本刊记者 孙思

中国银发时代呼啸而至。2016年，国务院办公厅印发了《关于全年放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，在推进养老服务业供给侧结构性改革方面又迈进了一步。国家层面亦提出了“9073”的养老设想，即以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为老年群体提供以解决日常生活问题为主要内容的社会化服务。庞大且多样化的养老需求，供不应求的市场现状，已然催生出无限的市场商机，加之房地产全行业即将告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点已成为一种必然，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩关联市场渴望分得一杯甜羹。

养老地产的兴起不过匆匆数载，却衍生出复调式的业态景观，涵盖养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等各大板块，在跨界合作中完成了相关产品开发、运营模式的融合创新。

无论是养老地产也好，养老社区也罢，事实上，此类特色地产项目，地产概念绝不应该成为其核心价值，能够提供长效性的细致“服务”才是市场主体们所应该用力的方向。

在这个潜藏着丰厚利润的新兴市场下，房企应当如何独辟蹊径，取舍恰切的产品模式？将如何以其人文的经营理念、独具魅力的品牌文化、先进科学的细节设计契合适龄群体的消费心理？又应如何别出心裁地为广大受众提供优质贴心的个性化服务?且看各地各省如何深厉浅揭，“精准”落地“养老+地产”，及其实践过程中的得与失，枯与荣。

长沙

随着运营模式日趋合理，长沙养老地产穿过最初的野蛮生长，行至柳暗花明又一村的“野心优雅”阶段。

2016年末，民政部、财政部发文共同确定长沙作为全国养老服务改革试点城市之一。至此以降，长沙逐渐形成了“1＋X”政策保障体系，扶持建设了一批民办养老机构和为老服务公司。“9064”养老格局逐步完善，社会化养老亦实现跨越式发展。

其间，长沙市政府热情引导社会资本积极参与试水，动员有实力的民营企业投资健康养老服务产业，鼓励城乡个人以股份合作的形式创办小型健康养老机构……循序渐进，民办养老机构专业化、连锁化的运行模式，孵化了一批在全省乃至全国都深具影响力的民营养老服务品牌，例如康乐年华、康乃馨、康怡、红枫康乐、吉祥、普亲等等。其中，康乐年华养老服务机构系养老产业连锁运营机构，其自营养老服务机构6个，托管养老服务项目15个，连锁加盟、指导运营项目83个，全国拥有住养床位11000余张，从业人员近1000人；康乃馨和吉祥则大力推广“1＋N”养老模式，即依托大型养老机构，向街道社区发展多家日间照料中心和小型养老中心；康怡和红枫康乐则致力于探索医养融合的发展模式；普亲更选择了专业化、社区化、小型化和连锁化的道路。

2017年，长沙再次出台《长沙市最低生活保障办法》，内容指涉积极推进全国居家和社区养老服务改革试点，力争新增养老床位2878张。

同年末，长沙市开福区人民政府隆重引入国际养老运营专家——法国欧葆庭（ORPEA），落户长沙北辰国际健康城。携手本土企业，以国际化的专业经验，为老年人提供高品质的生活照料、贴心的精神慰藉、专业的康复护理。这种“智慧养老”的高端养老方式也为长沙养老相关产业注入了新鲜血液。

2018年，长沙将继续深化养老服务改革，加强农村养老服务示范县建设，引导和支持社会力量全面参与，新建AAA、AAAA级居家养老服务中心并力争全部实现依托社会力量运营。

海南

一直以来，海南都凭借其优裕的自然条件，吸引着特殊的“候鸟老人”群体，更直接催生出海南独特的养老地产发展路径和困局。

自2008年海南第一投资控股集团率先提出“健康养老地产”的发展理念，并打造出第一家养老地产项目——颐养公社以来，海南养老地产便在此后8年内不断升温。

2015年11月，海南《关于促进房地产业转型发展的意见》出台，旨在促进房地产与旅游、文体、健康、医疗等多产业交叉融合，从单一产品向多元化产品转变。

2016年海口、三亚双双入围年度“中国十佳养老城市”，在自然气候和政策红利的双重推动下，众多房企纷纷扎堆进驻海南……现如今，定安县的牧屿云天、屯昌县的木色湖养生、澄迈县的四季康城和官塘万泉河温泉小镇等项目已蔚然成景。

