宁林忠

摘要：近年来，政府加快了对棚户区的改造节奏。尤为明显的就是我国对棚改由实物安置转变成了货币化安置。这一政策实施以来，惠及了大部分的棚改住户，二、三线城市最为明显。未来几年内，棚改货币化安置的发展势头良好，对市场经济有一定的拉动作用。但是，棚改货币化安置的方式仍有一些不稳定的因素，仍然存在着一些问题。本文针对这些存在的问题，提出了一些加快棚改货币化安置进程的建议，希望能提供一些有效帮助。

关键词：棚改货币化安置;房地产市场;影响;建议

未来棚改的增长空间仍然较大，未来三年将进入棚改跨越式发展阶段，有一定的市场空间。棚改的发展对当地的经济拉动作用有一定的帮助。但是，棚改货币化安置的综合成本的稳定性仍然存在不确定性。棚改货币化安置会明显的增加即时的贷币支付能力，并且增加贷款利息的支出。所以，对比于棚改实物安置来看，货币化安置资金周期较长，这也是比较明显的一个弊端。但是总的来看，棚改货币化安置能够惠及更多棚改户，棚改户的住房位置、环境、户型等选择更具多样化;住房产权也更加明晰，棚改户的居住条件和满意程度将会明显提升。

1、棚改货币化安置现状

2015年以前，我国主要是通过对实物进行安置的方式对棚改区进行改造。棚改房体系和商品房采用不同的管理体系，是相互分开的，且棚改户居民也不能参加商品房的分配中。自从国务院提出“大力推进棚户区改造货币化安置”的政策以来，社会和棚改户各个方面都有了较大的变化，其中最明显的就是二、三线城市的居民。棚改居民的生活水平明显提高，购买力大大增强。据有关资料显示，棚改货币化安置比例在2015到2016仅一年的时间里由将近30%提升至48%。多个省市仍然在不断上调安置房比例，棚改投资呈现持续不断增长的局面。

根据国家政府工作报告中的要求，2017年下半年到2018年的房地产销售的节奏会减缓，并且这一趋势不会减弱。根据市场调查显示，房屋销售量已经从第一季度的20%下降至不足15%。造成这一现象的原因主要有以下几点：（1）过去几年内购房潮比较热门，房屋需求提前透支。（2）有关监管部门对于推进防范金融风险的背景下，财政贷款政策持续性紧缩。（3）市场现状的暂时性情绪波动。房地产开始销售时间过早，很多楼盘开工和建设都大大晚于楼盘销售时间，导致棚改货币化安置的节奏放缓。

2、棚改货币化安置对房地产市场的影响

2015年，国务院推出棚改三年计划，从2015年到2017年，要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，达到去库存的目的。数据显示，2015年～2017年，我国棚改规模处于稳步上升状态，全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，超额完成了2015年～2017年三年1800万套棚户区改造的任务。

今年3月份，为了更好的解决居民的住房问题，政府的工作报告中再次提出改进棚改计划。这对拉动三、四线城市的房地产发展有着重要作用。但是随着棚改计划进入攻坚阶段，拉动效应应该有所减弱。

2.1棚改货币化有效减少了三四线城市的住房库存

2016年第三季度以来，三线以下的城市房屋销售量位于首位。造成这种现象的原因，一部分是由于一二线城市居民的一些外溢需求，大部分原因是棚改货币化的推进。就地区分布来看，中部和西部地区的销售量更加良好，所以，这说明二三线城市的销售量增长的主要原因不能主要归结于外溢需求，而是在于棚改货币化导致的居民货币宽松，购买力增强。于此我们可以看出，棚改货币化有效的去除了二三线城市的住房库存。

2.2有效的支撑抵押补充贷款

自从加大对棚改区改造的项目以来，货币化安置的大部分资金来源都是抵押补充贷款。据有关资料显示，抵押补充贷款占到棚改区资金来源的85%，央行的资金注入更多。这种抵押补充贷款可以看作是基础货币投入的新方法，可以避免三四线城市资金紧缩的状况，使货币定向宽松。

