李赛美

一、引言

随着我国经济的迅速发展，房地产业成为政府财政收入的重要来源。随着我国房地产企业税法系统的不断完善，税收筹划逐渐成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在房地产企业进行经济活动的各个环节都需要进行税收筹划的相关工作，合理避税，优化税负，以实现房地产企业的健康可持续发展。

二、房地产企业进行税收筹划工作的必要性

税收是企业运行中无偿向政府支付的费用，税收筹划是企业用来合理的降低税费的一种方式，有利于实现对企业财务的管理，节省企业的支出成本，房地产是一种资金密集的行业，非常有必要进行税收筹划，降低企业运行的成本，提高企业的整体收入。如在预征阶段，土地增值税、企业所得税等税负合计已达销售额的12%左右，如果项目结束进行清算，则税负基本在13%以上，有的甚至超过20%。所以，房地产企业进行税收筹划是非常必要的，能最大程度的降低企业涉税风险，实现企业价值最大化。

三、房地产企业税收筹划的具体做法

(一)房地产企业对土地增值税的筹划

从2007年2月起，房地产开发企业土地增值税的缴纳方式转为“清算制”，土地增值税在房地产开发企业的税费中占较大比例，因而，进行合理的税收筹划可以有效降低企业成本和风险，使企业价值最大化。

1.从收入方面进行税收筹划

房地产企业在进行发展的过程中，可以专门开设一家针对房地产进行独立装修设计的公司，专门负责在房地产企业购买房屋的装修。在具体签约合同的时候可以筹划签订两份合同，一份合同是房地产企业与客户签订的房屋销售合同，另外一份就是装修公司与客户签订的室内装修合同。房屋销售合同需要缴纳土地增值税，而装修合同只需缴纳增值税及附加，不需缴纳土地增值税，通过分散收益，减少企业中需要缴纳的费用。

2.从利息扣除方面进行税收筹划

税法针对土地增值税清算中的利息支出作出了相关规定，利息支出如能按房地产项目分摊计算，且能提供相关金融机构证明的，可以按实际数扣除，但扣除金额不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额。如不能按房地产项目分摊计算或提供相关金融机构证明的，房地产开发费按取得土地支付金额与开发成本之总和的10%扣除。”如果房地产企业在进行房地产开发项目时的成本来自负债筹集，且利息较高，如能准确核算又能提供金融机构证明的，就可据实扣除利息。

3.从税收优惠政策方面进行税收筹划

（1）国家税收政策中关于土地增值税中规定，纳税人在建造普通住宅出售时，如果增值额没有超过扣除项目金额20%的，则免缴土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额20%，需按增值额进行相应的纳税。对于一些既建设普通住宅又建设其他类型项目的房地产企业来说，应分别核算增值额，假如出现未分开计算或没有准确计算项目增值额的现象，则房地产企业建设的房屋建筑不符合免税的规定。

（2）房地产企业通过合作建房的方式实现税收筹划，一方出房地产建筑资金，另一方提供建房需要的土地，两者合作建造房屋，建成项目以后按照比例进行分配，能够暂时免去土地增值税的征收。所以，房地产企业可以充分利用国家这项政策。比如房地产企业在购买一项土地后，通过提前招收购房者的购房资金进行建房，在形式上就符合了国家的政策，最终的房屋由资金提供者所拥有。

（二）房地产企业对企业所得税的筹划

1.选择投资地区进行税收筹划

房地产企业根据企业投资的地区进行税收筹划工作，这一现象是通过国家对一部分地区进行的税收优惠政策以后才出现的。需要缴纳税务的企业通过计算企业支出成本和最终获得的经济利益，可以在一些经济开发地区和一些经济特区等国家规定的税收优惠地区进行项目的开发。假如房地产企业已经在税收优惠地区进行了项目的开发，通过制度相应的策划方案，就能享受到国家的税收优惠。

2.选择从属机构进行税收筹划

房地产企业的从属机构包括房地产子公司、其他地区的分公司和企业的公共办事处。这三种从属机构在计算、纳税及税收优惠方面是不同的。房地产子公司在设立时是非常复杂的，有着公司独立的法人代表，需要独立的计算和进行缴纳税费，但是在建设中能享受当地的优惠政策；而企业的分公司和办事处在设立时是非常简单的，不需要进行独立计算和缴纳税费，但同时也享受不到当地的优惠政策。所以企业在进行税收筹划时，需要根据企业的实际情况进行分析，提高企业的经济利益。

3.利用税前扣除的项目进行筹划

我国税务单位规定每个企业的所得税的税率都是25%，纳税企业每年的总收入减去项目扣除以后的金额就是企业需要缴纳的费用。扣除企业项目的金额是每年都需要进行的。从具体的房地产企业项目扣除项目来看，主要能进行税收筹划固定资产投资、宣传广告费、公益捐赠等。

（三）房地产企业对契税的筹划

根据税法规定，企业按照合约分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原有土地、房屋权属，免征契税。假设房地产企业采取新设公司方式分立，将新设公司注册资本按股份比例分给公司原来的股东，这样被分立公司和分立公司主体一致，那么分立公司承受原企业土地，房屋权属则可以免征契税。

（四）房地产企业对印花税的筹划

筹划印花税的方法有分开核算法、模糊合同金额法、减少流转环节法等。首先，同一合同因载有两个或两个以上经济事项且适用不同税目税率的，可分别列明金额，分别计算应纳税额，相加后再按合计税额贴花；如未分别列明金额的则按税率高的贴花，因此对于这种情况，尽可能的分别核算金额。其次，企业在签定数额较大的合同时，尽量使合同上所载金额不作最终确定，也能达到少缴印花税目的。再有，因为在经营活动的流转环节中，每一次订立合同需缴纳一次印花税，所以，尽量减少合同的相关签订环节也能节省印花税。

四、结束语

房地产企业在进行税收筹划工作过程中，要以合法合规为前提，要通过科学合理的方式对企业的多种税种进行统筹规划，以减轻需要交付的税费，综合考虑税负对开发企业的影响，以提高企业最终的经济利益。另外，由于房地产开发企业开发环节众多，从拿地、拆迁、设计、土建、装修、到营销、物管等，税收筹划贯穿于房地产开发经营活动全过程，应立体系统综合地进行思考和规划。最后，房地产企业在进行税收筹划时，应及时掌握税收相关法律的最新内容和发展趋势，把握国家政策导向，有效预测税收环境变化，切实优化企业税负，降低企业涉税风险。