左志刚 谭观钦

【摘要】长期以来，土地权问题一直是困扰外资企业在印尼投资的一大难题。该文在分析印尼土地权特征基础上，进而探讨了印尼土地会计特征及其背后的经济基础差异，并研究了它对投资估值的影响，以及外商投资土地方式的考量。

【关键词】印度尼西亚；土地权；会计差异；

负面影响；投资策略

【中图分类号】F301

印度尼西亚（以下简称印尼）作为G20重要成员和东盟的创始国，2017年GDP达到10 420亿美元，同比增长5.2%，是世界上经济快速增长的国家之一。随着中国“一带一路”倡议的不断实施和推进，中国企业对印尼直接投资（FDI）日益增加。中国已经成为印尼最大贸易伙伴和第二大投资来源国，印尼也是中国在东盟的第一大基础设施合作和第二大投资目的地。

长期以来，由于印尼全国的土地登记率低和土地权属模糊、重复，导致土地所有权的争议时有发生，国家重大基础设施建设、城乡公共项目、企业投资建厂等工程因此无法解决征地问题，或无法顺利施工，严重阻碍了印尼基础设施建设。现时印尼土地制度已经滞后于当地经济的发展，甚至成为经济发展的阻碍。赴印尼投资的中国企业应该注意由于土地产权制度差异而产生的土地会计差异。所以，我们通过本文向投资者介绍印尼土地权的特征和分类，解析土地会计特征，以便外资企业投资前对印尼土地权进行风险与成本的权衡。

一、印尼土地产权特征

土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。土地所有者通常包括公民、法人、以及非法人团体。

根据印尼《土地基本法》第1章第9条规定，只有印尼居民才能拥有完整的领土、领水和领空的权利。在印尼的国际机构、跨国公司或者外国人只能够享有特定的一部分使用权。《土地基本法》的第11章对具体的土地权利进行了详细规定：土地登记（第19条）、土地所有权（第20-27条）、耕种权（第28-34条）、建筑权（第35-39条）、使用权（第41-43条）、租赁权（第44-45条）等。其中，土地所有权所规定的权利最广泛，囊括于各种权利的完整所有权，没有土地使用年限的规定，可以买卖、继承、赠送和抵押，仅限于印尼居民所有。

对于外资公司或外国公民拥有的土地使用权，通常包括耕种权、建筑权、使用权和租赁权四种情况。

（一）耕种权

耕种权授予印尼居民或企业在国有土地上进行农业生产，特别是种植业、渔业和畜牧业。耕种权限定了土地的农业或种植用途，并且只能是在国有土地的范围内授予。除了外国个人或外国的社会团体外，在印尼从事农业生产的外商投资企业（包括100%全资）可以拥有耕种权。经政府批准，耕种权可以合法地转让、赠与、继承和作为贷款抵押物。耕种权的首次授予期不超过30年，耕种权的首次授予期届满后，可以申请不超过25年的延长期。

（二）建筑权

建筑权类似于我国的建设用地使用权，授予印尼居民或定居在印尼的外国人、印尼本地企业或外商投资的企业建造、拥有房屋或其他附属建筑物的权利。建筑权是印尼土地权中应用范围最广的一种。与耕种权类似，建筑权可以合法地转让或作抵押担保。建筑权的首次授予期不超过30年，期满后可以申请不超过25年的延长期。

（三）使用权

使用权是在国有土地或土地所有人指定的私人土地上进行生产经营或其他合法用途的权利。使用权由地方政府批准，国家土地事务局（BPN）负责登记，合同期间私人土地的所有权将暂时转移到国家。国有土地的使用权在相关土地管理部门批准后，可以转让、赠与或继承。私人土地的使用权转移则视合同双方协商约定。使用权的首次授予期不超过25年，期满后可以申请不超过20年的延长期。

（四）租赁权

在印尼的国际机构、跨国公司或者外国人出于商业或居住目的而承租土地的权利。承租人可以选择灵活的租金支付方式，包括一次性支付或分期支付租金，在租期前预付或期末支付租金。租赁期视合同约定，当地法律并没有就最高租赁期进行限制。

二、印尼土地会计特征

印尼会计准则（Indonesian Financial Accounting Standards，IFAS）中，没有专门针对土地资产的会计准则。土地资产根据企业管理者使用意图不同，归类为不同的资产类别，适用不同的会计准则。公司取得的自用土地资产，适用不动产、厂场和设备准则；如果企业改变土地资产用途，用于赚取租金或资本增值的，適用投资性房地产准则；企业（房地产开发）取得的土地资产用于建造对外出售的房地产，构成企业（房地产开发）主营业务，土地资产适用存货准则。

（一）适用于不动产、厂场和设备准则的土地权

印尼会计准则规定，公司用于生产、提供商品或劳务、或为了行政管理目的而持有的土地，作为不动产进行核算，适用于《PSAK 16 不动产、厂场和设备》准则。该准则规定，符合资产确认条件的土地，应该以土地取得时的成本作为初始入账价值。具体土地成本包括：1.土地购买价格；2.为办理土地产权登记而发生的成本，如登记费用和支付给房地产经纪的佣金等；3.为使土地达到预定可使用状态而发生的有关成本，如丈量、清理、平整等费用；4.永久性的土地改良工程成本，如绿化、排水系统等。

