阮祥林

编者按：老旧小区配套设施不齐、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活质量、和谐社区构建和美好城市建设。老旧小区改造关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求。老旧小区改造是解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的一个措施，也是我们行业发展的一个契机。

转眼间，改革开放已经40年，40年的高速发展给我们的国家带来了翻天覆地的变化，斗志激昂的建设让我们的城市日新月异。有新鲜便有沉旧，很多昔日城市中繁华的街道变得老旧，这些曾记录城市荣光的建筑渐渐变得格格不入。如果为了维持新鲜光亮，一味地推倒重建，那其实是在抹去一座城市的历史，而一座城市历史的展现最好 莫过于那些具有时代层次感的建筑。

城市里的一些老旧小区大多有着曾经的辉煌，也寄存了很多当地人的回忆，可是也不得不承认，这些老旧小区已经无法满足当前人们的生活需要了。由于历史的局限性，很多小区在当初设计时，并没有意料到我们经济的高速发展和生活水平的大幅提高，这些慢慢老去的“家园”，配套设施不齐、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活质量、和谐社区构建和美好城市建设。因此，作为城市建设的重要环节，老旧小区改造关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求。

沿着广州繁华的北京路向南，有一条已有600多年历史的街道——仰忠街，街道两边破旧的建筑，雨天“水浸街”不便出行，街巷上空密密麻麻的电线和悬挂的衣服形成了“万国旗”。然而，随着2016年广州市政府将这里列为老旧小区微改造试点，仰忠街发生了意想不到的变化。小区居民的祖屋通过外墙改造被装饰一新，重现了民国初期中西合璧的建筑风格，原来堆满杂物的庭院也种上了鲜花。而仰忠社区的“蜕变”只是全国老旧小区改造的一个缩影。几年来，一个个老旧小区实现的华丽转身得益于各地正在开展的老旧住宅小区综合整治改造工程。

老旧小区改造试点

老旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，与1998年商品房改革之后建设成的居住区相比较，大多已跟不上时代的发展。作为城市建设的重要环节，老旧小区改造关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求。然而从各地改造工作实施情况看，改造并不容易，有业内人士曾分析指出，当前城市老旧小区改造尚存三重困难。

第一重困难是改造资金筹集难度大，维修基金长期闲置。目前我国大多城市的老旧小区改造资金主要依靠政府财政拨款，向社会筹集资金较难；物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，并无一个明确的使用办法。

第二重困难是改造涉及部门较多，协调管理难度较大。老旧小区改造通常需要对小区供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，这就需要各单位强力配合。另外，还会涉及消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位等，协调好各单位的难度很大。分析指出，一旦协调不好，容易造成工期停滞或者重复迁改等问题，对项目进度和造价都有影响。

第三重困难是老旧小区改造建设管理不规范。分析认为，从当前情况看，普遍存在着管理较粗犷的问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”“项目分散”“群众关注度大”“工程签证变更较多”等特点，对于工程建设管理要求也相对较高。在具体实施过程中，工程建设管理不够规范的现象普遍存在。

2017年12月1日，住建部“老旧小区改造试点工作座谈会”在厦门市召开，住建部党组书记、部长王蒙徽出席了会议。会议决定：广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波等15个城市，为全国老旧小区改造试点。

王蒙徽在会上强调，试点工作中要注意把握三个原则。一是坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。二是坚持问题导向，明确重点内容。要顺应群众期盼，先民生后提升，明确近远期老旧小区改造的重点和内容。三是坚持因地制宜，做到精准施策。结合本地和小区实际，共同制订科学的改造方案。

不仅如此，根据会议精神，老旧小区改造试点工作还将着重探索4个方面的体制机制。

一是探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制。充分发挥街道、社区党组织的作用，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求。

二是探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资，政府补助的方式实施老旧小区改造。

三是探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造有关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用。

四是探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治管理组织实现老旧小区长效管理。

老旧小区改造思路

老旧小区改造和过去常说的“棚改”不同，棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程，改造方式一般是拆迁重建，而老旧小区改造则是针对个体情况进行分析，然后决定是重建，还是翻新、改造，两者在思路上大不相同，一个是拆，一个是修。所谓老旧小区改造试点，就是将城市里的一些老旧小区滞后软硬件设置进行更新，重塑街道、完善街区活力。

老旧小区改造或许透露出一种新的城市管理思路，我们的城市建设也许将不再是“大拆大建”。过去每一座城市都在不断地向外扩张，从中心开始向外层层推进，就像相声演员岳云鹏在其歌曲《五环之歌》中所唱的一样：“终于有一天，你会修到七环”，而如今北京七环已经通车在即。这种向外不断扩建的做法不可能一直持继下去，当土地资源遭遇“天花板”，“大拆大建”模式走到终点。早在2015年，上海市政府颁布实施了《上海市城市更新实施办法》，明确上海实施动态、可持续的有机更新。从开发转为运营，是上海推动城市更新的一个重要落脚点。上海发布有关办法规定，城市更新项目实行土地全生命周期管理，项目功能、改造方式、建设计划、运营管理、物业持有、持有年限和节能环保等要求，都纳入土地出让合同进行管理。对此，上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤表示，这将有利于从源头治理土地炒作，提高土地利用效率，促使房地产企业向城市运营商、服务商转型，促进城市整体建设品质和城市治理水平的提升。

