王琳

[摘 要] 随着城市化进程的加快，人居环境的影响逐渐成为人们越来越关注的问题。房地产开发管理者作为创造和改善城市人居环境主要参与者、设计者，应当从人居环境理念出发，对当前所出现的种种问题与矛盾寻求解决方案，实现生态平衡。 文章介绍了城市化对于人居环境理念的影响， 探讨了房地产开发过程中人居环境理念要求与实现方案，力求运用以人为本 的生活设计理念去满足居住者的要求， 努力建设居住方便、 舒适和安全经济的建筑。

[关键词] 人居理念；房地产开发管理；建筑设计

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 19. 043

[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2018）19- 0099- 02

0 前 言

城市化被认为是21世纪最具影响实力的实践之一。目前，城市化发展正从量变的发展转向质变的发展过程。品质化的人居环境逐渐成为现代城市化发展的主题。中国房地产历经十余年的快速发展，达到了空前的高度，在经历了借鉴、汲取、创造的行业进程后，越来越多的行业巨擘开始探索人居的本源。大家正以高度的企业责任感，不断探索人居本源，以环境为基础，运用生态学、建筑学的原理及现代科学管理手段，寻求自然、建筑和人的和谐统一。在中国，1993年专家吴良镛、周干峙和林志群针对当时建筑业的形势和问题，第一次提出要建立“人居环境科学”。清华大学在1995年成立了“人居环境研究中心”，国家建设部也在2000年设立“中国人居环境奖”，同时在2002年成立人居环境委员会，并举办了首届中国人居环境高峰论坛，这些都是中国建筑设计中人居环境学科研究发展的重要事件。当前，房地产开发过程中的建筑设计和开发管理尤其要考虑到人居环境因素，作为房地产开发管理者更要从创造宜人的城市环境、城市规划、地景学和建筑设计、房地产开发管理等方面着手，使人居环境的规划与建设要在不同层次、不同领域里进行，保障生态环境与建筑的和谐共生。即在“以人为本”的基础上，控制自然资源的使用，创造一个舒适、健康的生活环境，使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅，让人与环境极致融合。

1 我国城市化发展中人居环境现状及影响

随着人们的居住环境在人口迅速增长所造成的压力下不断恶化，人居问题便越来越受到人们的关注。无论是发达国家还是发展中国家，在人居领域都面临着一些同样的问题：拥挤、提供基本服务的经费不足、缺少适当的住房、基础设施每况愈下等。人居环境是人类工作劳动、生活居住、休息游乐和社会交往的空间场所，人类从被动地依赖自然到逐步地利用自然，再到主动地改造自然。人居理念强调把人类聚居作为一个整体，更全面地、系统地、综合地从政治、社会、文化、技术等各个方面予以考虑。

中國在城市化快速发展的过程中，城市生态环境严重遭到破坏，城市经济迅速增长，城市空间日益扩展，从而导致城市水土资源需求急剧增加，带来一系列资源短缺和生态环境破坏问题。这些问题中人口一直是制约着中国发展的重要因素，中国人口已高达13亿多，而美国人口是2.8亿，西欧16国人口才3.8亿，全球高收入国家人口总和也只有9.6亿，如图1图2所示。

这么庞大的就业岗位，势必会影响中国城市化进程。同时，大量人员的涌入，给城市带来更重的负担，导致耕地的不断减少和城市的无序扩大，对能源和自然资源的需求节节上升，导致人居生态环境发生巨大变化。如城市生活生产排出大量废弃物，常常超出城市生态系统自然净化的能力，造成一系列环境污染问题；城市蔓延和城市建设用地扩张，导致城市近郊或远郊大量农田、草地以及各种植被破坏，生物多样性丧失，城市热岛效应极为显著。

2 人居理念在房地产开发过程中的重要性

人居理念是任何时代都绕不开的话题。人类文明的演进，相当大程度上是围绕营造和改善居住环境进行的。纵观人居变迁史，人类大致经历过这样几个划时代的变迁：房屋从无到有—满足居住的功能需求—追求各种舒适便利的附加值—关注自然与健康。

人居环境视野下的建筑具有物质和精神双重意义， 反映了居住者的生存环境和社会心理意识。不同地域的建筑和环境与人居文化互为因果。人居环境理论强调文化内涵， 要求建筑与环境能从精神层面加强居住者的认同感、自豪感和满足感。美国建筑大师伊利尔·沙里宁从人与环境关系考虑，将建筑分为“人工建筑”和“自然建筑”。两者综合构成人类良好的生活环境。人居环境建设是指各建筑及设计学科为实现人类聚居、生态平衡的共同目标和需要而彼此配合进行全面、整体、综合的建设，是人类与生活环境各方面取得平衡、和谐共生的过程。综合而言，创造宜人居住环境需要规划、景观、建筑和设备安装及房地产开发商等各方面的通力合作。城市标志建筑、 历史地段、 历史古迹、 风景名胜等是人居环境的关键组成部分。然而当今社会， 经济快速发展，城市化模式蔓延， 人居环境呈现出严重的趋同现象， 城市特色逐渐丧失。 “ 建设性破坏 ” 正逐渐威胁着许多具有文化底蕴的历史街区和传统建筑，人居文化环境越来越差。因此，房地产开发中的建筑设计要从本质上改变，强调可识别性、归属感和文化内涵。

