文/孙玥，南开大学

关键字：房价；成本；收入

目前周围的人对房价普遍的感觉就是太高了。举个例子，目前2018年6月最新天津市新房、二手房均价在2.2万/平米，2017年天津市最新公布的市民年人均可支配收入3.7万元。按照三口之家，两个大人一个小孩计算，买一套100平米的房子需要两个人不吃不喝30年。市内六区的房价平均在3.7万/平米，要想在市内六区买房，需要两个人不吃不喝50年。

面对房价与收入如此悬殊的差距，我们该如何处理呢？

我认为应该从根源着手，先找到房价高的原因在哪儿，再研究解决的方法，才能尽量将房价限定到一个合理的范围之内。

首先，从经济学角度讲，房子是一种吉芬商品。所谓吉芬商品，就是随着商品的价格越高，消费者购买的数量越多的一种商品。这是一种特殊的商品，他是不符合一般商品需求规律的。它产生的原因在于消费者的“恐慌”。消费者认为商品的价格会越来越高，而且数量有限，所以会拼命的购买这种商品，而且价格越高，恐慌情绪越严重。

为了应对这用原因导致的房价过高，我认为应该先消除购房者的恐慌情绪，给消费者一个积极的信号——房子还有很多，而且价格不会越来越高。我认为有以下几点措施，可供参考：

1）规范开发商的营销策略，不能让其捂盘惜售，哄抬房价，制造紧张气氛；

2）加快土地开发，加大土地供给，从而给购房者一个积极的信号，消除其对供给不足的恐慌心理；

3）盘活现有存量房，必要时可以改变房屋性质，使现有可居住的存量房都有住宅用房所拥有的权益。目前所说的房价高，一般指的是住宅的价格高，商业和公寓的价格，近几年一直非常平稳。其关键原因一是住宅的生活成本低，民水、民电、带煤气，百姓的居住方便、实惠。二是住宅所获得的权益高，在住宅落户的孩子可以按片区分配到好的小学中，尤其是重点小学片区的房价更是高不可攀。而公寓落户的孩子只能统筹入学，即所有学校孩子招满后，才会将有剩余学位的学校分配给公寓落户的孩子。学校的情况可想而知。三是住宅的安全性高，住宅是不允许用作除居住外其他用途的，小区内都是住户，一般非小区居民是不会进入到小区内的。而公寓等商业用房可以开办公司，进入的人群非常复杂，这对小区居民的安全也构成威胁。

所以，我建议把空置的商业用房可以改造成住宅，既可以盘活空置资源，避免浪费，又可以增加住宅供给量，给高烧的房价退烧。

4）打击投资炒房者，帮助刚需购房者。由于人们对房价上涨的预期，会将住房当做一项投资品来购买，而不是真正需要其居住的功能。而且商业银行虽然作为政府调节经济的一项工具，其本身具有的盈利属性，也使得其将住房当做一项可以升值保值的优质资产，可以进行抵押，快速变现。有了银行的背书，人们就会对房价的上涨更加深信不疑，使得房价上涨愈演愈烈。针对这种情况，就需要政府出台相应政策，控制这种炒房的行为。但是在控制的同时，不能简单的一刀切。因为这不仅要控制炒房行为，还要兼顾到有刚需的购房者，不能再加大他们的购房难度。要认真区分炒房和购房，要区别对待不同动机的购房者。比如，对炒房者在购房贷款时增加利率，增加契税；卖房时增加土地增值税等。对有刚需的购房者和为改善住房条件的购房者可以实行优惠利率、税率等。

其次，从企业角度讲，如何能另其降低房价呢？要想降低房价，对于以营利为目的的企业来讲，就是要降低成本。房企的成本分为土地成本、融资成本、税费成本和建筑成本。下面我们逐项来分析成本是否可以降低。

1）土地成本。

土地成本的高低，很大一部分掌握在地方政府手中，因为目前开发商买地，都是从土地交易中心，以拍卖的形式买入的土地。而土地的卖方就是地方政府。以2017年为例，市内六区的地块动辄都是楼面价4-5万一平米，如此高的地价，如何能让开发商降低房价呢？所以我认为，要降低房价，首先要从地方政府做起，先降低土地价格，并该地块上要建设的房屋进行限价。从而避免因开发商对房价的高预期与地方政府降低的地价的冲突，导致地价不能真正降下来，或导致利益寻租。

