着力推进储备土地前期整理工作的研究

2018-11-30刘芙君

炎黄地理 2018年11期

刘芙君

（四川省达州市土地储备中心，四川达州 635000）

引言

国家通过收回、收购、征用等方式去获取土地并进行储备，通过对市场进行观察与调控，适时进行储备土地的前期开发整理工作并将其推向市场，以求对土地资源的利用达到最大化。因此，储备土地的前期开发整理工作十分重要，基于此，本文将对储备土地的前期开展整理工作进行研究与探讨。

1 当前土地储备开发工作中存在的问题

当前土地储备开发工作中存在的问题首先就体现在政府的主导作用方面，但该主导作用还不够明显，无法按照实际宏观调控的需求来指导工作。此外，在一些土地储备机构中，由于资金投入和人员编制的限制，一旦出现大规模的土地储备开发工作，往往都不能够胜任实际需求，造成工作上的混乱。其次就是在土地储备开发工作中，没有制定完善的计划。由于对于土地储备开发工作需要各级政府单位的审批，一般在实际工作中都是能够满足开发条件就立即向上汇报，直到获得开发批准。但是这种模式不能够和城市实际发展趋势相结合，在对土地资源进行宏观调控方面显得有所欠缺。

2 推进储备土地前期整理工作措施

2.1 制定方案，保证规划先行

土地储备部门在开展土地储备工作前应当征集相关城市建设部门的意见，尤其是规划部门，对城市建设规划的详细情况进行了解，在相关部门的建议下以及按照国家相关规定进行土地储备工作。并且在土地前期开发整理工作时，与规划部门配合使供水、光缆等问题得到解决，尽可能将建设与周边环境相协调，这样才能够尽可能减少在前期开发整理工作时遇见的阻碍。

2.2 强化部门协作，扎实推进土地收储工作

土地收储是项系统工程，涉及到各个部门，需要有关部门配合协作。首先，需要规划部门提供拟收储土地规划条件及规划用地红线，保障拟收储土地纳入城市建设用地规划；其次，需要当地政府大力支持做好征地拆迁安置工作，保障征地拆迁补偿和安置到位，切实维护居民及相关单位的合法权益；第三，需要国土资源部门内部相关单位密切配合，调查核实清楚拟收储土地的权属单位和面积，严格按照法定的程序收储土地，严格按照法定的标准进行补偿安置到位，保障土地收储工作的合法有效性。

2.3 积极运营盘活土地资产，显化土地价值

城市的规划与建设往往需要大量的资金为基础，储备土地制度不仅可以对社会发展做贡献，还可以帮助城市建设获取所需资金。储备土地的前期开发工作既可以由政府部门自行完成，也可以通过招商的方式，让投资企业去完成。大部分投资企业都是通过以储备土地为抵押的方式去银行贷款，获得储备土地前期整理工作开展的资金，这样的方式并不能够为城市建设带来很大的帮助，因此，可以在现有机制上对传统贷款方式进行改善。投资企业在借用储备土地进行贷款时需要对土地的一年收益进行预算，并以一年的预期收益作为贷款的信用担保，这样银行方能对投资方进行贷款发放。这种改善方式也是为城市建设获取资金的一种方式，不仅极大地利用了土地的自身价值，还为城市建设带来了不容小觑的帮助。

2.4 围绕“经营城市、经营土地”中心加大土地收购储备力度

从发展的角度来看，不能只注重眼前的利益，而是应当为长远的发展做考虑，土地收购储备制度的建立无疑会帮助国家更好地在未来进行土地市场的调控与管理。土地储备部门要加大土地储备工作的进行，同时相应的部门对已经投入市场使用的储备土地进行监督与管理，保障储备土地的合理利用。在储备土地的管理中，应当紧跟时代潮流，将信息化技术合理运用，借助信息化技术对储备土地进行监管将会更加便捷。

2.5 强化宗旨意识，创新土地收储服务举措

一是开展上门服务。派出专人一对一负责各棚户区改造项目，保姆式上门做好土地收储相关工作；二是开辟绿色通道服务。涉及棚户区改造项目建设用地的收储报批，开辟绿色通道，特事特办，尽快办理建设用地审批手续；三是开展节假日不打烊服务。棚户区改造工作时间紧，任务重。为了不耽搁棚改工程进度，国土资源部门在八小时之外，要充分利用节假日，加班加点积极跟进，保障土地收储到位。

2.6 建立土地“大储备”机制，拓展土地储备的内涵和外延

土地储备需加快推进转型发展，合理回归公益性定位，将土地储备由价格导向变为提升综合效益导向，丰富土地储备类型，扩大土地收储范围，实现全域全类型用地统筹和储备管理，建立土地“大储备”机制，把城市发展的经营性用地和公益服务用地、存量建设用地和增量建设地在内的所有建设用地类型共同纳入土地收储。如收储重要交通干道和桥梁用地，保障城市基础设施建设用地、收储城市中心区废弃矿山用于后续综合治理城市绿地公园开发、收储城市边缘旧区用于补充城市扩展用地等，扩大公共利益、生态用地的储备，实现对各类用地储备和出让时序的综合把控，促使土地储备实现用地保障、更新改造、城市发展、产业引入、产城融合等多项职能。