很多老旧小区因为建设时期早，目前来看大多都居于城市核心地带，改造后小区的容积率可能会提高，这样节省土地的利用率，有利于老旧小区的集约使用。另外也需要面对的一个问题就是城市核心的老房子如果推倒重建，其再售价格必然高涨，会对当前已然高居不下的房价有刺激作用。其实就在15座旧小区改造城市名单公布时，微信上也确实流传过一些文章，说这是“老破小”投资者梦碎时刻。

如果说，快速的城市扩张是城市建设发展期的话，那么老旧小区改造或许将标志着我们的城市建设进入到了修整期。在这一时期将更加注意城市的品质提升，比如海绵城市等，也将更加注重城市历史建筑的保护，让每座城市都能保存自己独有的风貌，而不再千篇一律。

据报道，上海重点把房屋使用功能不完善、配套设施不健全、安全存在隐患、群众要求迫切的各类旧住房纳入“留改拆”工作范围，积极探索抽户抽幢、征而不拆、留房留人等多种方式推进旧区改造，达到既改善居民生活水平，又保护城市历史风貌的目标。对于老房差异化的实际情况，将推动多模式实施旧区改造。对需要保留原有风貌和居住使用功能的，可按“留房留人”方式修缮改造；对需要风貌保护且对居民重新安置的，可按“征而不拆”方式实施，征收房屋后保留原有建筑，按规划实施改造和利用；对规划明确无保护保留要求的，应拆尽拆，在征收房屋后拆除原来建筑，按规划实施建设。

老旧小区的市场

作为建筑行业的从业者，我们自然也非常关心老旧小区改造将带来多大的市场价值。

在去年举办的清华大学GESD研究中心政策研究报告发布会上，国务院参事、住建部原副部长仇保兴指出老旧小区改造蕴含巨大投资机遇，他表示，有100多亿平方米的建筑需要改造，对其进行菜单式的老旧小区改造，据测算投资需求为15万亿元。

据相关组织2016年统计数据，全国共有老旧小区15941个，4212.95万户，建筑面积40亿平方米，其中，基础设施老化、环境差的101382个，占总数的63.6%，影响到1.2亿人的居住生活。而且随着时间的推移，需要进行改造的小区将会越来越多。

老旧小区如果要满足现代人们生活居住的要求，有许多需要升级的地方，而这些升级改造就是我们的市场所在。目前很多城市在老旧小区改造时，会根据居民的需要，提供“菜单式”的改造方案，而很多“菜单项目”都与我们金属结构行业紧密相关。

节能窗：前面已经说到了，老旧小区存在一个巨大的市场体量，而除了数字庞大外，这也是一个高质量的市场。基本上所有老旧小区的门窗都是不符合当前建筑节能要求的，而我们老旧小区改造则就是要让老旧小区符合当前的节能要求。住建部《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》提出通过提高建筑节能标准，实施既有居住建筑节能改造，使建筑能源利用效率进一步提升，能源消费结构进一步优化，可以有效遏制建筑能耗的增长趋势，实现北方地区城镇民用建筑采暖能耗强度、公共建筑能耗强度稳步下降，预计到“十三五”期末，可实现约 1 亿吨标准煤的节能能力。门窗的改造几乎是老旧小区改造的必选项目，有门窗行业人士分析，如果按着建筑面积与门窗面积4 : 1来计算，以40亿平方米来讲算，将有10亿平方米的市场。

防盗门：作为居民家庭的第一道防线，小区、楼栋门禁系统至关重要。在老小区居民楼单元安装防盗门，更是加强居民小区安全防范、预防和减少入室盗窃案件发生的一项措施。一些城市改造中也注意了这类问题，比如潍坊西英社区针对农林局宿舍、潍坊银行宿舍、车管所宿舍和多利达宿舍的老旧小区无单元门情况向上级部门汇报后并进行了防盗门的改造，目前单元门已改造完成，进行了全部更换。据了解，小区之前没有防盗门方便贴小广告的进去，安全问题值得堪忧，容易造成生命财产安全隐患。改造防盗门后对维护社区的安全与稳定起到了很大的作用，切实增强了社区居民的安全感。

