车兵

摘要：随着中国经济的迅猛发展，房地产市场的发展也水涨船高，住宅商品化得到普遍实现，但房屋销售中各种纠纷问题也屡见不鲜，其中大多数是由于共有建筑面积的分摊不公引起的。在这个寸土寸金的时代，建筑面积关系到千家万户的切身利益。本文对房产测量中地下室空间分摊的几种主要方法进行介绍探讨，为房产测量地下室分摊提出建议，使房产测量变得规范化合理化。

关键词：建筑面积;地下室分摊;房产测量

引言

近年来，我国建筑的形式日趋多样化，其中地下室的兴起和应用深受居民的喜爱。地下室按其范围可分为单幢使用的地下室和多幢共用、相互连通的地下室（即小区地下室），其用途有停车场、超市、地下商场、储藏室、人防工程、配套用房、管理用房等。由于其使用范围的不同和其用途的复杂性，地下室在面积分摊时出现了较多的问题和纠纷。以下就地下室分摊的相关问题一一展开分析。

1、现行的分摊规定

国家现行的《房产测量规范》对共有面积的分摊方法只做了简单的规定，各省市的相关规定也不尽相同。共有面积首要的处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行;否则以相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。另一个基本原则是以幢为单位根据分类进行逐级分摊。另外规定可分摊的共有面积有两种：一是房屋内的楼梯间、电梯间、前室、管道井、公共门厅、过道、配电房、地下室等，还有建在幢内为整幢服务的公共用房、管理用房;二是清水墙中线至外墙面的水平面积（简称外半墙）。不可进行分摊的部分如架空休闲空间、作为人防工程的地下室、独立使用的地下室、避难层、设备转换层、仓库、机动车库、非机动车库、为多幢服务的设备用房或管理用房、独立的配套设施用房、市政设施配套用房等等。规范中对于为多幢服务的地下设备用房、管理用房的分摊规定是不可分摊，自然是出于计算的简单性和通用性的考虑，但明显是有局限性的，在操作中常常出现重复分摊或由于参与分摊的房屋类型与用途不同而引起分摊不公。而随着综合型建筑形式的出现，分摊方案更是难以确定，这为面积分摊的纠纷留下了隐患。

2、地下室分摊中存在的问题

首先是半地下室的界定问题。《房产测量规范》第5.6.6.1条指出：房屋的自然层数一般按室内地坪±0以上计算。采光窗在室外地坪以上的半地下室层高在2.20m以上的，计入房屋地上自然层数。也就是说采光窗在室外地坪以上的被认定为半地下室，否则认定为地下室。有些省市在细则中规定：（1）当半地下室在地上部分不小于1.50m时，其半地下室计入地上层数。（2）当半地下室全部或部分用于商业、办公等用途（合法）时，且商业、办公等出入口位于地面以上的，则计入地上层数;否则，计入地下层数。（3）计入地上层数的半地下室，共有建筑面积的分摊计算，应按地上建筑的相应条款执行;否则，按地下室的相关条款执行。而在平时工作中，我们一般认为：±0标高设计在房屋中间部位且±0以上的净高超过房间高1/2的地下室称为半地下室，而且半地下室和地下室都不计入自然层数，只计入房屋建筑总层数。由上可以看出对于地下室和半地下室的定义依然不统一，进而在工作中对它们的认定也存在困难。其次是功能区的确定问题。当一幢房屋的±0上下为不同用途时，我们划分功能区是以规划室内地坪±0为界，将房屋按地上和地下部分划分为不同的功能区，共用部位分别由其服务区域分摊。而实际上地下室仍然有一些区域（如：储藏室、健身房、阅览室等）不能独立存在于地下室，只能通过与上部结构相连的通道、楼梯才能进入，必须依附于上部主体房屋，应把它们视为一种功能区而非房屋用途，应与地上住宅、办公等合在一起分摊，这就与之前的分摊方法产生矛盾。

