刘星奇 李学峰

摘 要：本文对投资性房地产的范围及两种计量模式进行介绍，分析了投资性房地产计量模式的应用现状，指出选取投资性房地产计量模式的原因，对投资性房地产计量模式优化提出建议。

关键词：投资性房地产 成本 公允价值 计量模式

中图分类号：F832.48 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）06（b）-027-02

1 投资性房地产的范围

投资性房地产是企业一项重要的非流动资产，是指为赚取租金、资本增值或两者兼而有之而持有的项目，需要单独计量和出售。该资产多见于房地产企业，由于我国市场经济的不断发展，以及房地产行业的繁荣，许多非房地产企业也会持有投资性房地产，因此投资性房地产在企业中的地位越来越重要。投资性房地产可以是土地使用权也可以是房产，有三个判定条件：经过专业人员的分析，判断其能创造流入企业的经济利益；该地产取得成本能够准确估量；该地产为正规合法的房产商提供。

投资性房地产可以是自行开发，亦可以是通过出让或转让而取得。企业有意愿将土地使用权和建筑物出租，但并未开始出租时，不能划分为投资性房地产，除非董事会发出书面协议，决定该资产不会在短期内改变意图，在这种情况下虽未签订协议，也可以算作投资性房地产。该资产前期已经有过租赁经历，因各种原因暂时闲置，持有目的仍然是出租的情况下，仍然将其确定为投资性房地产。投资性房地产的所有权需是企业自身，若企业的建筑物、土地使用权是向其他单位或个人租赁，即便持有意图仍是出租，也不能划分为投资性房地产。若该资产是由母公司出租给子公司，则是一项内部交易，资产所属方为母公司。

闲置的目的是增值转让的土地使用权，可以认定为投资性房地产，但按照国家法律法规规定需要闲置的土地使用权不包括在内。自用的房产和作为存货的商品房，即便持有目的是以备增值，也不能认定为投资性房地产。

2 投资性房地产的计量模式

2.1 成本模式

成本模式是计量投资性房地产的传统模式，具有悠久的历史，与固定资产计量模式相似。这种模式比较简便，以成本价格入账，每月计提折旧，资产负债表日检测是否有减值即可，目前仍是大多数企业采用的计量模式。成本模式下，每一笔金额都有据可查，比较稳定。但是成本模式不能反映投资性房地产的价格波动，账面价格往往与公允价值不符，计量模式过于保守，不考虑市场环境，折旧计提到规定年限，残值过低，这些弊端都会使企业管理者作出错误的决策。

2.2 公允价值模式

公允价值模式虽然已经有了一段历史，但是现在仍处于探索阶段，专家学者对这种计量模式褒贬不一。

公允价值模式最大的特点就是要随着市场价值的变化而变化，这种计量模式能够真实反映投资性房地产的真实价值，对信息使用者的决策更有利。能规避通货膨胀带来的弊端，有利于企业的资本保全，更符合市场环境。公允价值计量模式也是一种合理的配比，隨着企业的发展，周围环境的变化确定这项资产的价格，而不是一成不变的。

公允价值计量也存在一些弊端，选择这种模式有一定限制，需要企业能持续准确地获取资产公允价值，公允价值的信息获取存在一些难度，也存在人为因素的影响，所以一些学者认为，公允价值为企业虚构利润提供了可能性。

3 投资性房地产计量模式的应用现状

3.1 成本模式是主流，公允价值模式缓慢增长

在实际工作中，大多数企业仍然选择成本模式计量，只有少数企业会应用公允价值模式。直至2018年，采用成本模式的上市公司高达90%，采用公允价值模式的企业不超过10%。对于投资性房地产的两种常用计量模式一直有着诸多争议，尤其是公允价值计量模式。1998年，我国首次采用公允价值计量模式，由于许多企业滥用此方法计量企业多项资产，以粉饰经营成果的现象，严重影响了企业真实财务状况，因此2001年我国开始规避使用公允价值计量模式，直到2007年才重新启用并被大规模推广。不过争议并没有消减，公允价值计量依然是会计研究领域的热门话题，公允价值的优势也不断得到重视，运用公允价值的企业逐渐增多。

