[摘 要]文章从税收制度这一重要要素的角度，對“营改增”后房地产行业的税收情况进行分析。发现“营改增”后，房地产行业一般纳税人的税负率普遍下降，其税负的均衡点为9.59%；小规模纳税人的税负呈现全面下降的态势，下降了4个百分点。2017年，全国上市房地产企业的平均税负率为13.34%，比其他上市公司的平均税负率高出4.64个百分点。

[关键词]税率改革；税负；利润影响

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.049

1 引 言

税收作为调节国家产业发展的重要工具，长久以来受国家的重视。而房地产行业作为近年来引领我国经济发展的重要力量，它的发展不仅关系到国家经济发展的长远战略，也关系到其他相关产业的发展趋势，更关系到国民生产及地方区域经济的发展。而“营改增”政策的实施，给房地产业带来了挑战，其发展变化值得我们探究思考。

2 “营改增”对房地产业税负的影响

增值税纳税人按照经营规模及会计核算的健全程度分为一般纳税人和小规模纳税人。其中，一般纳税人适用11%税率，采用一般计税方法计税；小规模纳税人按照5%征收率征收，采用简易计税法计算应纳税额。“营改增”前后的税负均衡点，可以很好地反映政策实施前后的税负变化情况。

2.1 税负变化用一般计税法计算

根据国家统计局发布的数字，房地产业地价大约占总成本的40%。房地产业在“营改增”前营业税率为5%，“营改增”后增值税率为11%，通过已有文献对于“营改增”前后的税负，以及平衡关系计算出平衡点的抵扣率，约为9.59%。也就是说，如果外购抵扣进项税额占销售收入之比大于9.59%，税负下降，下降幅度与抵扣率成正比；反之，税负率将会上升。

2.2 税负变化用简易计税法计算

房地产行业受“营改增”的影响最大，为了不使市场秩序紊乱，应对房地产项目使用过渡性的政策，包括出售老房地产以及现房地产项目，可以选择使用简易计税法按5%的税率进行征税。 [1]通过对已有文献的研究，根据均衡关系，采用简易方法计税的税负大致为4.8%。相比5%的税率，其实际税负下降了0.2个百分点，税负的降幅下降了4个百分点。

3 “营改增”对上市房地产企业的税负影响

（1）根据沪深股市，我国的上市公司有3200多家，根据这些公司的财务报表数据推算税负大约为8.7%。上市的房地产公司近130家，2017年营业额达150000000亿元，各项税费约20000000亿元，税负为13.34%，在所有的上市公司中约排在第九位，可见，房地产公司税负高于一般上市公司4.64%。

（2）上市房地产公司税负变化。从制度层面上看，“营改增”后增值税税负与抵扣率相关度极高，税负与抵扣购进成本及营业收入比例成反比。通过研究2017年沪深上市公司中，排名靠前的几家房地产公司的税负变化情况，我们可以发现一些规律。数据来源于2018年房天下网的房地产企业排名，它是基于2017年各公司的业绩以及规模等综合考量，将内地与海外的部分企业综合排名制作而成的。为了照顾到香港的企业，该数据把口径调到一致，选择沪深公司中排名前十位的房地产公司作为研究对象，主营业额的税金单位取整数，税负以年报的实缴税金及附加业务收入进行计量。由于上市公司只披露了股东变化，故假定所研究的时间范围内税负一直保持不变，同时对“营改增”的房地产企业税负变化不产生剧烈影响。

通过比对研究，我们可以发现三个十分明显的规律：第一，税负的平均水平下降剧烈。在所研究的沪深股市中排名在前十位的房地产上市开发公司，我们可以发现，平均的税负率下降了近0.8个百分点。[2]第二，全部的税负都有所下降。通过观察“营改增”政策实施后，沪深两市排名前十的房地产公司，会发现房地产公司的税负全部都有所下降。第三，下降幅度均不小，但细致分析，又有所不一样。比如说荣盛、金科地产、华夏幸福等，都下降了近1.5个百分点；新城控股这一排名前十的房地产开发有限公司，达到了最大降幅的近2个百分点，比最低的万科股份高出了1.9个百分点。这些数字表明，不同房地产企业之间，下降幅度的不同。

