任建军

摘 要：近年来南京市房地产价格随着城市化进程的加快呈现飞速上涨趋势，引起社会广泛关注。本文从房地产市场理性因素和非理性因素两个角度衡量南京市房地产市场热度情况，认为南京市房地产市场在2016年3月—2017年6月存在一定程度过热现象，经过宏观调控后，居民购房逐渐趋于理性。随着房地产开发投资放缓、住宅竣工房屋面积大幅增加，预计2018年南京市房地产市场价格会有所调整。

关键词：南京房地产 热度 走势

一、南京市新增住房居住需求分析

南京市常住人口近年来增速缓慢。2016年末，南京市常住人口827万人，2012—2016年，南京市常住人口年均增长0.39%。如果人口或户籍政策继续维持现状，预计未来南京市常住人口将维持缓慢增长态势。

南京市城镇化率已处于较高水平，城镇化水平继续上升预计缺口房屋51.33万套。南京市常住人口中，城镇常住人口678.14万人，城镇化率为82%，已经达到发达国家的水平。香港、澳门、新加坡等地区城镇化率最高，均已达到100%。假定南京市城镇化率目标是达到100%，在未来城镇化进程中，南京市主要需要解决剩余18%常住人口（主要是外地流动人口）约148.86万人的住房问题。根据南京市人口统计资料测算，目前南京市平均每户人口为2.9人，则148.86万人缺口的房屋套数为51.33万套。

南京市可以通过保障房和商品房两个途径来满足新增居住需求带来缺口房屋。保障房方面，《南京市“十三五”保障房建设规划》中，2018—2020年棚户区改造743.74万平米，按照1套60平米估算，约12.4万套；……