杨红旭

限购、限价、限贷仍是目前主要的调控措施。行政管制见效快，但也存在损害市场机制、误伤自住需求、干扰企业自主经营的问题，未来应更多考虑使用经济手段

当前，正值房地产调控深入进行之际，部分热点城市调控成效正在显现。回顾历史，2003年之后，全国房地产市场调控成为常态，几乎每年都有新政出台。现在到了梳理一下过去十几年房地产调控政策，总结经验及教训的时候。

调控的背景与目标

1.稳定经济。2003-2007年，中国经济增速不断攀升，加之1998年房改之后住宅市场化快速推进，出现了过热苗头。因此，这一阶段的房地产调控政策，也含有抑制房地产开发投资过热，从而为宏观经济降温的目标。比如2005年的“国八条”明确提出：“当前一些地区存在房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。”

而在宏观经济增速明显下滑的时候，为了刺激经济、稳住下滑势头，也会有意拉动房地产。比如2008年4季度救楼市，就是在“四万亿”刺激计划背景之下进行的。再如2014-2015年经济增速下滑之际，房地产去库存政策随之推出。

2.稳定房价。稳定房价、抑制房价过快上涨，是2003年以来中国房地产调控的主基调，尤其是2010年以来的房地产调控，主要目标甚至可以说唯一目标就是抑制房价。

在2005年上半年、2007年、2010年、2013年、2016-2017年这些房价高涨的年份，中国多实行紧缩型调控政策。而当房价低迷之际，为了稳定房价，就会推出鼓励住房消费的政策，比如2008年4季度-2009年、2012年（降息、房贷放松）、2014-2015年。……