孙志岳

【摘 要】本文整理了行为金融学对房地产市场异常现象的分析解释，为房地产的研究提供了清晰的新思路，并且从行为经融学角度为房地产的平稳健康发展提出了合理化建议。

【关键词】房地产平稳健康发展；行为金融学；建议

一、研究意义

房地产行业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，其发展态势关系到民生，也关系到经济增长和金融安全。此外，“一带一路”为房企海外投资带来新变化，保持房地产健康稳定发展至关重要。房地产中出现的羊群效应，追涨杀跌等传统金融学无法解释的异常现象，行为金融学为其研究提供了新的视角，对中国房地产的研究具有实践意义。长期以来，投资从传统金融学的视角来研究，然而随着市场异象的出现：格罗斯曼斯蒂格利兹悖论，搜集信息与不搜集信息两种相悖动机的产生，对有效市场假说的结论提出质疑；实证研究表明股票存在期间效应。诸如此类的市场异常对传统的金融学提出挑战，20世纪80年代行为金融学应运而生，促使研究充分考虑“人”的因素，以全新的角度研究金融市场。本文从行为金融视角，对房地产的研究进行整理，具有重要的理论意义。

二、房地产平稳健康发展以及行为金融理论

1.房地产长期平稳健康发展

房地产成为我国国民经济支柱产业，然而我国房地产存在高价位、高库存、房地产功能结构失衡等问题，探究房地产平稳健康发展至关重要。长期看，我国宏观调控将逐步回归市场化，长期有效机制逐步取代短期调控手段[1]。

2.行为金融理论

行为金融学是传统金融学的创新，它是以非完全理性行为人假设模型来理解一些金融现象。更具体来说，他分析当我们放宽构成个体理性的一个或两个条件时会发生的情况。[2]

（1）行为金融学发展历程

Kahneman和Tversky作为行为金融领域开创者提出了前景理论。从投资者行为的实验中表明人们的确定性效应。[3] Shefrin和Statman（1994）提出了行为资产定价模型。1999年，两人又提出了行为组合理论挑战资产组合理论。BAPM将投资者分为信息交易者和噪声交易者两种类型。两类交易者互相影响，共同决定资产价格。

（2）行为金融学与传统金融学对比分析

传统金融学涉及经济学、金融学等学科，核心命题为有效市场假说，基本假设为完全记性，随机交易，有效套利，投资决策模型包括：预期效用理论，MPT，CAPM，ATC等。行为金融学涉及心理学、经济学、决策理论等学科，探究投资方为何出现系统性差错，其基本假设是有限理性，有效套利，羊群行为，投资决策模型主要为前景理论，BAPM。

显然，行为金融学并没行有推翻传统金融学，而是对经济学的假设进行大胆的创新，开阔了金融的研究思路和方法，使金融理论更加客观有效。随着时间的推移，两个理论将会逐渐走向融合，共同构成金融学理论基础。[4]

三、房地产发展现状分析——基于行为金融视角

1.行为金融学在房地产方面的发展

Djaz（1990）将行为金融学引入房地产估值领域，通过调查美国居民住宅价格评估师是否遵循标准估价程序，表明评估师都严重地违反了标准估价程序。Julliard（2006）采用误差修正模型对地产价格研究发现购房者的情绪对房价波动的解释较投资基本面更有说服力。陈明政，高昌淼（2012）采用噪声交易模型发现噪声交易者的非理性行为是房价上涨的主要原因。

2.房地产发展现状

从商品房销售规模来看，由国家统计局2017年数据显示，中国房地产市场刷新了历史记录，特别是销售额和销售面积，连续2年刷新历史最高记录。房价之高促使我国房地产投资者非理性行为的发生，表现为：投机过度，羊群效应，反应过度噪声交易等市场异常。

3.从行为金融学对房地产现状的分析总结

逆向选择：由于房地产开放商以及购房者过度依靠银行贷款，造成银行承担坏账风险。羊群效应：购房者不合理的购房需求和预期，以及房地产市场的严重信息不对称，“繁荣”的现象使购房者盲目跟风。蓬齐对策：由于房地产本身特点：资金需求量大，通过融资银行贷款使大量资金流入房地产，造成房价上涨。正负反馈交易：房地产市场中本期房价上涨对下期价格上涨的预期，或本期房价下跌对下期价格下跌的预期。周菲（2014）对脉冲响应函数分析发现羊群效应和蓬齐效应和房价正相关，逆向选择和正反馈交易对房价负相关，且逆向选择效果最明显。因此，我国房价过高主要是由于需求不合理以及相关财政政策的缺陷造成的。

可见，房地产市场分析的挑战是对房地产投资决策的人为因素分析，通过运用传统金融学和行为金融，为研究房地产如何平稳健康发展指明了道路。

四、从行为金融学角度为房地产发展提出建议

房地产开发商应该树立理性的房地产发展观，增强企业直接融资能力，降低逆向选择风险；抑制投机行为，以社会效益最大化为目标。购房者克制自身情绪，避免盲从，理性购房。金融机构应完善房地产投资体系，增强信用风险防范措施。政府健全住房保障体系，调整住房供给结构；建立真实完整的信息公布平台，减少市场噪音。

【参考文献】

[1]理查德·H·泰勒 羅伯特·J·希勒 等.行为金融学新进展[M].中国人民大学出版社，2018.

[2]陈鹏.中国股票市场与房地产市场的动态相关性研究[D].南京大学，2018.

[3]KAHNEMAN，TVERSKY. Prospect Theory： An Analysis of Decision Under Risk [J] . Econometrica 1979.（21） ：372.

[4]李梦玄，曹阳.我国房地产市场泡沫的测度及成因分析——基于行为金融理论的视角[J].宏观经济研究，2013（09）.