黄志龙

决定房价走势的主导因素从来不是新房库存的高低，而是按揭贷款利率、贷款门槛和金融机构对房地产市场风险偏好的变化等因素。

“新房库存下降”作为房价进一步上涨的理由并不成立，决定房价前景的关键因素是居民加杠杆的意愿和难度。

最近一段时间，全国超过15个城市启动了第五轮楼市调控，许多投资者仍然在看多房地产市场，其主要理由是新房庫存量大幅下降，“库存降、房价涨”。然而，事实真相不是这么简单，决定房价走势的主导因素从来不是新房库存的高低，而是按揭贷款利率、贷款门槛和金融机构对房地产市场风险偏好的变化等因素。

新房库存和房价没有必然联系

首先来看中国房价涨跌与新房库存的关系。在过去十余年中，新房库存仅在2016年3月份之后出现连续21个月下降。而在此前的近十年内，新建住宅库存一直保持平稳上升趋势，并于2016年2月达到历史峰值4.66亿平米，也就是在此之后，2016年两会首次提出的“三去一降一补”中房地产主动去库存的政策目标。

然而，在同一个历史周期中，全国70个大中城市房价却出现了三个上涨与下跌周期，即2008-2009年、2012-2013年和2014-2015年，全国房价都出现绝对水平的下跌，而在此期间，新房库存则一直保持上升的趋势。最近一轮的房价上涨始于2015年，恰恰是在房地产库存的顶峰。由此可见，房价的上涨和下跌与新房库存之间并没有必然的因果关系。

再以较为成熟的美国房地产市场为例，美国新建住房库存在次贷危机爆发前夕（2006年5月）达到历史峰值57万套，相应地美国房价也同步达到了历史峰值。……