文/赵荣 杭州金投资本管理有限公司 浙江杭州 310016

学区房顾名思义是有带有教育资源的房屋。从广义来讲，可以为房屋产权人提供入学资格的房屋都可以称为学区房。在房地产市场中，一般特指带有优质教育资源的商品住宅。

随着社会经济的发展，家庭对孩子教育的重视程度逐年提高，对教育的投入也不断增加，购买优质学区房成为其中一个重要的方式。近两年，随着杭州房地产市场的持续高温，学区房的价格也不断创出新高。如对应学军小学学区的文二新村二手房最高成交价格已经突破15万元/平。杭州学区资源的争夺日益加剧，热门公办小学一表生调剂成常态,部分提前3年买名校学区房仍被调剂。

学区房的房价主要受房地产市场整体行情、学区资源稀缺度两个因素的共同影响。其中学区资源稀缺度主要受优质学区供应量和需求量相互关系的影响。优质学区的供应量在短期内是固定不可变或者说弹性极小，而需求量的变化主要是受人口数量，尤其是入学适龄人口数量的影响。因此，分析人口数据对于预判未来学区房的房价走势具有重要的意义。

本文以杭州市六区 为例，通过研究人口数据来分析学区房需求量，进而对学区房的走势作预判。

1、杭州市六区户籍出生人数情况

出生人数在未来几年内必定转化为入学人数，因此出生人口数量的变化对未来学区房需求量的变化起决定性作用。从表1杭州市六区户籍出生人数来看，从2006年开始，除去农历生肖等特别因素，均是逐年增加。2016年杭州市六区户籍出生人数比2006年增加了114%。

表1 杭州市六区历年户籍出生人数表

2011年出生、2018年入学的杭州市六区户籍人数为26128人，而2016年出生、2023年入学的杭州市六区户籍人数为34848人，两者相比增加了33%。学区资源稀缺度会随着入学户籍人数的增加而更加紧张，相应的学区房价格上涨也是大概率事件。

2、杭州市户籍净迁入情况

2006-2016年杭州市六区户籍人口净迁入人数如下表2。从数据来看，2006年开始净迁入人数开始下滑，到2012年达到底部，之后再开始回升。2016年户籍人口净迁入量比2006年增加了48%，比2012年最低年份增加了212%。

按照2016年杭州市区（杭州市六区、余杭、萧山、富阳）的户籍人口年龄构成情况，0-17岁人口人数比重为16.6%。假设0-17岁人口人数均匀分布，则适龄小学的人数比重为5.5%。相应的2016年杭州市六区净迁入人数中，适龄小学的人数有2488人，相当于2016年出生人数45244，再增加了7.1%。

同时，当前杭州市户籍迁入策中的人才引进落户、应届大中专院校毕业生落户，其政策基本取向就是高学历、有工作、低年龄。具有这种特点的迁入户籍人口，显然在未来一段时间内，生育的比例会非常高的。

综合以上数据、政策分析，可以得出一个基本结论，未来杭州市六区短期内户籍迁入的适龄小学人数还会增加，户籍迁入的人群还会继续带来高的出生率。因此，杭州市六区户籍净迁入将使小学适龄入学人数增加，加剧学区资源稀缺度，对学区房的上涨起促进作用。

表2 杭州市六区历年户籍净迁入人数表

3、杭州市六区小学生在校学生情况

小学生在校学生数可以较为直观的反映教育资源供应情况。从下表3中，可以看出，杭州市六区小学生在校学生数均在不断的增加，甚至增速有加快的趋势，但其增速仍然落后于户籍出生人数的增速。这在一定程度上预示着，教育资源的供应增速（小学生在校学生数）落后与教育资源的需求增速（户籍出生人数），杭州市六区教育资源稀缺程度会逐年紧张。

2016年小学在校学生数是222970人，相比2006年的129614人，增加了72%。也就是说近十年内，杭州市六区小学的教育资源供应已经增加了72%。这个数据也反映了政府在小学教育资源供应方面有了很大的投入。那么未来小学教育资源供应的投入还会不会再增加呢？个人认为增加的数量是比较有限的。

小学教育资源供应的增加，主要取决于政府的投入，尤其土地资源的投入，但未来形势不容乐观。一是杭州市六区作为杭州市土地开发利用强度最大的区域，可供建设小学的土地已经十分稀缺。二是随着2016年至今杭州房价的快速上涨，土地价格也随之快速抬升，无土地出让收入的教育用地与高价的住宅用地对比，会促使高度依赖土地出让收入的地方政府做出少供教育用地的选择。

表3 杭州市六区历年小学在校学生数表

4、学区房投资逻辑

学区房成为市场热捧的原因主要是其可以提供相应的教育资源，同时也可以为购买人提供不错的投资回报率。

如果市场上有一款理财产品，认购起点为首期一次性付款240万，持有期内每年投入13万元；认购期限为最少六年；不承诺收益及本金，历史经验显示大概率跑赢其他理财产品；持有人的子女可获得学军小学学位；持有期内获得50平西湖文教区域老房子免费使用权。那么这款理财产品的销售形势会如何呢？相信销售形势火爆的可能性较大。这款理财产品就是“文二新村50平400万学区房”。

学区房的购买者，其最主要的目的是房子所附带的学区资源，房子的居住功能是次要的。学区房的投资方式一般是持有6年左右，待学区使用完后，再行出售。因此，只要学区房购入成本与6年后学区房出售价格相比，两者相差不大，或者其相差数额在学区房购买者的心里价位以内，均是可以接受的。

自1998年住房改革以来，只要购买一套住宅并持有6年后出售，基本上都是可以获得较高收益。如表4所示，如果全款买房投资6年，那么按照全国平均住宅均价来计算，平均收益为7.5%，无一亏损；按照杭州市住宅均价来计算，平均收益为8.7%，无一亏损。以上收益是按照全款买房，但实际上全款买房的比例较小，如按照现行二套房60%首付来计，扣除相应房贷利息、交易税费，则投资年化收益将在12%以上。以上考虑的是普通住宅，如果投资的是优质学区，其相应收益肯定会更高。

表4 历年住宅投资回报测算表

总结：

学区房的价值由房屋价值和学区价值组成。大部分学区房的购买者注重的是学区房的学区价值。购买学区房不但可以获得相应学区的教育资源，同时也是一次理想的投资理财行为。从杭州市六区户籍出生人数、户籍净迁入人数、小学生在校学生数等数据可以分析得出未来几年杭州六区的学区资源稀缺度会逐年提高，如果房地产市场行情整体平稳，那么学区房价格上涨的可能性极大。