2.3将减小对房地产的拉动效应

棚改改造在刚刚推动的前几年，对三四线的房地产发展起到了積极的推动作用。随着棚改项目的逐渐减少，资金紧缩，预计未来几年内棚改货币化安置对房地产的拉动效应减弱。

在2018年最新的政府报告中显示，2019、2020年的棚改户量将会进一步减少，到2020年棚改工作会到收尾过程。

在棚改户量减少的情况下，将会影响财政资金的收缩，贷款量也会随之下降。2017年的支撑抵押补充贷款比2016年同比减少34.6%，这也会影响棚改货币化的安置比例。未来的房地产将呈现存量现象，棚改货币化安置对拉动房地产的发展将减弱。

2.4根据不同省市的情况关注棚改空间的优先布局

全国各地省份的实际情况不将会影响各地的棚改规模，虽然棚改项目在未来几年内将进入总量减少的阶段，但是发展空间仍然较大。第一种类型就是类对于棚改的计划量较大、发展势头良好的区域。所以房地产企业在选择开发城市时可以优先考虑这些区域。第二就是要注重棚改的自身综合能力的提高。在进入棚改收尾的阶段，各项工作对企业的综合能力有了更多要求。通过棚改的方式进行土地批准许可时，首先会对住宅的开发能力提出要求，并且对城市的综合配套能力，如物业社区服务、商业等有较高的要求。所以，房企也应该重视城市配套服务的提升。

3、完善棚改货币化安置的建议

完善棚改政策，加快棚改步伐对于居民百姓有着重要的意义。不仅能够解决大部分居民的住房问题，也是构建和谐社会的内在要求。针对棚改货币化安置中出现的问题，基于提高安置效率、市场监管、去房库存几个方面考虑，本文提出了如下的解决建议：

3.1积极完善棚改货币化安置的各项细则

针对国家各地的实际情况，政府各部门应该制定因地制宜的相关细则和方案。细则方案不应该笼统片面，而要具有一定的规范性和针对性。各项细则要明确到棚改货币化安置的补偿标准、奖励政策、资金流动的监管等等，确保百姓的利益最大化。

3.2适时对房地产企业进行税费优惠政策

为了保证优质房源，房地产开发商的选择也是尤为重要。与企业对接时，应该本着公开公正的原则，保证招标、竞价、谈判等各个环节有条不紊的进行，政策优惠落实到位。政府应该对房地产企业提供税费方面的政策优惠，更多的为企业着想，降低成本，提高企业的参与积极性。

3.3提高对安置房的统筹力度

为了满足棚改居民的多重选择，政府应该对棚改居民进行正确引导，提供多样化房源。尤其应该加强中小户型的房源统筹，可采用政府组织、项目建立配建等方式保障棚改货币化安置居民的多种需要。

3.4消化市场库存

为了消化市场库存，可以通过打破棚改房、保障房和库存房直接的障碍，适当加大棚改货币化安置住房的建设。与此同时，尽量避免建设棚改回迁房和保障房，从而有效的实现取市场库存、使资金流动，减轻资金压力。

3.5推进创新型棚改货币化安置的工作

政府在去库存的同时，也应该扩大居民的需求，从而拉动各地房地产的良性发展。扩大需求应该包括加大地方的棚改制度，旧房拆除到位才可以入手新房;对二手房市场的管理，只有在旧房交易成功后才能买进新房。这也要求政府应该针对自身情况，实事求是，提出更有效的创新型棚改货币化安置政策。

参考文献：

[1]棚改货币化安置恐不可持续[J]. 王秀娟.  中华建设. 2017（10）

[2]北京市货币化安置的特殊内涵和原则[J]. 聂燕军，朱威.  中国房地产. 2017（13）