刘逸伦

摘要：随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，房地产开发门槛提高，加大了房地产项目开发的风险。如何加强房地产项目前期策划，降低开发风险，适应房地产市场竞争，把有限的土地资源价值最大化已成为房地产业的最大课题。基于此，本文主要对房地产开发前期策划与规划设计的结合进行分析探讨。

关键词：房地产开发;前期策划;规划设计;结合

1、前言

中国的房地产正处于严峻的转型期，很多地产公司都在谋求转型，而解决项目前期策划与设计方面行业内的痼疾是整个行业在转型期必须面对的问题。项目的前期策划与设计一体化策略（SSDI）能够行之有效的解决前期策划与设计脱节、设计与运营脱节的问题。

2、房地产项目前期策划与规划设计方面存在的问题与解决方案

笔者深感在当前房地产开发行业内，在项目前期策划与规划设计方面存在诸多问题。下面结合笔者的多年探索经验给出一些解决方案，以期给房地产开发从业者提供一些借鉴。

2.1房地产项目的销售策划不能等同于项目的前期定位策划，更不能等同于项目的产品策划

前期定位策划确定项目的发展方向，决定项目的开发策略，它不仅涵盖了项目的产品策划和销售策划、运营策划，也涉及到项目的资金投入与投资回报的资金筹划，以及产业政策运用等其他方面。其中的产品策划和销售策划，可以说是占据了房地产行业“微笑曲线”的两端，在房地产开发运营的过程中，创造出绝大部分的价值。位于微笑曲线前端的产品策划，不仅仅应该确定市场的产品发展趋势、项目的产品类型和产品配比，也不仅仅是确定一个户型的面积区间，还应该深入到产品的细节层面进行研究。

2.2项目的前期策划与规划设计之间有一条缝隙，这是从感性的市场与客户需求到理性的产品设计之间，没有做到无缝对接而造成的

如果地产开发商的专业整合能力不足以驾驭前期策划与规划设计两家合作方，这条缝就会出现。地产开发商有自己的设计管理部，他们的设计师要做的就是把来自于市场与营销的客户需求转化为设计任务书，然后再交给设计院的设计师去完成项目设计。而现在，很多公司的设计管理部成了一个二传手，没有经过对客户需求的深入研究，没有经过有针对性的产品研发，就把合作方提供的市场与营销策划报告直接转交给设计院了。然而，一般来说，设计院的设计师并不了解开发商的开发目标，也距离市场与客户比较远，这样设计出来的东西往往脱离实际需求。

3、房地产项目前期策划与设计—体化策略的三个版本

（1）策划与设计同步开展工作，策划师与设计师联合进行市场调研，策划师与设计师一起讨论市场情况及客户需求。策划师提出市场定位和产品要求，设计师验证其落在图纸上的可行性;设计师亦可提供其他项目的设计经验，给策划师以启发。这样，策划与设计的互动结果是，一方面，策划方案经过设计的检验更具有实施的可行性，也能更多吸收其他项目的优秀经验;另一方面，设计师参与策划过程，充分了解策划的意图，设计方案的准确性和精确性更高。

（2）策划与设计同步开展工作，可以达到节约项目前期工作周期的目的。这一方面是因为策划与设计的工作时间可以重叠，另一方面是因为设计对策划的理解到位，使设计过程更加顺畅，不再出现反复。而且，因为是一体化的方案，各方面的因素考虑得比较周全，对后面的修建性详规设计以及深化方案设计更有利，方案修改或者被颠覆的几率会大大减少。一般房地产开发项目的前期策划要1.5个月，概念性规划设计要1～1.5个月，深化方案设计要1.5-2个月，将策划与设计整合起来还要花一些时间，这样加起来至少5个月，如果采用策划与设计一体化模式，则只需要3个月。这就是策划与设计一体化策略的起步阶段，可以称之为策划与设计一体化策略的1.O版本。

随着市场进入房地产发展的第三个阶段，产品的打造成为项目成败的关键，因此产品研发就成为策划与设计的主旋律，是项目前期的核心工作，于是策划与设计一体化的策略也进入2.0版本。

策划与设计一体化策略自2.0版本更加强调产品研发与创新，产品研发成为弥补前期策划与规划设计之间那条缝的关键一环。在这个阶段，市场上的营销策划公司的职能已经蜕变成一个数据调研公司，开发商只要他们提供的基本市场数据，开发商自己的策划与产品研发团队从这些数据中挖掘出有价值的信息，用于自己的产品研发。一旦开发商确认了目定位、研发出了产品原型，把策划与研发成果交给设计院，由设计院进行深化设计与规划设计，设计院也就蜕化成画图工具了。只有当开发商能清醒地认识到，这种“以产品研发为核心的项目策划与设计一体化”的巨大价值，并愿意为此支付较高的费用的时候，才能吸引更多的专业人士去做这件事情。进入产品主导的阶段之后，市场竞争越来越激烈，为了提升产品的竞争力，在产品和品质方面的投入就越来越大。因此，开发商面临的成本压力也越来越大一一既要提高产品品质，又要控制成本以较低的价格进入市场去迎接竞争。所以，这就要求项目在做前期策划的时候考虑更多的技术实现措施，以便于开发实施的过程中做到成本可控。于是策划与设计一体化的实践也正式进入了第三个阶段，通过产业技术的融入形成了策划与设计一体化策略的3.0版本。

策划与设计一体化策略的3.0版本强调，在项目前期策划阶段就应该开始考虑产业技术，这样才能在之后的设计过程中将产业技术融入方案，将来的现场施工阶段才不会出现更多的设计变更和现场改造。这种一体化策略还顺带解决了行业的一个顽症，那就是二次设计问题。根据我国的《建筑法》规定，设计师不能在图纸上标注材料、部品及設备的型号和厂家。于是，某些必须要根据专业厂家提供的参数才能进行工程设计的部分，基本上都遗留了一个小尾巴，那就是“详见二次设计”。二次设计有很多危害，首先，必要的设计参数不确定的情况下，规划与建筑设计必然要给未来的二次设计预留更大的容许度，从而造成建造成本的浪费;其次，二次设计会产生较多的设计变更和工程变更，给施工现场造成混乱，既造成工程成本的浪费，又耽误施工工期。如果在项目前期策划的时候就把专业厂家推荐给开发商，并通过整合供方渠道给予开发商一定的工程采购方面的优惠，可以让开发商提前确定专业供方，并在进行规划与建筑设计的时候整合进去，以便得到一个完整的、没有遗留“二次设计”的设计方案。对于部分符合国家产业政策支持的材料、部品、设备与技术的应用项目，还可以申请财政补贴。通过政策性的补贴，既让购房者得到了实惠，住上了高品质的住房，又让开发商在总成本可控的情况下，增强了产品的市场竞争力，形成住户、开发商和社会共赢的局面。因此，笔者认为，这种“以产品研发为核心的策划、设计与产业技术集成一体化策略”是目前房地产行业开展前期工作的最优模式。

4、结语

国家政策的调整，房地产市场激烈的竞争，人们购房的理性回归，压缩了房地产的利润空间，更加理性和稳健地开发房地产项目是整个房地产业新的趋势。因此，加强前期策划有关问题研究，避免不必要经济损失，是提高房地产经济效益的有效措施。

参考文献：

[1]韩玲.浅析项目建设过程中的设计管理[J].建筑，2009（14）：32-33.

[2]李大伟.业主对建设项目的设计管理措施研究[J].中国新技术新产品，2010（1）：57.