在土地的后续计量中，企业可以根据实际情况选择固定的成本模式或重估价模式作为后续计量的依据，并将其统一地运用于企业归类为不动产、厂场和设备准则的所有土地类型中。

1.成本模式，是指土地确认为资产后，以历史成本为基础进行计量。由于土地具有无限的使用寿命，不进行折旧，因此土地的账面价值应为其历史成本扣除累计减值损失后的余额。

2.重估价模式，是指土地确认为资产后，如果土地的公允价值能够可靠计量，则其账面金额应为重估金额，即该资产在重估日的公允价值减去累计减值损失后的余额。企业应该定期对土地的价值进行重估，以使土地的账面价值接近于以公允价值反映的该项土地的价值。土地的公允价值通常是根据土地市场里合格的专业评估人员通过评估确定的市场价值。重估价引起的资产账面金额的增加应贷记股东权益中的“重估价盈余”项目，重估价引起的资产账面价值减少应直接确认为费用。

为了进一步明晰不动产、厂场和设备准则的土地权，印尼的财务会计标准委员会自2012年1月1日起，公布了新的会计解释公告《ISAK 25土地使用权》，对于期满后可以续约使用的耕种权、建筑权和使用权等三种土地权进行了详细的规定。根据ISAK25的规定，为获得这三种土地使用权而付出的初始成本作为固定资产的资本化成本，不予折旧。在新解释公告实施之前获得的记为无形资产的土地使用权停止摊销，一并转为固定资产，并且后续不予折旧。土地使用权期满后，为延续土地使用权而支付的费用应予资本化，作为无形资产的入账成本，在预计使用寿命内按照土地权限的法定期限和土地的经济寿命之间的较低者进行摊销。企业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。

（二）适用于投资性房地产准则的土地权

根据《PSAK 13 投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的房地产，如果满足投资性房地产的定义，应该归类为投资性房地产。

1.已出租的土地使用权，是指以经营租赁方式出租的土地使用权。其中，用于出租的土地使用权是指企业将拥有完整产权的土地对外让渡的使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

3.由于投资性房地产产生很大现金流量，国际会计准则和印尼会计准则都对融资租赁方式租入的土地使用权和满足特定条件的以经营租赁方式长期租入的土地使用权单独进行认定。根据实质重于形式的要求，这两种租赁方式租入的土地使用权使用公允价值计量时，承租人才可以将其持有的该项土地计入投资性房地产。

投资性房地产的后续计量分为成本模式和公允价值模式。投资性房地产的成本模式采用历史成本为基础进行计量。印尼会计准则鼓励企业采用公允价值计量模式。企业应当在每个会计期间末期对投资性房地产的公允价值重新进行估值，重估值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以将投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，在转换日应对土地权进行估值，重估值与原账面价值的差额一律计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能转为成本模式进行计量。

应该注意的是，根据印尼会计准则《PSAK 48 资产减值》规定，对固定资产、成本模式下的投资性房地产等非流动资产计提的减值准备，允许在原计提的范围内转回，直接计入当期损益。由于资产的市场价值和估值模型计量假设的变化，会引起资产的可收回金额高于其账面价值，允许计提的减值损失的转回，有利于实时地反映资产最新的公允价值，企业投资者客观地评价企业财务状况和经营成果。

（三）适用于存货准则的土地权

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分土地及地上所附属的建筑物属于房地产开发企业的存货，其建造、销售构成企业的主营业务活动，房地产销售是其主要收入来源，土地成本及房屋建筑物成本构成企业的主营业务成本。因此，具有存货性质的房地产使用存货准则。

（四）中印土地会计准则差异分析

在印尼会计准则体系中，企业自用的土地权计入不动产、厂场和设备，并且不计提折旧。我国的会计准则要求，企业自用的土地权计入无形资产，在土地使用权的期限内计提摊销。有关土地的确认差异产生的根本原因，就是由于不同的经济基础导致不同国家的经济实体拥有不同的土地产权：印尼企业资产中作价入账的土地是实物土地以及私有制下對土地完全支配的权利，而我国企业资产中作价入账的土地实际是土地使用权。

在印尼，土地实行私有制。业主依法无限期使用土地，并且享有土地的占有权、使用权、收益权和处分权四种权能的完全占有，对土地享有任意支配转让的权利。在这种情况下，土地作为客观存在的有形资产，成为单独的会计主体，符合固定资产的定义和确认标准。因此，印尼会计准则基于土地私有制的经济基础将土地列为固定资产进行核算处理。