3.2 获取公允价值的方法没有统一

在实务中，投资性房地产公允价值的确定方法没有统一的标准和规定，一般采用的方法主要由资产评估机构的专业评估确定、参考同类或类似房地产市场价格确定、通过对第三方调查报告的分析确定。为了调查公允价值获取的方式，选取了2016年国内房产市场前百强中采用公允价值计量投资性房地产的上市公司20家，发现10家企业聘请外部专业机构对投资性房地产的价格进行评估，5家企业比照市场上同类资产的价格，3家用聘请的第三方评估报告确定资产价格，还有2家公司并未详细说明其投资性房地产的公允价值是如何获取的。由此可以看出，公允价值的获取方法在上市公司中存在着许多不同之处，这就对企业之间的信息可比制造了障碍，况且有少部分企业没有披露公允价值的获取模式，这种情况急需进一步规范。

4 选取计量模式的原因

4.1 选取成本计量模式的原因

4.1.1 出于谨慎性原则

《企业会计准则第3号——投资性房地产》对于投资性房地产计量模式作出了明确规定，若选取公允价值计量需满足两个条件，当地对该资产有活跃的交易市场以及能够在该市场中持续获取资产的准确价格。不仅如此，为防止企业利用会计政策随意转换该资产的计量模式，企业会计准则对此也作出了限制，上市公司在满足一定条件之后才能变更计量模式，一旦变更，不得转回，且只能从成本模式转换为公允价值模式，公允价值模式一经选择，不得改变。由于对该项资产计量模式比较严格，企业对计量模式的选择会谨慎小心，公允价值的获取需要有足够的专业技术和合适活跃的相关市场，为了减少计量模式对企业自身所持资产的影响，规避公允价值模式比较稳妥。选取成本模式未来还有转换的可能性，所以出于稳妥性考虑，大多数企业对于成本模式更为偏爱。

4.1.2 平稳利润的需求

近年来，由于国内外学者对企业利润波动性的关注，认为利润平滑才是企业利润增长的最佳方式，国外研究学者对500名上市公司的财务主管进行问卷调查，有80%以上的财务主管倾向于利润平滑。企业管理者为了这一目标，在可以控制的范围内选择会计计量模式是没有办法避免的。企业一旦采用公允价值模式，因价格波动而产生的公允价值变动损益会影响企业的净收益，从而给企业利润带来许多不确定因素。由于我国政府对房地产行业的宏观调控，房地产价格波动不止来自于市场环境，还有国家政策的影响，企业债权人和管理者会认为企业利润波动是投资性房地产的影响，为了避免这种情况的发生，多数企业会两种计量模式中选取成本模式，以此来确保企业平稳的发展。

4.1.3 受托责任观的影响

受托责任观是一种契约的方式，所有者也称为委托者，将经营权交给管理者即受托方。此时，委托方最关注的就是企业的经营成果和管理者的业绩。因此，受托方为了保持企业财务信息及经营成果的稳定性，减少因不确定因素导致的价格波动，受托方更容易选择成本模式计量投资性房地产。

4.2 选取公允价值模式的原因

4.2.1 决策有用观的影响

决策有用观，更强调财务信息对决策的影响力，认为信息使用者需要从财务报告中获得有用信息。财务报告不单单是对过去的事项进行记录反映，还应该对企业有重大影响的事项进行分析和预测，会计更注重前瞻性。在此时，成本模式便不能够满足企业需求了。企业在市场中处于的地位以及市场行情，都能够从公允价值中反映出来。用公允价值计量投资性房地产，本身就是一种分析和预测，因此公允价值模式更符合决策有用观。

4.2.2 改善企业资本结构

投资性房地产转变计量模式时，都会因此改变资本结构，增加企业所有者权益的金额。对于大多数企业而言，转变为公允价值模式，都会增加企业资产，降低资产负债率，对企业财务账面进行调节，能使企业提供的财务信息看上去更加乐观，从而提高企业形象，增强投资性企业所有者对企业偿债能力的信心，上市公司会因此获得更好的融资机会，有利于其在资本市场的发展。

5 对投资性房地产计量模式优化的建议

5.1 提高成本模式中投资性房地产的残值率

对于大多数选取成本模式的企业而言，投资性房地产提满折旧后的残值，远远低于该资产在市场中的真实价格。低估资产对企业来说，是一种资源浪费，对于信息使用者来说，是一种决策误导。因此应对企业该项资产的残值进行规范，以免过度低估。

5.2 建立完善的房地产评估机制

完善的房地产评估机制，能够确保投资性房地产公允价值的取得。建立该机制，首先要提高专业人员的执业水平，保证其独立性。其次，推进评估机制的相关法规，确保评估活动合理合法。最后加大对地产评估的技术研究，提高地产评估质量。

参考文献

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