文/孙伟、吴涛 青岛德润土地房地产评估咨询有限公司 山东青岛 266071

1、引言

随着城镇化快速推进，人口不断涌入城市，发展轨道交通成为各大中城市缓解交通压力的理性选择。目前，我国各大中城市相继掀起了地铁建设热潮，地铁的建设会导致城市的空间布局和经济形态发生重大变化，特别是对沿线的商品住宅具有巨大的影响效应。

究竟地铁房离地铁应多远才称得上是真正的地铁房？业界并没有一个统一标准。一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。

但是，并不是所有的“地铁房”都有升值空间，距离不同，房价、升值空间也不一样。根据国内外城市的经验，与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才是真正具有价值的房地产。

2、国内外研究成果

国外一些文献研究结果表明，轨道交通项目对住宅价格存在显著的时间上的效应。有国外学者研究发现，在地铁开始运营以前地铁站周围的价格就有明显的上升，也有人得出“地铁站附近的独户住宅的土地价地铁站点位置宣布的三年后到地铁开始运营前1年有上涨”这一结论，也有文献结果表明随着轨道交通项目的进展对住宅价格产生了负面效应，项目的施工降低了住房价格，在项目完工的时候负面效应消失了。在国内，清华大学学者使用特征价格模型研究了北京地铁13号线对沿线住宅在空间维度和时间维度上的影响，研究表明地铁开工建设和建成通车前后对沿线房地产价格影响最大。

3、地铁对商品住宅价格的影响

3.1 地铁对商品住宅价格变动的时间特征

地铁发展阶段一般可以分为规划、建设、部分运营、完工、全线通车、运营成熟期等几个阶段。地铁对房地产价格产生的增值主要在开通前预期心理的增值和开通后实质效益增值两部分。

在规划期间即开通前，地铁建设规划一经披露，地铁带来的增值效应会被迅速放大，在售商品住宅借助地铁规划利好，会提价销售。同时房地产开发商会在地铁沿线周边抢先布局，土地市场竞争更加激烈，土地溢价率更高，楼面地价大幅上涨，导致房地产价格在短时间内迅速上涨。

在施工期间，地铁的施工周期一般较长，施工期内房地产市场对地铁的热度会有所减退，并且房地产商在这个时期内对项目的宣传力度也会降低，因此房地产价格一般会停止上涨或者上涨速度减缓。

在运营期间，地铁开始运营时，交通便利的优势会得到最大化体现，因此在运营的一至两年内，房地产价格会因此上升，但之后地铁对于房价的推动作用会逐渐减弱。

青岛地铁3号线很好的诠释了地铁对商品住宅价格变动的时间特征。青岛地铁3号线验段于2010年开工建设，于2015年12月16日北段试运营，2016年12月18日南段投入运营并全线通车，全长25.2公里，设22座地下车站，其中换乘车站10座，目前已基本进入运营成熟期。

选取青岛地铁3号线周边项目万科城为例，地铁规划期万科城住宅价格有较大幅度上涨，建设期价格相对平稳，在地铁开通前后，万科城在一个月内价格上涨了2500元/平方米，开通后半年内上涨了5000元/平方米，商品住宅价格、增长幅度均高于区域和全市水平。因此，在地铁即将通车前后和开通后的一年内，都是房价快速上涨的重要时间点。

3.2 地铁对商品住宅价格变动的空间特征

地铁对商品住宅价格变动的空间特征主要体现在区域成熟度和离地铁沿线距离两个层面。

区域发展成熟程度不同，受地铁建设开通影响的程度也不一样。一般来说，城市中心区由于原有区位条件已相当优越，各种配套已非常完善，商业居住氛围已经形成，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显，其增值的周期很短，增值幅度也非常有限。而在城市边缘地区或新的开发区，各项配套缺乏且档次相对较低，地铁的开通导致区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，“时间距离”大幅缩短，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显，增值周期较长，增值幅度也较大，所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

通过对比市南区华润中心悦府和李沧区中海国际社区，两年内华润中心悦府商品住宅价格增幅不到40%，而中海国际社区商品住宅价格增幅接近100%，从低于青岛市区均价到超过青岛市区均价，有力证明了地铁开通对非成熟区域的价格影响更大。

地铁离商品住宅之间的距离不是越近越好，也不是越远越好。如果距离地铁站口太近，环境嘈杂且存在环境不可控性，特别是由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音和振动，因此地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅，不但没有升值，反而可能会有一定的跌幅。而距离太远，就无法享受地铁带来的方便和快捷。

因此，地铁和住宅之间最好保持一定距离，称之为理想距离，根据实际经验，理想距离是500米左右。当小于这个理想距离，距离越近商品住宅价格负面影响越大，价格越低，当大于这个理想距离，距离越远，商品住宅价格越低。

位于青岛市西海岸经济新区的中建锦绣城，项目总建面约150万㎡，分为南、北两个地块，北区誉园部分楼座由于离地铁高架过近，受地铁噪音和震动影响，价格就相对较低，而南区由于与地铁之间的距离比较合适，售价就相对较高。

3.3 地铁对不同品质商品住宅价格影响特征

地铁对不同品质的商品住宅价格影响差异也是非常大的。地铁物业的升值潜力，通常来说在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在地铁附近意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的开通建设带来前所未有的机遇，所以地铁沿线最好选中低端住宅，投资的收益最大。

4、商品住宅价格评估中地铁影响因素探讨

商品住宅价格受多重因素影响，如区位、物业管理水平、开发商品牌等，且某些因素影响程度更大，甚至会稀释地铁带来的价值提升，且这些因素的影响可能是相互影响、相互重叠的，很难也不可能得出某种因素对商品住宅价格影响的一个精确值。因此地铁对商品住宅价值提升的作用力及其影响程度处于什么水平，只能得到粗略的估计值。

通过前述文献综述及本文理论实证研究，地铁对于商品住宅价格的影响，已被研究证实。地铁对商品住宅价格的影响，主要因区域发展成熟程度、离地铁站口距离、商品住宅品质不同而不同。

在商品住宅价格评估中考虑地铁这一影响因素时，切忌盲目认为地铁因素对商品住宅价格影响都是正面的、一致的，应根据实地查勘情况，应分清是正面效应还是负面效应及影响程度的大小，综合考虑选取合适的影响数值，以使估价更加合理、准确。