裴小星

2018年7月的北京进入了“暴雨模式”。暴雨降临时来势汹汹，退去时悄然无声，然而暴雨的冲刷却让一些平时不太为人关注但关系到公众财产安全的法律问题显现出来。那么，面对暴雨袭击后的种种纠纷，人们应当如何应对呢？就此，笔者将针对暴雨后易发的几类财产纠纷进行分析。

第一招

商品房漏雨 开发商难辞其咎

随着雨季的到来，北京的一些新旧社区不同程度地出现了房屋漏雨的情况。通常情况下，开发商和房主会在《商品房预售合同》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等书面文件中对房屋的防水质保期和质保期内开发商的修缮责任进行明确约定，那么这种约定是否有据可循呢？质保期限又是否可成为开发商的免责事由呢？

建设部于2000年发布的《房屋建筑工程质量保修办法》中规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，在正常使用条件下的最低保修期限为5年。第14条规定：“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”第15条规定：“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”

如果房屋屋顶漏水、墙面渗水等损害的发生是因房屋质量问题所致，且损害结果发生在质保期内，开发商应当负责修缮；如果开发商拒绝修缮或在合理期限内拖延修缮的，房主可以自行或委托他人修复，由此产生的合理费用由开发商负担。如果经过开发商维修后漏雨问题仍未得到解决，那么即使超过了合同约定的质保期，开发商也不能以超过质保期为由免责。对于确因开发商未能履行合同义务导致房屋存在质量问题的，房主仍可继续主张权利。

第二招

租赁房屋被淹 房东应当修缮

《中华人民共和国合同法》第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”

依据上述法律的规定，确认哪一主体来承担房屋损失的关键在于租赁房屋损毁的原因。而暴雨是自然天气的一种，暴雨侵袭给租赁房屋造成的损毁系自然灾害所致，而非由于租户的不当使用造成，故可归于租赁房屋自然损耗的范畴，应当由房东来承担维修义务。需要特别指出的是，对租赁房屋进行维修是房东的法定义务，但是房东和租客之间形成的是租赁合同关系，属于私法领域的民事法律关系，如果双方在租赁合同中明确约定房屋的损耗一律由租客自行维修的话，那么根据当事人意思自治原则，对于因暴雨造成的租赁房屋损毁也应当由租户自行维修。

第三招

车辆受损理赔需单独购买“涉水险”

车辆保险主要分为两大类：一类是交通事故强制保险，此类为国家强制保险，针对的是发生交通事故的相对方的损失，与暴雨导致的车辆损失无关；另一类是商业险，包括车辆损失险、第三者责任险等基本险种和车辆盗抢险、玻璃单独破损险等附加险种。就车辆被水浸泡后的保险理赔问题，这里涉及两个商业险种，一个是车辆损失险，另一个是发动机涉水损失险，也就是我们通常所称的“涉水险”。2012年保险行业协会发布的《机动车商业保险示范条款》中车辆损失保险承保的责任包括了因暴雨、洪水、冰雹等自然灾害造成的被保险车辆的直接损失，但发动机进水后导致的发动机损坏通常被保险公司列为责任免除的情形之一。涉水险是车辆损失险的附加险，亦即是车主必须是在投保了车辆损失险的基础上，才能投保涉水险。而涉水险所填补的空缺恰好是车辆损失险中“发动机进水后导致的发动机损坏”的免责情形。

实践中，在发生暴雨时常常出现包括发动机在内的车辆损失，如果车主仅投保了车辆损失险，却没有投保作为附加险的涉水险，就有可能导致保险公司拒绝理赔。此外，如果驾驶员在驾车时操作不当，在车辆涉水熄火后再次启动车辆，那么该部分损失保险公司也是不予理赔的。

同时，各保险公司提供的制式保险合同条款不尽相同，因此建议车主在签订保险合同的时候仔细阅读合同条款，对车辆损失险和涉水险的具体理赔条件和理赔范围进行充分了解，在车辆遭遇雨水浸泡受损后尽快联系保险公司进行维修，以便及时止损、尽早获赔。

第四招

地库进水 物业未尽防范义务须担责

暴雨倾城，有可能会发生雨水倒灌进地下车库，造成业主私人车辆和车库设施设备损毁的情况。此种情况下，物业公司并非侵权人，不存在主观故意，但这是否意味着物业公司就不需要承担责任了呢？答案显然是否定的。

《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”由此可见，判断物业公司是否应当承担责任的焦点在于，其是否按照合同的约定全面履行了物业管理职责。

不同物业公司与业主签订的物业服务合同条款可能大同小异，但是通常都会约定一些与防灾抢险相关的原则性条款。而具体到暴雨灾害中，物业公司的管理职责主要体现在两个方面，一是预防，二是补救。暴雨是季节性发生的事件，在非雨季的时期，物业公司应当对小区的排水设施进行周期性的检查和维修，确保排水口排水畅通。而在雨季来临时，物业公司应当尽到更高的注意义务，比如准备沙袋、抽水机等防洪设施设备，随时关注暴雨气象预报，根据气象部门的警报向业主发出通知，暴雨险情发生后采取阻止车辆进入地库、关闭地库门的合理措施保护业主的人身、财产安全，等等。如果物业公司在预防和补救两方面都尽职尽责，不存在过错，那么无需承担相应的责任，反之则需要对损失承担赔偿责任。

第五招

树倒砸坏车辆 树木管理者有责任

《中华人民共和国侵权责任法》第90条规定：“因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

在狂风伴随暴雨来袭的情况下，经常发生树木折断砸坏车辆的情况，车主通常会起诉树木的所有人或管理人要求赔偿损失，而树木的所有人或管理人往往会以“不可抗力”为由主张免责。那么暴雨是否能构成法律规定的“不可抗力”呢？《中华人民共和国侵权责任法》第29条规定：“因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。法律另有规定的，依照其规定。”其中“不可抗力”是指无法预见、不可避免并且无法克服的客观情况。而暴雨的发生多在雨季，目前气象部门是可以比较准确预报暴雨发生的时间、地区和雨量等信息的，因此除了极少数以我国当前防灾减灾能力和灾害预报能力也无法预测、不能避免、不能克服的几十年难得一遇的特大暴雨外，单纯的降雨量大并非无法预见的客观情况。况且狂风暴雨有时可能只是树木折断的诱因之一，而非唯一原因，树木本身的年老腐化、内部的虫蛀等因素才是树木折断的主要原因，而树木自身的健康状况经过所有人或管理者的日常检查是完全可以甄别的。因此，树木的所有人或管理人只有在暴雨构成“不可抗力”且是造成树木折断损坏车辆的唯一原因的情况下，才能免除赔偿责任。

结语：现实中，暴雨等自然灾害的发生或许无法避免，但是人们对于暴雨可能对财产安全带来的危害却是可以在力所能及的范围内进行有效预防和事后补救的。在此也提醒在暴雨中的被害者们，“天灾”的背后往往隐藏着“人祸”，遭受损失时需注意保留证据，及时拿起法律的武器，正确维护自身权益。