房地产开发管理人员在追求合理的经济利益的同时，更应将其建筑产品融汇到现有城市的空间之中，成为城市文化的组成部分，应该从人居环境角度出发，主动规划并建造适宜居住的住宅小区，树立园林意识，引导消费潮流。合理的设计定位，因地制宜，设计要符合当地的自然条件，同时符合业主的投资计划的人居环境，必然会取得更高的经济效益。作为高级管理者，应立足于建立自然和谐的人居环境，要考虑城市综合因素，建筑要适应整个城市的发展格调，在建筑材料上要以人为本，围绕绿色生态的建筑设计原则，采用节能建筑材料和高效利用可再生资源，共同推进人居环境建设。

3 人居理念对房地产设计管理的要求

随着生活水平的不断提高，消费者对居住环境的品质也提出了更高的要求。可持续发展已经成为人类发展的最热门话题。在这样的形势之下，健康、舒适、节能、环保正在成为人居消费的新趋势。房地产开发管理者除了考虑项目的整体策划定位、具有较高的设计质量、良好的施工管理能力外，还需要较强的市场观念和敬业精神，更应注重房地产开发过程中关于人居环境理念的探索和实践。

3.1 人居理念应融入前期策划，重视环境改善。

房地产管理者应从专业的角度，对产品的前期策划定位提出建议，能够对于提高最终产品质量和创造宜人居住环境起到关键作用。社会的发展、经济的腾飞以及人们生活水平的不断提高，大家对居住水平、质量以及居住环境有了一种新的追求，环境的优美宁静、户型的合理适用、配套设施的齐全完整以及物业管理的服务周到，工程质量水平、住宅科学含量高低以及品质的好坏直接决定了房地产项目未来的产品溢价及销售业绩。

3.2 建筑及开发过程应注重可持续发展，尊重环境与土地资源

由古至今，建筑都是居住为核心的，在设计和建设的过程中，应首先注重了建筑工程的实用性。作为房地产开发管理者更应注重绿色建筑设计及未来的绿色施工，应当将实用性作为设计的核心形式，对建筑工程本身的实际情况进行全面的分析和考虑，如：环境、天气、地理位置等，从整体的角度进行分析，对能源进行合理、科学的利用，对自然的资源的进行有效的利用，不仅要对不可再生的能源进行有效的保护，也要最大程度上避免能源的过度消耗。房地产管理者应充分考虑土地及其周边环境的关系，在深入进行市场、环境调研之后，根据产品开发定位，充分考虑尊重环境与土地资源，利用现有的地形、地貌，保护现有树木、植被。通过精心设计方案，提供最理想的空间形式，提升土地价值。

3.3 设计应注重保护城市整体空间肌理，应从细部考虑提高环境质量

房地产管理者应特别重视建筑群的整体和城市全局在空间上的有序与协调。考虑城市空间形式更能够满足人类情感和品位的需要，使其在城市公共街道空间的塑造方面具有突出的优点。应创造从室内到室外，从私人空间到开放空间、再到城市公共空间，创造一系列舒适宜人的居住环境，从规划到景观，从建筑群体到建筑装饰细部整体考虑，提高整个环境质量。

4 结 语

黑格尔曾说：“建筑不仅是具有美学价值或技术价值的载体，并且还是对时代可取的生活方式的诠释。”数万年来，每一次人居变革都源自人类对居住生活的需求升级，而每次革命亦深刻地影响着人类文明的演进。房地产开发管理是一套系统综合的工程，而它的相关业务从来都是随着时代而横向拓展，纵向深化。作为房地产開发的高级管理者首先应在合理地组织物质和空间环境，创造宜人的居住生活方面，从策划、规划、建筑设计到景观设计、施工管理，建筑设备技术等一系列方面做好专业把控，站在学科的前列，吸收国际上先进的规划设计理念，发挥其专业特长，更好地参与人居环境建设的决策性工作。其次，房地产管理者应从自我做起，推行以人为本的管理体制，在建设人居环境中逐步引入市场机制，解决人居环境建设中出现的新问题，实现以科技推动人居环境建设发展。