张黎明

[摘要]本文分析了商业银行房屋按揭贷款业务发展中存在的几类主要风险，并从内部审计角度探索其审计方法，提出风险防范建议。

[关键词]商业银行 房屋 按揭贷款 内部审计 风险防范

近年来，商业银行房屋按揭贷款业务得到快速

发展，一方面为商业银行发展奠定了稳定的资产基础；另一方面伴随着房地产调控政策持续加码、房价过快增长或出现波动，房地产开发商资金链承压以及商业银行内控管理不到位等原因，商业银行房屋按揭贷款的风险开始暴露并逐渐加大。

一、主要风险分析

（一）开发商风险

开发商风险存在于一手房贷款。主要有两方面：一是开发商项目烂尾断供或售房手续不规范引发纠纷的风险。房地产市场的繁荣，导致非房地产企业涉足房地产开发或者实力较弱的开发商过度举债开发等现象，这些开发项目后期可能因多元经营或资金来源单一等出现资金链断裂，从而导致楼盘烂尾，借款人发生断供。此外，因开发商售房手续不全，在未满足售房条件下违规售房，或经济地价、建筑材料、施工技术等原因不能按期交房，引发开发商与购房者的纠纷，影响借款人还款意愿及抵押手续的正常办理。二是开发商恶意骗贷风险。一些开发商为摆脱资金困境，利用关联企业、上下游公司员工等集中虚假售房，直接串通购房客户办理假按揭贷款，或采用欺诈手段一房多卖，违规套取银行资金，但实际购房人并无购房意愿或购房资格，从而将风险转嫁给银行。

（二）合作机构风险

合作机构风险主要存在于二手房贷款。二手房交易中多涉及房屋中介公司、房地产评估公司等机构，目前商业银行二手房贷款客户主要来自房屋中介公司推介。在抵押物评估方面，因多数商业银行通常不配备专业房屋评估人员，主要依赖于专业的评估机构进行评估，这使得合作机构风险容易暴露。比如，房屋中介公司为了促成交易赚取手续费，往往会利用熟悉银行审查审批要求的优势，协助不符合贷款条件的借款人进行资质包装来获取贷款，而评估公司为了获取稳定的客源，维持与中介机构的合作，又不对真实房屋信息进行充分披露，导致抵押物价值虚高或状态失真。同时，近年来市场上出现的不良房屋中介与小额借贷公司合作，违规操作房产交易套取银行资金的行为也会造成一定的集中性风险。

（三）业务模式风险

业务模式风险主要存在于商业用房贷款。为促进房产销售、快速回笼资金，部分开发商对于商业性用房采用“售后返租”模式进行销售，即开发商在销售房地产的同时，与购房人达成协议，在未来一定期限内承租或代为出租购买人所购房地产。目前该方式在沿海地区及商业用房市场销售压力较大的城市较为流行。但业务实践中该销售方式存在诸多风险，如部分开发商在未竣工验收的前提下进行销售，违反了建设部《商品房销售管理办法》的相关规定，存在一定的监管风险，并且该模式背后还存在房屋买卖、房屋租赁、委托经营、经营转租、银行贷款等多重复杂的法律关系，任何一个环节发生问题，都会影响到其他法律关系的履行。此外，该模式下的返租高额回报主要依托于商业项目的运行，而商业项目的运行与各经营方实力和运营经验密切相关，其未来收益存在不确定性。对商业银行来说，房产单价高、个体处置受限等因素导致房地产变现性较差。有的开发商在项目开发建设过程中，甚至擅自变更项目性质或建设规划，导致后续抵押登记难以落实或产权证、抵押权证与物理空间无法对应，造成商业银行抵押权事实上的落空。

（四）业务风险

1.借款人信用风险，即第一还款来源风险。主要有借款人还款能力不足的风险，如借款人职业收入不稳定或过度负债等，甚至为取得银行授信，提供伪造的职业和收入信息骗取贷款。还有借款人还款意愿较差等风险，如借款人信用意识淡薄，不重视自己的信用记录，贷款后出现惯性逾期，且银行也未采取有效制衡措施，以致信用意识进一步下降。此外，放款后借款人遭遇重大变故，如借款人遭遇事故、工作变动、投资失利等，也会影响正常还款，增加违约可能性。

2.抵押物风险，即第二还款来源风险。一是抵押物价值下跌风险，如受宏观经济环境、地理位置、交通配套设施、人为伪造资料等因素影响，抵押物价值出现波动，甚至出现抵押物价值无法覆盖贷款本息的情况。二是抵押物信息伪造风险，如借款人伪造房产信息，将地下室或阁楼等信息作为正常住宅销售，对房龄信息进行修改等，此类房屋价格低于市场价，容易形成零首付风险。三是抵押物处置风险，如借款人因涉及其他诉讼或纠纷，抵押物被其他债权人提前申请查封，对抵押物处置带来极大不便。

（五）商业银行操作风险

从商业银行内部来看，因内控管理不到位，“贷前调查、贷时审查、贷后检查”执行不严，放松业务审核把关，为各参与方违规操作留下空间，致使操作风险最终暴露。一是贷前调查不审慎，对借款人还款能力和抵押物信息调查不严谨，忽视风险信号，甚至存在员工道德风险，协助客户伪造资料，突破银行第一道防线。二是贷时审查不尽职，不能充分揭示风险，没有针对借款人特点提出合理风险防控建议。三是贷后检查不严格，内控管理机制不健全，缺乏监督机制，漠视存在问题，不能及时有效提出防控建议。此外，由于重业务发展、不重业务管理，贷款发放后，抵押办理不及时导致抵押权长期悬空，陷于被动。

