■ 肖 艳 李雪梅

一、引言

房地产估价最常用的方法包括比较法、收益法和成本法。不同的方法运用不同的理论依据，选取不同的参数，适用于不同类型的房地产，所以估价结果也有差异。比较法在房地产估价中的运用特别广泛，是最常用的估价方法之一。根据2015年住建部发布的《房地产估价规范》（GB/T-50291-2015），在同类房地产有较多交易的，应选用比较法。比较法的测算结果通常最接近房地产真实的成交价格，同时也是最容易让客户接受的方法。比较法的估价流程包括：收集交易实例、可比实例案例的选择、调整交易实例的成交价格、求取比准价格。由于比较法在实际估价过程中易受主观因素的影响，所以本文基于灰色关联系统理论，通过具体估价项目的运用，以验证该理论对于减弱房地产估价中主观因素影响的实用性。利用灰色关联分析解决选择可比实例的随意性，因素修正的主观性问题，量化估价过程中的重要数据，提高房地产估价的客观性、公正性、准确性。

二、比较法在重庆房地产估价中的应用及存在的问题

(一)比较法在房地产估价中的应用

重庆房地产市场活跃，估价业务供需均增加。根据全国房地产估价行业管理信息平台登记的估价项目，本文采用了分层抽样调查法对重庆地区估价业务进行了不完全统计，对估价目的调查结果如表2-1所示（见下页）：

表2-1中数据显示重庆的估价业务范围主要包括房地产抵押、司法鉴定、咨询顾问、转让、征收及其它等多种估价目的，但是房地产抵押估价比重最大。……