3、地下室分摊的几种方法

3.1独立分摊法

这种方法是将多幢共同使用的地下室视为独立的权属单元，自行进行共有共用面积的分摊，与地面以上的建筑不发生关系，也就是实行一刀切的方法，将地上与地下的完全分开。此方法是考虑到地上、地下多為不同的功能区，地下室多为车库功能，地面以上多为住宅、商业、办公等功能。这种方法的优点是界定简单，操作便捷，计算容易。不足之处是：即使地下室里有设备用房或管理用房是供地面以上的某幢建筑使用，也不能被分摊出去，而被作为独立的权属，接受地下室共有建筑面积的分摊。这样就使开发商的利益受到损失。

3.2连通分摊法

这种方法多用于为单幢服务的地下室，不管地上与地下的功能是否一致，均将它们连在一起视为完整的一幢进行逐级分摊。此方法是考虑到在建筑设计和规划审批时就是按单幢来处理，所以套用以幢为单位的原则。其优点是简单易懂、操作性强。不足之处是：地下室的外围范围一般会比地面以上的建筑投影范围更大，连在一起分摊后，地下室所摊得的面积就较多，上部则较少，二者相差很大的情况也不在少数。而上部建筑多为可销售面积，作为开发商不愿意看到这样的情况，他们为了平衡这个不足，势必提高房屋的销售价格，这样就不利于房地产业的发展。

3.3范围投影法

在这种方法中，每幢楼的地下空间面积通过该幢楼地上的最大投影面的投影来确定。这种方法使地下空间的面积分摊立体化，使其更好地进行面积管理，有效地减少纠纷，保证地下空间面积合理的划分。需要注意的是，地下空间和地上建筑在进行土地评估时应保持协调，保证地下空间的合理分配和使用。这种方法的不足之处是计算较为复杂，工作量较大，我国还没有统一的标准来进行详细的规范和使用，相关的法律法规也不尽完善。

3.4比例分配法

这种方法是将地下室面积按照相应的比例进行分摊，其主要的核心就是将地下室与地上的所有建筑当成一个统一的整体来进行面积统计，按照地下室面积和地上建筑面积占总建筑面积的比例来进行分摊。首先要除去那些不参与分摊的面积（如：仓库、市政设施、战时工程、小区配套等），然后将剩下的面积按照每幢楼所占的比重进行分配。如上例，三幢住宅占总建筑面积的比重分别是5/18、6/18、7/18，则应该分摊到的建筑面积分别为277.8平方米、333.3平方米、388.9平方米，随后将分摊到的建筑面积并入每幢楼的建筑面积进行分配。比例分配法的优点就是计算简单、使用便利、居民容易理解和接受。减少面积纠纷的问题，实现了套内面积相同所得到的分摊面积也相同的要求[2]。但是这种方法存在着一定的局限性，在地上三幢房屋价格不同和房屋用途不一的时候，这种方法就不适用;而且该方法没有对地下空间的具体使用情况进行相应的统计，需要进一步的改进和完善。由上可见，《房屋测量规范》中的关于地下室跨幢分摊的规定还有明显的不足，其所提供的分摊方法和使用技巧还有很多的局限性。因此在解决地下室跨幢分摊问题时，应该实事求是，保证其分摊的合理性和科学性。现阶段我国应建立健全的地下室分摊方案，完善相关法律法规的建设，使其在应用的过程中有法可依，增强其说服力，提高房产测量的科学性和有效性。并且开发商在进行建筑之前要仔细地研究有关房屋测量规范、细则，在满足人民群众需要的同时还能保证自身的经济效益，实现二者双赢。

结束语

《房产测量规范》中出于通用性与概括性的考虑，其提供的建筑面积的分摊方法存在局限性，单纯的遵循国标的方法进行分摊难以确保公平与公正。随着我国房地产市场的日渐成熟，相关方法的改革也将提上日程。尽早制定一套统一、合理的房屋建筑面积计算方法是相当必要的，它既有利于保护买房者的切身利益，也能使房地产市场规范化，促进国家房地产市场的良性发展。

参考文献：

[1]程福娥， 王彬辉. 探讨房产测量地下室空间跨栋分摊问题[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2013（36）.

[2]周琪莉， 包丽萍. 浅议房产测绘地下室和半地下室的处理[J]. 现代测绘， 2016， 39（1）：61-64.