谭斌

摘 要：针对精装修在商品房销售中占据的重要地位，对其工程管理三个重要因素，即人员、设计与施工的管理对策进行深入分析，以此为精装修工程管理水平的不断提高提供有效方法。

关键词：精装修工程；工程管理

1 前言

精装修在当前的商品房销售中占据越来越重要的地位，而取得良好的精装修效果有赖于完善到位的工程管理，但工程管理会受到很多因素的影响而无法发挥应有作用，对工程实施效果造成不利影响。

某商业综合体规划用地面积在19.25ha左右，设计总建筑面积约为36.96万m2，地上总建筑面积为34.25万m2，地下总建筑面积为2.71万m2，是一座集商业、娱乐、办公、停车等为一体的大型建筑。商业街店铺装修为精装修，棚面结构采用60系列龙骨，面层采用厚度为9.5mm的双层石膏板。墙面为石膏找平，腻子大白，乳胶漆面层，地面采用600×600玻化转铺贴。现围绕本工程实际情况，对其精装修工程管理过程中存在的人员、设计、施工三个主要影响因素进行分析，并提出行之有效的解决对策。

2 精装修工程人员管理

2.1 人员培养

（1）公司管理部及人力资源部应对人员招聘、培训及考核直接负责，将个人考核成绩计入到年度考核指标当中。（2）项目公司应重视对装修队工人及管理人员的培训，牢固树立精品和质量意识，在积极引进人才的同时，还需根据员工自身情况做好人员专业转型方面的培训，使内部人员全面发展。（3）对于项目公司，其对人员的培训应注重以下几个方面：其一，在工程筹备阶段，积极组织全体参与人员对施工和管理方法进行学习；其二，在工程实施过程中，积极组织技术人员学习掌握新技术；其三，做好供应商及其他相关部门的专题培训。

2.2 人员管理

（1）项目公司的专职管理人员应和公司签署合同，根据公司现有标准提供薪资待遇，对于特殊人才的薪资待遇，可通过商议确定，但要满足总公司的相关规定。（2）管理人员定期考核、晋升奖惩等均由项目公司全权负责，人员的辞退与晋升，都应报集团总公司进行备案。

3 精装修工程设计管理

3.1 方案设计阶段

3.1.1 项目公司评审

（1）对方案设计过程全称监视，与设计单位保持紧密沟通，该阶段能奠定设计基调，而且对设备配置也能予以初步组织，其设计成果能为以后的设计阶段工作提供基础，对此管理人员必须充分考量，并根据考量结果早作调整。（2）评审重点包括：成果与任务书要求能否匹配；功能布局能够达到要求；设计风格的确定是否准确；初步设计判断，避免由于空间限制导致方案实施困难。

3.1.2 集团总公司评审

（1）项目公司完成评审后，组织集团总公司层面的设计评审会。（2）为保证评审效果，需在评审前三天向参与分发评审所用资料。（3）设计评审过程中，参与人员应针对方案的效果给出意见，并根据标准确定造价控制合理与否。

3.2 初步设计阶段

3.2.1 项目公司评审

（1）项目公司要对该阶段设计工作过程进行监督控制，并做好和设计单位之间的沟通。对方案设计而言，扩初设计是它的进一步延伸，根据建筑空间明确方案，对空间设计具体效果予以详细描述，对设备等的现场配置提供组织方案，该阶段必须进行仔细推敲，实现设计定性。（2）评审重点包括：设计风格是否准确；对设备安装及建筑空间进行审核，确认与是室内设计是否存在矛盾和冲突；设备及灯位等的设计是否可行；对整体效果有决定性影响的设计是否和概念保持一致；设备与材料的选择能否达到功能要求。

3.2.2 集团总公司评审

（1）项目公司完成评审后，组织集团总公司层面的设计评审会。（2）为保证评审效果，需在评审前三天向参与分发评审所用资料。（3）评审过程中参与人员不仅要对设计效果和功能等进行论证，而且还要给出客观的评价。此外，可将现有标准及信息库等作为参照，为设计实施提供正确指导。

3.3 施工图设计阶段

3.3.1 项目公司评审

（1）项目公司要对该阶段设计工作过程进行监督控制，并做好和设计单位之间的沟通。根据施工图设计，能确定每个节点的具体做法和尺寸，并明确选材基本要求，为施工提供可靠依据，并且对设计整体质量有很大影响，必须认真做好评审。（2）评审重点包括：设计深度能否达到要求，各收口处理是否合理；设备与材料的选择能否达到要求；灯光、电气及点位设计是否符合標准；图面质量情况，特别是对关键节点的描述能否与实际施工相匹配；室内设计和设备的安装是否有矛盾。

3.3.2 集团总公司评审

（1）项目公司完成评审后，组织集团总公司层面的设计评审会。（2）为保证评审效果，需在评审前三天向参与分发评审所用资料。（3）在样板间施工结束后，项目公司应第二次对样板间进行评审，同时要求参与者对评审纪要进行完善，报设计部门完成备案。

4 精装修工程施工管理

4.1 材料管理

按照材料管理与供应方式存在的不同，可将工程材料分为以下三类：第一，甲供材料；第二，甲定乙供材料；第三，乙供材料。（1）为保证工程整体质量，并起到一定减少成本的作用，对那些独立安装的材料应实行甲供。（2）在充分考虑材料价格的基础上，兼顾装饰公司和供应商之间的现场配合，对于半成品，应实行甲定乙供。（3）为便于施工方进行采购，对辅助材料，应实行乙供。

4.2 质量管理

将项目公司作为质量管理实施主体，对质量管理所有日常工作直接负责，工程开展以前，先进行样板房（层）施工，完工后由集团总公司进行评审，以发现潜在的问题和缺陷，以提供可靠的技术保障。对于重要分项工程，需要聘请专业人员做好技术交底。主管人员做好日常巡检，对日常施工中产生的问题进行整改和记录，同时将记录反映到质量报告当中。

4.3 进度管理

（1）施工单位尽快拟定阶段性进度计划，确定各阶段进度控制要点。（2）对进度计划是否可行与合理进行分析，给出相应的整改建议。（3）对施工方进度计划实际执行状况进行监督，同时采取必要措施确保计划能够顺利实施。（4）为满足集团总公司提出的要求，要在正式开工前，向集团总公司管理部提交进度计划，进行审批与备案，然后每月将工程进度报告给相关部门。

4.4 成本管理

将项目公司作为成本管理责任与实施主体。现根据限额，在设计中进行限额设计，对个别在开工前没有明确确定的材料价格等费用，与相关方做好沟通，协调处理，避免实际费用超过限额成本。项目施工中，应在确保质量的基础上，对工艺方法进行改进，以达到降低成本的目的。如果为满足项目实际要求而必须增大成本，则应提供完整详细的分析，在得到管理部门的建议后，由执行负责人进行审批，批准后予以实施。

5 结束语

综上所述，人员、设计和施工是精装修工程管理三个主要影响因素，为了避免对工程建设造成不利影响，无论是项目公司还是集团总公司，都应该充分发挥各自职能，层层落实并加强人员管理、设计管理与施工管理，以达到预期的工程建设目标。

参考文献：

[1] 章璐，谢枫.现场精装修管理的几点思考[J].建材与装饰，2017（23）：144～145.

[2] 洪志华.房地产住宅项目精装修管理[J].江西建材，2017（7）：294～295.

[3] 王涛.精细化管理在精装修施工中的应用[J].住宅与房地产，2017（9）：163.