二、审计方法探究

针对房屋按揭贷款业务发展中的风险，内部审计应充分发挥第三道防线职能，坚持风险导向，运用科学的审计方法，准确掌握被審计单位内部控制流程和整体风险水平，分析判断被审计单位的风险程度和主要风险点，聚焦高风险领域，针对风险因素、状况和程度采取相应的审计策略，提出合理化建议，促进业务健康发展。

（一）审前准备明确范围

审前准备阶段应设计排查方案，准确进行风险识别与评估。可以通过调阅业务台账、管理台账，对住房贷款业务开展全面分析，从机构、人员、贷款种类、客户群体特征等多维度分析趋势性特征，锁定不良率、逾期率较高的机构和人员。通过日常台账监测，从中介机构、开发商等维度对资产质量、业务量等进行分析，关注合作机构推介的业务资产质量较差或业务发展呈现一定集中性特征的机构。通过趋势性分析，基本掌握被审计单位的风险特征，对集中性风险进行有效识别，为非现场分析和现场审计确定方向。

（二）非现场审计聚焦风险

在确定审计方案和审计范围后，充分借助计算机系统，实现业务系统和审计管理系统的有效对接，建立业务风险识别、衡量、评估分析模型。可以通过具体的审计模型寻找借款中的共性特点，如利用“多名借款人联系电话或联系地址重复”“同一工作单位、同一家庭、同一住房按揭项目中多笔贷款金额、期限相同、放款时间相近”“借款人开户账号连号”“多个借款人同一时间申请贷款”“批量还款、批量违约、批量垫款”“同一人替多人还款”等模型，捕捉风险数据，为现场审计提供参考。

（三）人工筛选有效数据

通过审计模型运行出的分析结果数据量往往较大，如现场审计一一核实将耗费较大的人力物力。此时，应组织具有丰富业务经验的专业人员，充分发挥主观能动性，对非现场分析结果进行分析、整理、清洗、归类和再挖掘，最终提炼出有效数据来确定现场审计抽样范围。

（四）现场审计形成结论

现场审计是确认审计发现的重要手段。应根据形成的非现场分析结果和抽样数据，开展深入的现场审计，利用多种方式交叉验证审计结果。如组织人员去一手房楼盘实地进行调查，根据开发商提供资料，掌握项目建设进度、楼盘销售情况、开发商现金流状况等。通过现场核实二手房抵押情况，核实抵押物状态。通过电话回访售房人或通过网上房地产交易信息等，交叉验证房产价格。通过向当地房屋管理部门核实抵押登记信息等，掌握抵押物权属和抵押物信息。

三、风险防范措施

通过有效的内部审计，可以发现业务发展中存在的问题及业务流程中存在的薄弱环节，有针对性地提出审计建议，不断发挥内部审计的作用。针对房屋按揭贷款中存在的风险，商业银行可以从以下方面进行防范。

（一）加强开发商资质准入审核

商业银行要对开发商提供资料的合法性、有效性等进行审查；对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。对开发商和按揭楼盘进行实地考察，对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、价格定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价。重点关注资金实力弱、开发能力差的中小型开发商，从源头上防范开发商风险。

（二）加强合作机构管理

健全评估机构和中介机构的准入、审核、退出机制，建立合作机构黑名单制度，提高管理有效性，控制合作机构风险。在中介机构管理方面，应建立中介机构业务台账，由机构统一管理，定期监测业务数据，发现风险信号及时预警，通过采取加强审查力度、暂停或终止业务合作等措施，避免信贷人员个人与中介机构内外勾结办理业务形成的集中性风险。在评估机构管理方面，可通过开发相关系统，采用技术手段，对贷款评估机构进行随机分配，防范评估机构受中介机构干涉，影响评估的准确性。

（三）完善控制流程，优化业务操作

加强贷款“三查”，贷前如实、充分反映调查信息，重点调查借款人还款能力真实性，掌握其职业收入信息，审查审批人员是否认真履职，对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况，切实发挥岗位互控。加强对抵押物的调查，认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性，及时办理抵押手续。增强贷款管理主动性，加强风险特征客户管理，切实提高逾期不良贷款管理的有效性。提高贷后管理指向，加强对惯性逾期客户的关注，在逾期之初采取有效措施进行提示和管理，提高催收和保全工作实效，从不良贷款保全及责任认定中不断总结经验汲取教训，提高管理水平。

（四）加强员工培训，严肃整改问责

加强员工培训，一是应着力培养信贷人员树立合规意识和风险意识，坚守道德底线，鼓励遵规守纪，惩戒违法乱纪，建立守法合规、诚信至上的信贷文化。二是建立信贷人员黑名单制度，将各项检查和业务办理过程中發现的存在主观恶意弄虚作假行为的信贷员纳入黑名单，并对违规行为进行严肃问责，达到一定条件后进行退出处理，坚决防范信贷人员道德风险。三是组织员工加强对业务制度和相关政策的学习，有针对性地开展培训工作，不断提高业务能力，巩固消费类贷款队伍建设。通过问责制度的建立和完善，强化管理人员风险意识，提升风险掌控能力，促进商业银行信贷业务合规经营、稳健发展。

（作者单位：中国邮政储蓄银行青岛分行，

邮政编码：266071，电子邮箱：hanaqd@126.com）