2）融资成本。

众所周知，房地产行业是资金密集型行业。“钱”是这个行业中最重要的资本，那么钱从哪里来呢？大部分房企会选择融资。说到融资，那就离不开银行。说白了，房企盖房的钱其实大部分都是银行提供的。由于目前国家对房地产市场的调控，银行已经很多年对房地产行业不批贷款了。除了政府支持项目，和大型国有房地产公司，能够得到房地产项目贷款。私营的地产公司根本不可能得到贷款支持。为了生存下去，地产公司通过其他非常手段得到银行贷款。由于这种贷款是有风险的，所以银行给出的利率都不低，通常都是基准利率上浮40%。从目前来看大约是6%-8%之间。如果银行不肯与房企合作，那么只能找信托机构发债，这种融资形式的利率会更高，可能要达到10%以上。所以，在房企的成本当中融资成本是比重非常大的一部分，而且无法预估，是要跟销售情况相联系的。很多房企都是因为无法支付银行或者信托公司利息或无法偿还到期债务，导致资金链断裂，最终倒闭的。所以，要想降低开发商的成本，就需要降低其融资成本。建议金融机构能够开放房地产公司的开发贷业务，降低贷款利率。政府对其进行政策扶植，减小其倒闭的风险。因为，如果房企倒闭，就会导致项目烂尾，购房者的房款已交但无房可住，会造成不良的社会影响。

3）税费成本。

房地产企业涉及到的税费主要是营业税及附税（目前已改革为增值税）、土地增值税、企业所得税、和维修基金。不管是原来的营业税还是目前的增值税我们暂时按5.65%估算，因为虽然目前已改成11%的增值税，2018年5月1日后还下调为10%，而且还可以抵扣进项税，但是建筑企业能够拿到正规可抵扣的增值税专用发票的太少了。建筑行业普遍的“借照”干活，如果开具增值税专用发票，他的税务风险很高，因为他无法符合“三流一制”的规定。所以，我按5.65%估算增值税部分是比较谨慎的。土地增值税在房屋销售时都是有预征率的，按照目前的房价2万-5万来说应该是3%或者5%的预征率，取平均数按4%计算，企业所得税是按照房屋价格的20%计算毛利率，按照25%预征，就是房价的5%，维修基金是房价的1.5%，算下来税费就要16.15%了。可能会有读者质疑，土地增值税和企业所得税，虽然会预征，但是最后都会清算，如果房价没这么高，会退税的，不能单纯按房价简单计算。但是我想说，现实中几乎没有企业会找税务机关去退税的。因为房地产企业如果退税，肯定金额都是巨大的，税务机关肯定是要查账核实的。没有哪个企业愿意让税务机关查账的，而且又有多少企业的账务能够天衣无缝的经得起税务机关的稽查呢。所以，大部分企业宁愿多交税也不会去清算退税，给自己找麻烦的。那么，这部分税金就切切实实成为企业的成本一部分了。所以税费，也是房企成本的一个重要内容。

关于税费的降低，我认为一是要切实对房地产开发企业的经营状况进行调查，摸清企业的营利状况，进一步降低企业所得税和土地增值税的预征率。二是对施工单位要实事求是，不能直接按照增值税条例一刀切，要具体情况，具体解决。建议是否能够按照企业工商登记不需要验资的方法，对“借照”干活的施工单位开具发票制定特殊的管理办法呢，进而将房地产企业的营改增的税收优惠政策落到实处。

4）建筑成本

今年来建筑成本一直比较稳定，而且房地产企业一直属于强势的“甲方”，对建筑成本都控制的比较严格，如果再压低建筑成本，恐怕会对建筑质量造成影响。在此不对该项成本做出降低成本的建议。

以上分析都是我的个人拙见，希望我们的房价真的能够稳定，让习总的“房住不炒”政策得到有效执行。