毕雪

摘 要：自2016年以来，中央提出建立房地产市场长效机制、发展住房租赁市场、租购并举的思路，长租公寓市场迅速发展起来。由于不动产是典型的重资产，资金沉淀量巨大，目前长租公寓运营盈利状况并不乐观，如何摆脱重资产模式成为长租公寓运营必须攻克的难题。本文旨在探讨目前市场上存在的ABS、CMBS、类REITS等三種长租公寓资产证券化模式，通过分析各模式的交易结构、法律实质、产品缺陷，比较各产品的优劣，以期对长租公寓资产证券化发展提供思路。

关键词：长租公寓；资产证券化；ABS；CMBS；REITS

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2018.05.11

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2018）05-0081-08

一、长租公寓现状和发展趋势

（一）长租公寓未来看好

为解决我国大中城市房价高企、老百姓买房难的问题，抑制房地产投资、投机行为，保障人民基本居住权利，自2016年以来，中央开始提出建立房地产市场长效机制、发展住房租赁市场、租购并举的思路。继2016年国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、2017年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等制度后，2018年中央经济工作会议也释放出发展住房租赁市场的信号，会议明确提出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，让所有人住有所居。在中央和地方多重政策支持的环境下，长租公寓迎来了发展的春天。

除了政策层面的利好，特大型城市、大都市圈的人口集聚效应也带来了旺盛的租赁需求。……