刘建锋

摘要：随着商业地产开发经营的多样化，社区底商的销售模式也不断创新。通过免租招商然后再带租约销售就是其中一种，新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现。本文就住宅底商免租金政策的制定和实施过程中出现的各种问题进行了分析，以求让这种创新营销模式能够日臻完善，并取得预期效果。

关键词：免租金政策;社区底商;带租约销售

1、社区底商销中实行免租政策的原因

近几年，商业库存持续较高，虽然住宅销售火热，但商业销售却持续低迷。受电子商务

的日益普及，传统商业已经受到较大影响，社区底商销售中凭借单纯的产权出售，已经很难完成销售去化速度要求，尤其是所处地段为尚不成熟区域的项目。一方面由于住宅还未完全入住，尚未形成固定人流量，且住户尚未形成在小区底商消费的习惯;另一方面所在区域商业氛围不成熟，不能吸引商家进驻，从而租赁需求缺乏，从而租金持续低迷，导致商铺投资回报率不理想，进而影响社区底商销售去化速度。在小区入住率达到一定水平的前提下，为了促进社区底商去化速度，实现开发商资金快速回笼，在销售中引入免租政策，快速集中引入商户经营，带动整个底商商业氛围，全面提升商铺投资回报率及去化速度。

2、社区底商免租政策制定

在制定免租政策的过程中，必须要注意以下几个方面：

2.1社区底商业招商业态的规划。根据周边配套情况、社区各出入口人流量及出行规律，

规划好商铺招商业态分布，才能打造出符合项目定位的社区配套商业街区。靠近学校的区域主要考虑教育相关业态，如少儿培训教育、文具销售、书店、眼镜店等。小区主要出入口考虑菜店、水果店、便利店、药店、蛋糕店、利安超市、通讯行业网点、快递代收等，然后再考虑诊所、房产中介、银行网点等。切忌在没有提前规划招商业态条件下，开始杂乱无章盲目进驻，势必会影响社区配套商业街区的调性，并导致商业街氛围无法形成气候，从而失去实行免租政策促进社区底商销售的初衷。

2.2免租政策的确定。首先必须对所属区域社区底商租金情况进行市场调研，根据调研结果，对未来2-3年的租金进行预测。然后，考虑适合项目现状的免租期，既要考虑所招租商家持续经营成本能否回收问题，也要考虑到开发商对商铺销售的要求和资金回头的需求。如果免租期太短，可能商家还不能回收装修成本;反之，如果免租期太长，影响无法快速收房并实现投资回报，必然影响底商的快速去化。因此综合考虑一般考虑2年比较合适。同时，考虑招商渠道费用，建议实现交3个月租金租3年政策。

2.3免租政策对后期带租约销售的影响。之所以开展社区底商的免租政策，也是为了能够快速去化，因此，要充分考虑免租期政策对销售的影响。首先是收房，如果免租期内完成销售，客户无法立即办理收房手续，而只能等到免租期结束后，办理收房手续。因为客户购买的是现铺，却需要等最长不超过2年的时间，然后才能收房，因此，必须考虑将客户签订合同到实际办理收房手续这段时间的租金收入计算以优惠折扣形式从总价里进行扣除，即租金返政策，客户才可能接受这种情况。其次就是价格，如果要采取租金返还政策，就要针对免租政策制定相应的价格体系，优惠政策体系与之对应。再次就是收房标准，由于免租商户对商铺进行了必要的装修，因此免租期结束后，商铺已经无法恢复到毛坯房状态，因此，在销售过程中必须对客户进行明确说明，收房时同意以租户装修后的状态进行收房。同时，在《商品房买卖合同》中进行注明或者以补充协议形式明确，双方同意并簽字确认，防止后期收房时引起纠纷。

3、社区底商免租政策实施过程的风险及控制

3.1业态规划   确定招商业态之前，必须针对规划业态进行工商注册、消防安全、环保

等方面法规政策的了解，确保租户能够顺利地开展经营。市场上餐饮门面租赁需求最大，但必须了解本项目社区底商是否符合有烟道、环评是否通过等要求，才能决定是否招租餐饮进驻。教育行业店铺的特殊要求这是必须消防安全检查合格后才能经营。口腔诊所则要求500米内不能有两家等到。基于上述特殊要求，为了能够确定适合的业态，并确保能够顺利开展经营活动，必须了解和落实到位，并提前准备好相应的资质文件、证照复印件并加盖公章，以方便租户后期办理注册登记和相关部门验收。

3.2招商  免租招商的目的就是社区商业街商业氛围，因此，所有招租必须短期内集中

完成并进驻开业经营，才能达到预期效果。谨防整个招租过程较长，商铺开业经营不能集中。所招商铺进驻这就要求必须前期对意向租户提前摸底并根据规划业态进行储备意向租户，储备数量最好能够达到计划招租数量的2倍。同时，招商团队人员的专业程度、数量必须符合要求。短期完成统一招租后进入装修期，约定开业日集中到一周内并策划相应的开业庆典活动，达到预期效果。

3.3带租约销售 针带租约的社区底商销售时，可以通过开发商、租户、业主三方签订概

况转移协议或者委托租赁协议，完成相关权责的转移。签订《商品房买卖合同》时，业主的收房时间，必须晚于租户的免租到期日。同时在租赁合同内必须对免租进驻商铺的装修进行约定，免租到期后，开发商应极力促成免租商户与购买商铺的业主续租经营，实现商铺顺利交付。租户如果不继续经营，可以选择恢复毛坯房状态，也可以保持当时的装修状态并且不能对购买商铺的业主索要装修补偿，防止因免租到期后，不继续经营的租户，就装修赔偿问题产生法律纠纷。，

3.4物业对租户的管理  物业公司在免租政策的实施过程中也发挥着非常重要的作用，

在租户签订免租协议后，就前往物业公司办理使用商铺手续及办理装修手续。物业公司务必严格执行管理规定，防止房屋结构安全遭到破坏，对后期业主收房留下隐患。同时针对免租商铺，必须收取一定押金，防止有商铺拖欠物业费用较大后，关门失联，造成损失。

3.5杜绝转租  免租进驻商户，如果不能依据协议进行经营或无法继续经营，不得私下

进行转租。如未装修的，必须与开发商签订解除租赁协议，收回商铺使用权。如已经装修并开展经营的，进行转让时，必须有开发商介入协调，确定转让费用不得包含房屋租金，开发商与原租户签订解除协议，并与受让商户签订免租协议。

4、结束语

免租招商对于社区底商销售，经过笔者曾经管理的项目实施后，效果非常显著，确实是一种非常行之有效的方式。但是社区底商免租过程和带租约销售过程中的出现法律纠纷的隐患较多，因此，要熟悉相关政策和要求，完善所有法律文书条款，尽量避免让带租约销售这种创新模式更加成熟和行之有效。本文的分析只是笔者在实践中所遇到问题，不能涵盖所有社区底商免租金政策实施过程中的方方面面。只能为在此过程中的各方提供一些思路和建议，使各方都尽可能的避免各类风险和损失。

参考文献：

[1] 刘成刚 房地产公司实施带租约产权式销售存在的困难与解决万案 全国商情·经济理论研究  2006年  第9期

[2] 陈桂平 住宅底商租赁法律风险分析及风险防范

[3] 曲松 商业地产开发招商经营管理问题及对策