张林

虚报价格、虚假信息欺骗客户，捆绑收费、阴阳合同、侵占客户资金、参与投机炒房等存在于房产中介行业的各种乱象让广大消费者无所适从，利益受损。对此，一些海外国家从完善法规、加强监管、严格执法以及税费建制等方面入手，对房地产业内乱象标本兼顾、有的放矢，值得一观。

澳大利亚：严查中介虚报价格行为

澳大利亚房地产行业相对成熟规范，包括中介在内的所有从业人员都必须具有注册职业资格才能持证上岗，参与交易或提供咨询；中介业务开展时，必须有律师参与前后活动，以帮助减少房地产部门管理及中介人的法律和经济责任；政府在相关管理中权责分明，仅限于包括立法在内的宏观把握，而对于行业标准、信息收集等中观管理活动则全部放手行业协会去做，绝不过多介入市场。

然而，随着近年来澳大利亚房地产市场持续升温，也出现了房地产中介压低报价、利用信息不对称误导海外购房者等违规行为，这亦成为澳国政府重点整治的方向。

据悉，澳大利亚国内一些房地产中介为了加速商品销售，在报价时蓄意压低价格，以此吸引大量购房者，随后伺机提高售价。

在澳大利亚房产拍卖市场，压低报价的现象也不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格，故意在前期广告宣传中报价低一些，而实际上通过竞标，这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力，还对真正的投资者造成极为负面的影响。

此外，由于近年来中国买家对澳大利亚房产热情渐长，不少房地产中介在销售推介过程中利用信息不对称，误导海外购房者，致使后者违规购买并持有澳大利亚房产物业。

针对房地产中介虚报价格现象泛滥，澳大利亚各州政府已开始采取措施填补法律漏洞，维护消费者利益。2015年，新南威尔士州议会通过决议，修订《2002年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出了更严格、更细化的规范，加大对压低报价行为的查处力度。

业内人士认为，此举对消费者和房地产中介商来说都很重要，将为房地产行业带来更高透明度，促使经纪人在确定当前市场价格时更加负责任，为买家提供更为透明的价格。

日本：促中介规范运营有门道

同样由于相关法律比较完善以及执行得力，日本房地产中介运营整体来说规范有序，哄抬房价、合同造假现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格，行业协会执行力强，违法违规成本很高，所以房地产中介不敢以身试法。

据旗下拥有一家房地产中介公司的ABC公司代表董事孟凡海介绍，在日本开设房地产中介公司必须具备3个条件：一是以前从事别的行业的公司新增房地产中介业务的，其申请开始房地产中介业务之前的本业结算必须是盈利的。二是必需聘请拥有国家资质的房地产交易专员，在公司全职工作。三是房地产中介必须拿出1000万日元（1元人民币约合16日元）作为营业保证金，保证金由当地法务局管理，中介一旦出现诈骗等违法违规行为，使客户蒙受损失，法务局就会拿保证金直接赔给客户，之后再走法律程序。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。除当事员工要负责外，领导和负责人对在任期内任何员工所签的所有合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。据介绍，在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

英国：流程清晰有力化解甲乙纠纷

总体而言，尽管没有一个明确的监管机构，但相对完善的市场经济规则和法规还是使英国的房地产中介行业健康地运行。房地产中介大多数情况下无法钻空子，消费者在发现自己利益受损时，可以通过向公司和行业协会投诉或者向法院起诉要求判决等方式维护其合法权益。

英国买房人、卖房人如果与中介发生争执，通常的解决流程如下：消费者首先可以向地产中介公司投诉，如果不能解决，再向监察专员投诉，如果其仍然解决不了问题，消费者还可以向行业协会投诉。消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉，仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力仅有的两个渠道。

尽管如此，当前英国房地产中介市场仍然存在监管不足的情况，有业内人士呼吁进一步加强监管，但被政府以影响市场竞争和消费者的理由拒绝了。英国政府认为，如果所有的中介商都需要政府监管并核发执照，就有可能导致交易手续费用提高，最终使消费者权益受损，得不偿失。

美国：行业法规健全 各方权责明确

美国房地产中介行业的特点主要有以下几点：中介行业发展历史悠久，中介事业发达，有独特的房地产中介管理制度和动作程序。法规健全，权责明确，对规范中介行为，保障双方权益起到很大作用。行业个人资格准入严格，机构准入市场化，优胜劣汰。中介发展注重连锁经营和品牌效应。充分采集信息资源，利用信息技术，提高竞争力。

在美国，从事房地产中介业的机构或个人，首先必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类：经纪人，具备独立的法人地位，具有经纪人执照；销售员，具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所下达的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。美国房地产经纪人如果有损害当事人的欺诈行为，不但会因赔偿而被罚得倾家荡产，而且在被逐出经纪人行业后，就很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。可见，美国对房地产经纪人的管理，无论是最初准入，还是加入本行业后的管理，都是相当严格的。其次，法规建制方面。相关法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法规。不动产执照法是有关房地产交易最严密的法令。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自行商定。经纪人不涉及金钱，可减少很多麻烦。再次，美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。此外，美国的全国房地产师职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院提出控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。

德国：房价较平稳 中介乱象少

德国人比较重视实体经济，房地产在国民经济中的比重很小，某种程度上讲，德国的房地产是为实体经济和社会稳定服务的。德国历届政府将住房看作是民生的基本保障，通过各种法律以及税务措施来压缩房产的炒作空间，让房子始终保持其居住的本质，不是用来发展经济，更不是用来炒作盈利的。

德国相关法律对房屋出租和租住都做了细致的规定，尤其是房客的权益能够得到较好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是买房。德国对于自住房只征收土地税，根据各州情况不同，税率在3%～5%之间，房主每年都要缴纳土地税，用于出售或者出租等商用目的的房产，不但要征收不动产税，而且还有15%的盈利所得税，对于购买十年内再次出售的房产还要征收25%的资本税，在很大程度上压缩了炒房行为。

德国的房产中介机构有相对统一的行业和收费标准，主要服务内容是接受卖方和买方的委托，并促成交易，中介人员要陪同客户一起去察看房产，并且参与房地产的购买公证过程，并要缴纳土地税，公证费，以及交易额3%左右的中介费。房子在购买之后，除了每年要缴纳土地税之外，还要支付污水排放费、街道清扫费、垃圾清运费等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻烦。

现今房产市场处于调整期，国内相关中介行业转型专业化已成必然，其水准向国际化代理及营销看齐亦是大势所趋，静待中国房产中介服务离国际水平越来越近，打造中国自有特色的房产中介服务派系。