展，会买很多的设备设施，因为营改增政策，在现金流表中，房地产企业的现金流数据会变小，然后房地产企业就会采取投资的办法。再加上现在市场的激烈竞争和企业本身的复杂性，房地产企业可能会把融资扩大，这样才有足够的现金流，但是由于融资在前期是具有阶段性的，这样企业会承担很大的债务压力。

（四）房地产受到的利润方面影响

因为前面提到一些行业会把税负给到房地产企业，让其成本增加，在现在市场环境之下，想以售价提高的形式来降低成本，让消费者承担这部分费用是不容易实现的，企业只能自己承受，这就会造成利润的损伤。

三、房地产企业的应对措施

（一）完善内部管理

对于企业而言，营改增涉及的范围很大，需要全企业的上下人员一起去面对。首先就是积极的宣传营改增政策，邀请相关专业人员进行培训服务工作，让领导班子清楚了解营改增的影响，有哪些机遇或者挑战，财务方面的有关人员以及核算开发成本的有关人员要对工作的流程认真的掌握，各方面的技能管理能力要进行提高。还要设置相关的管理系统，对于纳税的业务要进行完善的处理，构建一个规范的操作流程，明白纳税工作的重要意义。还要设置与管理纳税的部门单位，专门人员管理，对于企业之中的财务要严格管理控制，对于发票的管理要进行完善，对于计算的质量要有保证，确认每个计算都符合相关的规定，不能擅自把收据等作为发票处理，对于各个程序管理要严谨，在项目完成之后要严格执行验收的工作，确保无误。

（二）做好准备工作

在计划税务方面，经过营改增政策之后，会有一定改善空间，企业要利用这机会，针对具体情况使用。要管理好关于增值税的发票，例如在购买一些材料的时候，不要零散的买。要有纳税的意识，不要因为一些小便宜而不要发票，让企业无法因为抵扣增值税造成的负担现象变少。对于企业合作的对象要认真选择，对合作对象进行管理。选择的方式可以利用招投标的办法，从多个方面考虑合作对象，例如对象的资历、价格、以往项目的水平等，进行严格的筛选，鉴定合同。选择的对象要是纳税人，才能抵扣增值税，如果是小规模的，也要通过商量争取开发票，避免因为税务负担过重。如果要让企业的经济效益提高就要对各个方面的支出进行管理，对于融资的成本进行控制，完善资源结构，合理利用企业的资源。

（三）调整经营方式

因为营改增政策，使得多个方面的成本发生变化，这对于企业的经营、运行等有会有一些影响。所以企业需要了解现在市场的状态，根据得到的相关信息适当的做出调整。一方面是将周期时间变短，资金的使用合理和准备筹划，能够提高资金运行速度，周转率提高，相应降低成本。再者是要提升质量，对于公共设施的投入要加大力度，可以抵扣增值税，还能提高竞争能力。另一方面是多元化发展，减轻自身的负担，经济效益也能增长。