2016年7月，该省“十三五”规划再提，要改变以住宅为主导的单一房地产产品结构，增加经营性房地产比重的发展方向，鼓励发展跨界地产，促进房地产业与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合、跨界发展。在政策加持下，养老地产成为了海南房企转型的主攻方向……

然而，淘金商机看上去很美，但难以盈利的困局却如影随形。

一方面，政府的扶持项目陷入盈利困境。海口恭和苑曾一度作为政府重点扶持的试点项目，相关举措涵盖项目优惠政策的提供，政府力促其与海口人民医院的医养合作以及各种运营补贴、贷款贴息扶持资金的持续投入等等。但是，自2012年3月运营以来，该项目一直深陷亏损泥沼，进退维谷。通常，类似恭和苑的养老项目，其运营收益率在：8%：～12%之间，盈利来源以出租费、护理费、餐饮费等费用为主，与传统的房地产相比，养老领域并不适用从现金流上赚快钱，致使投资回报周期相当长，非资本雄厚者是耗不起的。

另一方面，对于地产销售型的养老项目而言，缺乏政策支持，依托企业自身发展，压力注定山大。按照传统的招拍挂形式发展养老地产，会导致前期土地成本超高，从而制约了开发商的投资热情，在寸土寸金的现状下，投资项目软硬件设施，是众多房企面临的首要问题，而其运营成本则又添一重考验。

现下，海南政府亦在探讨破局良方：尝试因时因地制宜，限制准入条件，地方立法、制定全程服务与使用标准规范发展机制；以养老地产为契机，通过打造养生养老地产品牌和国际交流平台，从人才培养、养老地产金融、养生养老集散服务、配套产业链等方面入手，夯实发展基石，将海南打造成为健康之岛和忠孝之岛。

上海

作为全国户籍人口老龄化程度最高的城市，上海早已确立了“9073”的养老服务格局，并坚持自主探索，加大财政扶持力度，建立财政引导基金，引导社会资本投资居家养老，加强政府购买居家养老服务力度，激励社会资本提供质量高、多元化的居家养老服务。作为发展成熟的商业都市，在上海，历经多年培育，客户差异化的消费习惯和购买力正在形成。

一方面，随着上海养老床位供需矛盾的凸显，政府锁定公办养老机构的目标客户，强调公办养老机构的“保基本”功能，主要为经济条件普通、需要政府“托底保障”的人群提供服务。另一方面，老年群体中的“高知中产”受众对养老设施及服务的需求远非公办机构所能满足，这就为商业性养老地产的发展罗腾出了极大空间。

放眼全国，上海养老商业地产项目呈现出更为成熟的发展态势。概括而言，其相关项目运营，大体以CCRC和养生度假相结合两种模式为主，其商业模式的成熟运作对于全国相关产业亦起到了良好的示范作用。

CCRC模式源自美国，意指持续照料退休社区。其针对不同情况的老年人提供与身体状况相适应的照料及服务，满足老年人心理及生理的双重需求。该运营模式在上海的典范可以借鉴亲和源及泰康之家·申园两个项目。

亲和源项目位于浦东新区，入住时间为2010年4月。作为中国第一个会员制养老社区，拥有公共配套服务场地面积30000平方米，商业配套占总面积27%。其合作模式为：开发商负责打造服务平台并提供硬件开发，后续引入国际领先的第三方机构参与具体运营、提供服务，形成以开发商为主体的商业联盟，实现多方合作共同管理。其销售模式为：依托会员制来构建俱乐部服务模式，通过向顾客让渡使用权或产权实现盈利。

泰康之家·申园项目地处佘山板块，是长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区。项目运营由泰康集团自主承担，内部配套设施完善，为老年人提供便捷与人性化的养老服务。2014年4月，该项目的养老生活体验馆揭幕，涵盖样板房、医疗体验区、康复理疗区、老年大学、高端理财室及运动休闲区等多个板块，力求为后续销售提前热身，取得了不俗的反响。该项目销售模式以会员卡出售及保险销售为主，前种模式更受服务对象的欢迎。

采用养生度假模式的代表项目有保集·富椿佘山，该项目预计于2018年交房。保集·富椿佘山仅含初级医疗配套、简易的娱乐设施及餐饮场所，可归入到传统地产开发，其明显区别于CCRC模式。通过销售住宅，及收取基本物业服务费用来实现盈利，业主仅拥有使用权。

