王鹏

摘要：在企业经营活动中需要一定的办公条件，多数小企业因为没有自有产权的物业，故而租赁物业办公，从而产生了房屋租赁费，水电费，物业费等相关费用。随着营改增宣传深入企业，企业财务人员学习营改增政策的热情也更加高涨。为此，本文作者结合自身业务所涉及的营改增政策的实际操作进行分析，可以促进对营改增政策的加深了解。

关键词：企业租赁；物业电费；税务分析；增值税

1企业租赁房屋税收政策概述

企业租赁房屋，出租方是一般纳税人，应开具增值税税率11%的增值税专用发票，因为财税（2016）36号附件1第十五条规定之（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率11%。

实际工作中，我司收到的是5%的增值税专用发票，这并不是出租方出错，而是得益于营改增简易征收项目，根据财税（2016）68号文规定房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，征收率5%，那么房地产企业根据这一有利政策大幅降低了自身的税负水平。对于单一的以出租自有房屋为主业的房地产企业是巨大的利好信息。

2企业租赁税收开具发票现状分析

2.1我司向物业方缴纳房租的同时，也同时缴纳水电费。水费的缴纳是物业方代收代付行为，所以我司取得自来水的发票是从自来水公司取得的增值税专用发票，税率3%，根据国家税务总局公告2016年第54号文规定提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。……