薛松

摘要：随着现代化都市生活的加快，在都市生活的人们越来越渴望“采菊东篱下，悠然见南山“的田园生活。日益增长的消费能力和追求高水平的物质生活，也使得都市人在游玩嬉戏时对居住条件产生了新的要求，即想有传统淳朴的民风，更好的亲近自然亲近本土的生活，因此民宿也就应运而生了。

关键词：民宿、旅游、新生活方式

引言：民宿不仅在历史文化古镇盛行，也在许多旅游风景区掀起一股热潮。凡是有多余房间的居民家里，都想着把民宿改造成符合游客居住要求的房间。随着中国旅游业的蓬勃发展，民宿行业在中国兴起。中国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，居民对于客栈民宿等个体化主题酒店需求增加。

1、民宿的起源

民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态，最初以简单的提供住宿与早餐（B&B）为基本模式。经历百余年的发展，在旅游业发育程度较高的发达国家和地区，民宿从乡村走向城市、从农场走向景区，不仅形态万千而且别具特色，成为区域性旅游品牌及核心吸引物的重要构成。而对于当下的中国，民宿产业的发展仍然与乡村与农业的多路径发展有着复杂的交织，民宿一方面肩负着促进乡村旅游升级发展，转变农业生产方式，强村惠民的重要功能;另一方面又承载着大批返乡“新农人、新创客”对美丽中国乡村梦的追寻。多重功能的交织无疑让民宿成为旅游圈中最热门的话题。

2、民宿行业在中国的发展及现状

当前中国民宿行业的现状：

2.1当前较多民宿徒有其名。这些号称的民宿为抢市场仓促上马，设计建筑风格标准化同质化，貌似高端有品位，实质是民宿元素的简单堆砌，缺少本土文化和资源特色禀赋，民宿经营者也有急功近利的心态。伪民宿的存在，或许有一时的生意，但長期以往，缺乏市场竞争力。

2.2民宿在经营业态上层次较低。仅仅提供“吃、住”功能，没有更好地把民宿的产业延伸开来，缺少“丰满度”。对当地其他产业带动不够，对农民群体致富的影响力不大。

2.3民宿市场淡旺季差别明显，一般来说夏秋季和周末，民宿游客爆满，但到了初春和冬季，民宿门前车马稀，生意清淡。这使得民宿不能保持常态化的管理品质，招工和培训成为难题。

2.4民宿业主和管理人员存在综合素质和能力不高的问题，民宿其实是个要求有理想情怀和管理持续创新的产业，但在现实中，一些民宿业主在经营理念和工作方式上还有较大欠缺，缺乏干事业的理想，大多是抱着挣点小钱的想法。此外，民宿管家人才普遍缺少。

2.5县域及乡镇政府部门在民宿产业发展的引导、管理、服务等方面尚缺乏有力的手段，民宿是个新兴的旅游文创型产业，政府下大力气抓很重要，但如何抓在关键点上，需要有十分清晰的思路。例如，在集群规划、策划设计、建设、招商、品牌培育、市场宣传、培训、人才引入等方面，都需要政府力量的介入。

3、民宿的特征

从世界民宿发展来看，民宿的基本特征有如下几点：

3.1从定位上具有家庭氛围的住宿设施。

3.2从空间上属于私人住宅的闲置房屋。

3.3从服务上具有私人服务的属性，与酒店或旅馆相比游客与主人交流较多。

3.4 从产权上经营者多数是产权所有者自行经营，非连锁，但随着民宿的发展，经营者正朝着多元化的方向发展。

3.5从规模上具有较少的客房，通常不超过15间。

3.6从产品上为游客提供更具有人情味或乡土气息的服务、住宿、餐饮及特别的活动。

3.7从建筑风格上与周边的自然资源、人文资源结合，极具区域特质和习性。

4、现阶段民宿业的主要运营模式

4.1独立运营模式。

这种模式目前比较普遍，自家民宿小而美，有个店长管家基本就可以，委托他人暂且不用。

4.2村委会主导的统一管理模式。

村民的住宅经过统一改造、装修后，以规模化运营的方式面向游客统一经营。游客想要住宿不需再费心在村子里选择农家乐，而是进村后直接找到该村乡村酒店的前台去订房间。

4.3专业化酒店主导的连锁管理模式。

4.4专业化托管模式。

5、民宿行业当前的盈利现状

5.1民宿经济火爆，经营两极分化

行提供了一种高品质、多元化的住宿选择，并且以极强的盈利能力吸引着社会各界资本力量的参与。然而，深入分析就会发现，当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化，一方面，以莫干山为代表的早期民宿发展区，依托成熟的区域市场及强大的品牌效应，表现出强劲的发展活力，定价堪比星级酒店却异常火爆、全年无淡季;另一方面，大批新晋民宿经营者，却面临着定位失准、客源不稳的发展困境，在日益激烈的竞争之下举步维艰。

5.2市场竞争加剧，盈利水平下降

5.2.1投资成本高，回报周期长

近年来随着民宿的走红，多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争，装修、租金等前期投入也一路水涨船高。

5.2.2特色经营至上，后续投资不断。

民宿要有特色，需要有自己的特点，后续需要不断的持续投资，才能保持市场竞争力。

5.2.3面临行业洗牌，经营前景未知。

民宿行业竞争日趋激烈，市场雷同产品越来越多，前景虽然光明，但是未来面对的不可预知风险也越来越大。

6、民宿未来发展趋势

发展趋势——多元化发展，政策将随着产业变化而进行相应变化：

6.1高增长态势，在高增长的态势情况下，国家对客栈民宿政策将逐渐完善，国家也将加大力度重视民宿行业。

6.2个性化、主体化、定制化、高端化。 民宿的未来必须要有自己的特点、高端化。

6.3联盟化、平台化。民宿的发展要形成自己的行业平台，促进行业的自律和整体发展。

6.4多元化产品的开发、配套化产品完善。多元化产品的开发、配套化产品的完善以及未来市场的联盟化平台化将使得国家政策对市场的规范将起到挑战作用。

6.5轻资产投资。而轻资产投资的趋势，预测未来国家将发布相关政策加大对农业闲置用地的使用。

7、民宿行业的发展启示

7.1民宿规划设计要做到对环境的尊重，保留乡村自然、朴实的整体风格。民宿要适应当地的文化色彩，利用好当地的自然资源例如山水等，争取做好天人合一。使民宿不仅仅是提供最基本的住宿需求更重要的是提供文化需求，使住客亲近自然。

7.2结合自身产业，以一产为支撑，民宿景观化。民宿的发展不只是一个孤立的发展，而是应当同当地的其他行业相互结合，例如当地的旅游业、餐饮业、零售等，形成一个良好的生态系统，共同促进当地的经济发展。

7.3突出地域文化、特色文化。民宿要利用好当地独特的自然资源、文化资源，利用好当地的独特的文化，赋予民宿以文化色彩，形成具有特色的民宿。

7.4发挥自己的个性色彩。发展地方的民宿要有特色，避免雷同，利用自己的优势，形成自己的独特的特色，只有这样才能在激烈的市场中脱颖而出。

参考文献：

[1]周霆.房地产产业发展的现状及对策研究[J].中国房地产，2015，（4）.

[2]叶剑平，丰雷。中国房地产指数的现状及趋势[J].特区经济，2007，（7）.

[3]刘钧民，王千.中国房地产业的发展与文化融合的格局[J]. 中国房地产2016，（2）.