在中国，由于实行社会主义土地公有制，城市市区的土地所有权属于国家所有，农村和城市郊区的土地所有权属于农民集体所有。通过土地使用权出让方式取得的土地使用权，根据不同的使用用途，其最高出让年限也不同：居住用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。企业作为一个法人实体只能拥有土地的使用权，并不拥有所有权，其所有权属于国家或集体。国家可以根据建设的需要，在给予适当的补偿后，拥有对企业占有的土地征用的权力。因此，企业无法对土地使用权实施完全的控制。另外，企业所获得的土地使用权仅仅是单位对国有土地或集体土地的占有、使用、收益和有限处分的权利，这些权利是无形的，它们的存在必须依赖于土地这一实物载体。是否具有实物形态，是固定资产与无形资产重要区分标准。因此，我国会计准则将土地使用权列为无形资产进行核算处理。

在中国，承租人通过租赁取得有限和有期限的土地使用权，并不能取得完全的土地所有权。而且我国实施严格的土地流转法律制度，“地随房走，房随地走”，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。因此，承租人不能按照印尼准则中融资租赁或经营租赁土地的方式，将租赁标的物土地确认为投资性房地产。

总体而言，除了会计解释公告《ISAK 25土地使用权》中关于三种土地分类的特殊会计处理外，印尼会计准则与国际会计准则IFRS中关于土地的会计处理实质上一致。中国与印尼在关于土地的会计准则上的差异，是由于不同土地所有权制度在会计处理上的体现。以上有关土地的会计准则差异比较详见表1。

三、对外资企业投资的若干启示

（一）土地会计差异对投资决策的影响

相对于旧的会计处理把土地权记为无形资产并且要求在一定期限内进行摊销，新的土地权解释公告把土地权计入固定资产并且不计提折旧，差异的土地权折旧摊销额将会增加企业税前利润以及最终的净利润。

假设某上市公司总资产为1 000万，其中负债400万，所有者权益600万。公司当年销售额为400万，主营业务成本为360万，经营利润为40万，自用土地资产账面价值为100万，所得税比例为25%，当年相同地段的土地资产价值上涨20%。

1.如果该公司按照原有的会计准则，把土地计入无形资产，假设土地使用权的期限为20年，公司当年应计提摊销额100÷20=5万，相应调减土地资产5万，企业当年所得税费用为（40-5）×25%=8.75万，净利润为（40-5）×（1-25%）=26.25万，资产总额为1 000+400-365-8.75=1 026.25万，所有者权益总额为600+400-365-8.75=626.25万，净资产回报率为26.25÷626.25×100%=4.2%。

2.如果该公司执行新的会计解释公告《ISAK 25 土地使用权》，把土地计入不动产、厂场和设备，后续计量采用重估值模式，土地资产价值增加20万应直接计入股东权益中的“重估价盈余”，采用同上面相同的计算方法，可以得出企业当年所得税费用为40×25%=10万，净利润为40×（1-25%）=30 万，资产总额为1 000+20+400-360-10=1 050万，所有者权益总额为600+20+400-360-10=650万，净资产回报率为30÷650=4.6%。

表2汇总了以上分析结果，通过比较销售净利率、总资产周转率和杠杆系数的变化，来诠释不同会计处理方法下净资产回报率ROE的差异。

由表2可以看出，执行新的会计解释公告《ISAK 25 土地使用权》的公司，不动产、厂场和设备中的土地资产无须计提折旧，如果采用重估值模式，由于土地资产增值调增股东权益，会导致报表中的土地资产、所有者权益、总资产和净利润都优于执行原有会计处理的情况。在进一步的分析中，执行ISAK 25会计解释公告后，公司的盈利状况销售净利率提升0.9%，资本结构状况杠杆系數下降2.4%，由于资产规模增大而导致资产运营效率总资产周转率下降0.9%，总体而言，新的会计处理会使公司的净资产回报率提升0.4%。

从以上的分析可以看出，采用执行ISAK 25会计解释公告后的公司，资产规模更大，净资产回报率等财务指标更优。财务报表使用者在进行不同年份财务数据对比分析时，需要注意这仅仅是由于会计政策变更而导致报表数据的差异，并非公司实际营运能力和获利能力的提升。

（二）外资企业投资印尼土地权的持有方式权衡

在印尼投资的外国公司，应该考虑持有土地的方式。相对而言，如果外商通过租赁权的方式来取得土地使用权，不仅可以避免可能存在的土地权属争议，还不必一次性支付大额的出让金和土地税收。企业支付的土地租金，可以计入经营成本，对于企业的利润水平影响不大。另外，租赁土地使用权并没有在资产负债表中反映，少计了资产和负债，降低了资产负债率，提高了净资产收益率。在这种情况之下，财务报表所提供的会计信息相关性降低，这必然对投资者的决策产生不利影响。需要注意的是，如果土地使用权到期后，土地所有者没有及时地在政府土地登记管理部门申请延长权限，或者单方面取消土地租赁合同，企业将失去经营场所，导致营业中断的经营风险。

因此，外资企业应该在投资前，应做好充分的尽职调查，确认土地的权属登记完整，处理好印尼土地收购或租赁中应关注的重点问题和文件，尽可能避免在印尼持有土地而产生纠纷。

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