4 影响“减税”的因素剖析

“减税”成为“营改增”政策的总体指导思想。房地产公司充分享受着“营改增”中的“减税”福利。实际的业务办理过程中出现了一些较为普遍的问题，严重地影响了“营改增”中所应具有的减税的效果。

4.1 人工进项税费的抵扣问题

无法充分抵扣人工费这一进项税。[3]房地产业的重要的上游行业——施工行业，属于比较典型的劳动密集型的产业，人工费在整个工程造价中的估算高达20%，有的甚至达到了30%。经过笔者多年的研究观测发现，这些施工工人的来源主要是两种渠道：一种是委托劳务公司招聘的工人，另一种则是临时招聘的农民工。其中，农民工的数量占整个行业的大多数。而农民工的劳务结束后是无法提供合法的抵扣凭证的，继而无法形成合法的进项税额。而劳务公司提供的建筑工人则不一样——劳务公司属于一般纳税人，能够提供具有法律效力的抵扣凭证。这样的话，进款税额只能按照6%的税率进行抵扣，在一定程度上增加了建筑施工企业的税收负担。

4.2 部分建筑施工的材料抵扣不充分

房地产的开发过程中，会使用种类繁多的建筑材料。其中，一些大宗的建筑材料产品是通过大型的供货商以及合法的采购途径进货的，房地产企业也可以取得合法的抵扣税额的进货凭证。而更多的零零散散的建筑材料，却是通过一些个体工商户甚至一些五金店级别的供货商进行提供的。[4]这些供货商提供的更多是税务机关代开的增值税专用发票，这样的发票有一个典型的特点，就是进项税额的抵扣不够充分。甚至还有不少建筑工程所使用的沙石是直接通过个人渠道引进的，这样的进货方式，连发票都没有，更无法抵扣相应的进项税额。同时，在经营过程中，大量的非增值的要素，被不科学、不合理地纳入了增值税的税基之中，这样也使得企业的税收负担上升剧烈。

4.3 政府性收费无法进行合理的抵扣

在开发阶段，房地产公司必须要向当地政府办理各种手续，在办理手续的过程中，会缴纳各种各样的费用。比如招标、拆迁、人防设施、质检等大量费用，这些费用需要进行报批，但是不能进行进项税额的抵扣。

除了这些税额之外，房地产公司作为资金密集型企业，具有庞大的贷款额度。这些贷款额度也会产生相应的庞大利息，同时，对这些利息的支出也会很多。但是，这些贷款的利息，并不能对进项税额进行相应的抵扣。这种普遍存在的情况，严重影响着企业享受应有的“营改增”红利减税待遇。此外，还有企业的长期经营战略与管理，比如合同管理、发票管理等，也会使得企业的红利待遇大打折扣。

5 结 论

通过全文所述，“营改增”确实有利于降低房地产公司的税收负担，但是从更严格的学术意义上讲，税负的变化与抵扣率具有不可或缺的关系。房地产公司应根据“营改增”政策后的变化进行企业财务管理的大调整，防止进项税无法抵扣造成的损失，做到未雨绸缪。

参考文献：

[1]刘艳红. “营改增”对房地产业的税负影响及对策思考[J]. 会计之友， 2016（11）：98-100.

[2]曾艳梅. 试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J]. 财会学习， 2017（12）：167-167.

[3]刘来荣. “营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J]. 中外企业家， 2017（10）：187.

[4]郑思敏， 李明朗. 浅析“营改增”对房地产企业财务影响[J]. 北方经贸， 2017（8）：55-56.

[作者简介]徐曦（1982—），女，湖南益阳人，硕士，高级会计师，研究方向：会计理论与实务。