清洁采暖：徐州是江苏省唯一一个采取集中供暖的城市，在去年的老旧小区改造中他们也关注到了老旧小区居民的采暖问题，泉山区民健园小区建于上世纪90年代，51栋楼3266户居民，除了水电外其它生活配套设施全无，当然也包括暖气。在改造中投资2500万元做一个采暖项目，项目采用先进的瑞典分布式供热系统，供热站建设面积244.28平方米，采用12MW电极热水锅炉系统和DN250供热管道，以蓄热罐形式保证24小时清洁供暖。泉山区副区长刘明表示，他们对老旧小区的治理改造，打的是一套组合拳。2010年开始，以“让小区美起来”为目标，以美化亮化拆违为措施，是1.0版本的老旧小区改造；在此基础上2014年开始以“把小区管起来”为目标，由政府托底引入物业是2.0版本；在此前两项的基础上，以“提升小区品质”为目标，实施供暖和外挂电梯的进一步升级改造，则是泉山区老旧小区改造升级的3.0版本。

钢结构停车位：老旧小区停车难几乎成了一个社会问题，其实不单是住宅小区，就是我们很多的城市规划都没有料想到我国个人汽车的拥有量会上升得如此之快。老小区在解决停车位问题上需要特别对待，因为这不同于门、窗、排水等部件的改造升级，而是新增项目。目前大多利用空地、边角地、闲置土地和存量建设用地，增加停车位。2017年北京石景山区古城环卫楼老旧小区综合整治试点项目尝试了钢结构的立体停车位，在前期征得超过三分之二居民同意以后，由北京京石科园投资发展有限公司投资建设。立体停车设施设计方案经多次优化，确定为六层升降横移式机械车库，由首钢城运公司进行建设，提供车位57个，有效缓解了小区内停车位不足的问题。

玻璃幕墙电梯：老旧小区大多缺乏电梯，而恰恰很多老旧小区的居民又以老人居多，对于电梯的需要更加强烈。北京市海淀区清河毛纺北小区是北京市首个“三合一”老旧小区综合改造试点，也是北京首个加装电梯的老小区，共安装了31部外挂电梯。电梯外观是玻璃幕墙，而电梯内部却看不到外面。这个电梯方案也改过多次，在最初的设计中，凸出建筑的新建电梯井和电梯厅采用“钢结构+楼板”的设计方案，全部密封。但考虑到居民的乘坐感受，后来将电梯井和电梯厅改为“钢结构+玻璃幕墙”，提升了每个单元楼道的采光效果，白天楼道再也不用开灯。对于电梯轿厢，则采用了全封闭轿厢取代之前的透明轿厢，主要是考虑到老年住户身体条件不同，避免透明电梯轿厢上升下降时乘梯人产生眩晕和身体不适，同时也保护了住户的个人隐私。

排水管：老旧小区存在的问题都很多，天空乱、地下老、雨污不分离的管网问题存在已久。老旧小区的地下管网老化情况普遍，加之雨水井缺失，导致雨季排水压力大，极易出现积水，影响居民生活，特别是在南方雨季，老旧的电线与积水有可能会发生触电事故，这对人生安全产生了隐患。就在刚刚过去的6月，鄂州市市政设施管理处全员上阵，分成三个调查专班小组，对全市40个老旧小区进行了排水设施进行全面清理和摸底。在此次清理中，工作人员发现，老旧小区的雨污水管混接、错接现象较为普遍，且存在雨污水管道淤积、堵塞的现象。市政工程管理处负责人介绍，摸底情况统计完成后，由市规划院统一规划设计方案，对没有雨水管线的小区新建雨水管线，实现雨污分流，保证在强降雨期间，小区内的雨水也能及时排出。据悉，实施雨污分流工程的实施，一方面可以让雨水全部收集，有效减少内涝，节约利用水资源；另一方面，提高污水收集率，充分发挥已建管网及污水厂的作用，改善城市水环境，打造环境生态和谐发展的宜居城市。

铝门窗幕博览会上的仿古铜窗，据了解应用在上海老旧改造中

对行业未来的影响

老旧小区改造或许可能会成为政府对于城市管理发展的一种新思路，按照国家统计局的数据，2016年我国的人均居住面积就已达到了40.8平方米，其中城镇居民人均住房面积是36.6，农村居民人均住房面积是45.8，这已超过国际水平，也就是说我们对于新建面积的需求将不会再向过去那么强烈，老旧小区改造或许不单是一个新市场，也会成为未来我们的一个主力市场。

老旧市场与现在的房地产市场有很大不同，不得不承认一个问题，在我们的房地产项目中，最终房屋的使用者对于建筑部品是没有选择权的，一个工程项目选择装什么样的窗户是由开发商决定，而目前老旧小区的改造是按照“谁受益、谁出资”原则执行的，也就是说，业主将拥有选择权，对于我们来说，老旧小区的市场客户变了。

除了市场与客户的变化，产品也会有变化。为了维护一些老建筑的原有风貌，对于门窗的外观会有一些要求，比如仿古的门窗，而近年在各类门窗展会上也出现了很多木包铝的仿古窗，还有铜制的仿古门窗。

除了以上的“菜单项目”外，装配式技术也开始在一些老旧项目中应用，相对于新建建筑，老旧小区改造更加需要低污染和施工速度快，尽可能减少对居民原有生活的影响，相信在这方面也会有许多值得探索的地方。