阎嘉蕊 绵阳东辰国际学校

近年来，在社会经济持续发展的影响下，不少城市的居民的收入水平逐渐稳定增长，促使他们进入到了小康状态，这使得他们对生活品质的追求也随之提升，促使房价呈现为持续增长态势，人们总是习惯总结过去房价变迁中的规律对未来房价走势进行预测。但就当前我国实际情况来看，未来五年房价走势又会如何呢？时过境迁，我仍然非常看好全国未来五年的房价整体走势[1]。在近年来，中国房价不仅未跌反而持续大幅度增长，这就使得国民的购房成本因此升高，尤其是一线城市，房价已经增长了一倍有余，让我们通过供应和需求分析，对未来五年中国房价的走势进行分析。

一、房地产供应情况分析

就当前房地产市场供应的情况来看，其主要表现出以下几点：

1.政府针对土地方面的政策并未做较大改动，财政收入主要来源于土地，保持房价的不上涨，与当前政府的利益相符合。

2.房地产所需要的各种建造材料、人工成本呈现为逐年递增，这使得房地产的建造成本因此增加。

3.针对企业管理的费用以及各项税金呈现出明显增加态势。

4.调控措施的力度的不断增加，使得新房的供应量得到了控制。当前全国各个地方商品用品，尤其是在北京深圳等地区，其商品房的用地比例有了明显的缩减，大约只有1/4的比例，绝大部分均属于租赁住房、共有产权房等。从这个角度来看，未来，能够在市面上流通的新房数量会有明显的缩减，最快明年这种矛盾就随之浮现。

5.当前政府积极推广住户、共有产权房以及政府共有产权，简单来说，就是将政府视为了房东，而价格则与市场价格相挂钩。一旦出现房价下跌问题，那政府以及住户的利益必然会同时受损；能够保证价格呈现为持续增长，更加符合双方更多利益需求。

二、房地产需求市场分析

1.中国正在全国范围内积极推动二胎政策，未来对新房的需求量也必然会因此表现为明显的持续增长。

2.随着居民对住房条件要求的不断增长，结合国际相关经验来看，当人均GDP在1000美元-3000美元范围内时，其人均住房的面积却不足30平方米时，房产的需求必然会进入到一个旺盛的阶段；当人均住房面积在30平方米-50平方米范围内，需求也必然会逐渐趋向于平稳。截至目前为止，根据我国相关部门的统计数据显示，我国城镇居民的人均住宅建筑面积为23平方米，这意味着，在未来的十年时间里，人均住宅的面积必然会不断增长。

3.相较于国际水平来看，我国的城市化率相对较低，这使得我国房地产市场有着非常大的发展前景，必然会导致新房供应矛盾日渐加剧。例如：绝大部分的发达国家，其城市化率均在75%以上，美国的城市化率已经达到了90%以上，而部分发展中国家城市化率基本上实现了50%的覆盖率，而我国城市化率却只有40%左右，为此，伴随着城市化进程的持续推进，房地产也必然会保持着持续递增。

4.一线城市与二线城市本身有着较大的城市资源，包括了工作、医疗和教育，这些对年轻群体的发展有着巨大的吸引力。当下在填报志愿时，越来越多的老师纷纷鼓励大家尽量选择一线、二线城市，这使得一大批优秀的青年群体涌入到一线、二线城市，而这批学生在毕业后，随着就业对住房的需求量因此不断增加，而一线二线城市的房价在全国本身就是一个重要的参考风向标。

5.就当前实际情况来看，房地产投资仍然是广大老百姓相对来说更为安全，且有着较高收益的投资方式，民间热钱暗流涌动，一旦政府针对房地产调控措施出现松动，那么房价必然会呈现出非常显著的报复性增长。

6.美元现已经进入到了加息周期，人民币也必然会面临着更大的贬值压力，导致房价出现不可避免的增长。

三、房地产未来发展总体分析

未来5年时间里，房地产将表现出去投机化，房地产价格也必然会逐渐回归到“居住属性”，特别是一线与二线城市，房价必然会随着调控的限售与限购，致使成交量迅速进入封冻状态，表现出有所下滑。但与之相反，三线、四线城市的房价将迎来发展的春天，非常容易出现大涨大跌问题。

不少人表示，中国未来的房价只会出现持续上涨，而不会出现下跌问题，但任何事物都不会有绝对，一旦脱离了广大群众的购买力，那么房价也将逐渐回归到居住属性，同时在投机炒房的逐渐退出之后，地方收入必将成为未来房价的重要参考标准[2]。

首先，房地产税的增收政策逐步完善，并将在全国范围内执行。目前，不动产已经实现了全国联网登记，房地产税在二、三年时间内必然会落实，这样一来，拥有两套以上房的居民必然会交付相应的房产税，使得囤房者的成本增加。

其次，国家正在逐步完善房地产方面的长效机制，以及加强对租房市场的全面整治，未来必然会越来越多的年轻群体青睐于租房居住，而不在是购房。而目前，各个城市的住房空置率始终居高不下，住房市场的供大于求问题严重。

结论：未来五年时间里，中国房地产市场将加强去杠杆化、去投机化，不仅面临着房地产税的征收，房地产调控政策的压力，同时还有长效机制的建立实施，这使得房地产市场的压力剧增。为此，从整体的供应、需求形势来看，未来房价可能会出现一定幅度的下降，但三线四线城市的房价却必然会持续增长。