他山之石，可以攻玉。寄希望于上海商业养老地产的成功试水，对全国相关产业的发展起到借鉴作用。

香港

为了实现“老有所属、老有所养和老有所为”的目标，香港政府为老龄群体提供了差异化的定向服务，其主要包括长者社区支援服务及安老院舍照顾两种。

长者社区支援服务类似大陆的社区养老服务，又名长者中心，被称为居家老人们的“第二个家”。香港共有200多家长者中心，它们接受社会福利署全资津贴。与此同时，社会福利署还开设有长者支持服务队、长者日间护理中心、日间暂托服务中心等，悉心照料“居家老人”。

养老院舍是港府针对未在家中或社区居住的老人提供的养老院舍照顾服务。其规模一般都不大，床位少的20多张，多的几百张。相较香港的高房租，收取不算高的服务费，费用根据每位老人不同的照顾需求而定。

香港政府对院舍进行精细化管理。什么人可优先住进政府资助的院舍？十几年来香港采用国际认可的“长者健康及家居护理评估”工具，由专业评估员全面评估，将有限的资源合理分配到需求最迫切的老人身上。2003年11月起，实施长期护理服务“中央轮候册”，经登记和评估的老人，由社会福利署统一编配服务资源，包括进哪家院舍，住何等床位。

香港民间申办养老院的牌照由社福署负责审批和监管。条例规定具体明确，对楼宇面积、防火通道、设备等硬件要求很细；人手方面，职员与住者的比例、需配备多少注册护士与社工，规定很严。对合规的开办申请，1至3个月内发牌照。之后经常被巡查，达标的才能续牌。

香港养老服务资金有着多渠道的来源，包括政府资助、慈善捐赠及服务收费。

一方面是各种慈善捐赠对养老事业的投入大大分担了社会安老之责。

另一方面社会参与的同时，政府亦不缺位。事实上香港社会福利署一年的安老服务预算就高达66亿多港元，且拨款占比逐年上升。

政府的资助一般是通过批出地皮并负责建设来实现的，再以合约形式外包给机构负责日常运营，政府为符合条件入住的每位老人提供大约每月1万港元的补贴，个人只需支付1000多港元。申请者全港统一排队。由于宿位供不应求，排队长达3年之久。

1998年开始，香港政府向私营院舍购买部分床位，同时促使私营院舍提升服务素质。一所养老院如果30%由政府买位，另70%自营床位也必须按较高标准来运营管理。老人要住买位院舍，也需排队。

香港的安老政策“以居家养老为本，院舍照顾为后援”。为做好服务，香港政府想了许多办法，服务模式在实践中愈发成熟。

重庆

2017年10月，《重庆市老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划》明确提出，在养老服务方面，优化居家养老服务，夯实社区养老服务基础；支持社会力量兴办养老机构。全面放开养老服务市场，深化养老服务业“放管服”改革。此举进一步激发重庆健康养老产业的发展潜力。

现下重庆人口老龄化也面临日益严峻的趋势，其养老市场需求旺盛，前景乐观。同时，作为全国首批基本养老体系建设的5个试点省市之一,双重红利刺激下，重庆老年产业“蛋糕”让人垂涎，吸引了大量的投资商进驻重庆养老地产。比如万科，绿城等大型房企都有相当的市场份额。绿城计划在重庆建设老年大学，中铁任之城落成后将是全国最大的健康城，荣盛在最新的发布会上也提到将助力重庆的相关产业。

不局限于外来投资商的热忱，重庆的本地企业也加快了产业布局。重庆博赛集团准备联手总府实业，投资80亿元在合川双龙湖打造养老养生地产;宗申也与德国养老投资企业蕾娜范签定了产业合作意向，太极集团也在长寿跃跃欲试。

据不完全统计，重庆养老地产上的投资总额已逾300亿元，其投资范围遍及主城区及璧山、长寿、江津、合川、南川、大足等周边区县。

然而，从盈利的角度来看，养老地产因其前期投入较之比普通住宅更高，需要落地大量适老化设计及配置众多相关设施，如果不挣高端市场的钱，仅靠中低端市场是无法收回成本的，因此项目定位多倾向高端市场。包括重庆的任之健康城，即便文字层面提倡的是经济化消费，然而其实际定位也是以中高端为主。

重庆的养老地产尙处摸索阶段，投资商大多计划多且大，但论及真正落成的项目，还远远不够成熟。整个重庆市场蕴藏着巨大的潜能，如何引爆，仍需上下求索!