周萍

[摘 要] 养老房地产是一种新兴的养老模式，三亚市作为国内知名的适宜养老的旅游城市，具有适宜的气候条件，又因海南岛“长寿岛”的品牌效应及三亚市政府对养老产业及旅游业的重视，使得不少房产企业纷纷前来开发养老地产项目，但在开发过程中遇到很多问题，如“候鸟”老人的大量涌入导致三亚市的公共服务短缺，“候鸟”老人具有购房欲望低和季节性特点，三亚现有的养老地产项目差异性不大，以及三亚养老地产行业的相关人才缺乏。为此结合国内外的相关案例，建议加大财政资金投入加快建设三亚市公共服务设施；完善养老地产的相关法律规章；加强政府对于养老地产的监管力度；养老地产企业增强项目的适老性；大力培养和引进养老地产的专业人才。

[关键词] 养老房地产；“候鸟”老人；对策

[中图分类号] F590 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2018）05-0043-02

随着我国经济的不断发展，人口老龄化的问题也日益凸显。据统计，截至2015年底，我国60周岁以上人口数量为22200万人，占总人口的16.1%。预计到2050年，我国的老龄人口将达到总人口的三分之一。不断增加的老龄人口在带来巨大的社会养老压力的同时，也为我国养老产业的发展提供了庞大的消费人群。其中，养老地产就是由老年人的休闲旅游、房地产开发和医疗护理服务共同打造的一种综合性房地产开发模式。全国各地的旅游城市纷纷推出各自的养老地产开发项目，抢占市场份额。三亚市作为国内知名的适宜养老的旅游城市，也吸引了不少的房产企业来三亚开发养老地产项目。这些开发项目在促进三亚市经济发展的同时，也存在着一些问题。

一、三亚市发展养老地产所具有的优势

三亚市凭借其优良的自然资源，每年吸引大约25万以上的“候鸟”老人选择来三亚度假养老。三亚市发展养老地产既是老龄化人口不断增加的必然要求，也是旅游业发展的一个主要方向，发展的前景也十分广阔。

（一）三亚适宜的气候条件对老年人的吸引力大

老年人在选择养老房产时，通常会倾向于选择有着优良的自然资源的房产项目。比如温和的气候环境、清新湿润的空气、良好的自然景观等，而这些需求在三亚都可以得到满足。三亚地处中国的最南端，属于热带海洋气候，拥有全海南岛最美丽的滨海风光，年平均气温25摄氏度，号称“东方的夏威夷”。不少“候鸟”老人选择来三亚购买养老房地产的原因就是认为三亚得天独厚的自然环境对于他们所患的一些如慢性支气管疾病、心脑血管疾病、风湿病、关节炎等有明显的缓解作用。

（二）三亚市所在的海南岛“长寿岛”的品牌效应

三亚市位于海南省的南部，而海南省的人均寿命达到了80岁以上，是全国有名的长寿岛。三亚的著名景区南山寺就举办过“长寿节”等活动，通过向游客介绍海南多为百岁以上老人的方式给游客心中植入海南岛是“健康岛”、“长寿岛”的观念。在媒体宣传和亲友的口碑攻势之下，不少老年人把来三亚度假旅游看成是健康之旅、长寿之旅。“长寿岛”对于国内的老年人所具有的品牌效应是非常有号召力的。

（三）三亚市政府对于养老产业及旅游业的重视

在建设国际旅游岛的大背景下，三亚市政府对于推进养老产业和旅游业的进一步发展非常的重视。一方面开发和建设多功能的养老示范社区，比如三亚市海棠湾碧桂园齐瓦颂项目，就是以观海休闲、中医保健、西医护理等多种功能于一体的养老地产项目。另一方面，为了满足老年人的生活服务需要，三亚市也加大了公共设施投资建设的力度，增加多条公交线路，市内有轨电车也将于2018年2月通车，缓解因旅游旺季外来人口大量涌入给公共交通带来的压力，方便老年人出行。

二、三亚市发展养老房地产中存在的问题

“候鸟”老人的到来在给三亚的养老地产提高大量的潜在消费者的同时，也带来了一系列的问题，这些问题也影响了养老地产在三亚进一步的健康发展。

（一）“候鸟”老人的大量涌入导致三亚市的公共服务短缺

三亚市的常住人口为75万人，而每到旅游旺季涌入的“候鸟”老人為25万人左右。“候鸟”老人的大量涌入导致三亚每到旅游旺季都会出现一系列因公共服务资源短缺而导致的社会问题。如交通严重堵塞、打车难、公共交通爆满、看病挂号难、物价上涨、供水供电困难等。这些问题一方面使得三亚本地居民对于“候鸟”老人的到来产生不满，激发了主客之间的矛盾；另一方面也使得“候鸟”老人对于三亚市的印象变坏，降低了他们在三亚买房定居的意愿。

（二）中国传统的孝道文化降低了“候鸟”老人的购房欲望

中国传统的孝道文化认为养老主要依靠的是家庭养老，认为子女在父母年老后应该要承担起照顾父母生活的责任。这使得部分老人在想要选择到三亚买房养老定居的时候他们的子女会对老人的决定强烈反对，而子女反对的理由就是担心让父母在异地养老会招来亲戚朋友的闲言闲语，宣扬是因为子女不孝才会导致老人选择去异地养老。

（三）“候鸟”老人的季节性特点对养老地产的项目开发要求更高

“候鸟”老人通常会选择在每年的10月份北方开始降温的时候来三亚，然后在次年的三月份北方气温回暖后离开三亚。这种季节性特点使得三亚的养老社区出现旺季爆满，淡季房屋空置率高的特点，有的社区淡季房屋空置率甚至达到了80%。在这种情况下，养老地产项目的收益率是比较低的，一般只有8%—12%左右，开发商只能通过长期的投资回报来赚钱。这使得实力不够的中小型房地产开发企业望而生畏。

（四）三亚现有的养老地产项目差异性不大

在养老地产这个巨大的市场蛋糕的诱导下，大量房企涌入到养老地产。由于政府目前对于养老地产开发的准入门槛和相关的配套服务缺乏统一的标准，导致三亚的养老地产开发出现定位重复，良莠不齐，不能很好地满足老人养老需求的状况。比如部分养老地产项目打着以“在家门口看海”的宣传口号将房子建在远离三亚市区的郊区海湾，但是与项目配套的一系列的生活服务设施又没有跟上，导致老人入住后生活不便。

（五）三亚养老地产行业的相关人才缺乏

一个行业的发展离不开人力资源的支持，以养老地产为例，在开发阶段需要养老地產的社区规划人才、营销人才；在运营阶段需要社区管理人才、监管人才；在给老人提供医疗生活服务的时候需要医护人才、老人生活顾问等，而这些人才在三亚都是相对紧缺的。部分养老社区在招聘不到专业护理人员的时候降低招聘标准，将一些不具有专业护理知识与护理技能的人员简单培训之后就让他们上岗，导致养老社区的消费者对社区服务质量出现严重不满，影响三亚市养老地产的品牌形象。

三、三亚市养老地产的发展建议

养老地产的开发和建设在中国还属于一个新兴行业，而在西方发达国家已经有不少成熟的案例可以供我们借鉴参考。比如美国的佛罗里达还有瑞士的日内瓦等地就是发展养老地产比较成功的案例。结合国内外的这些案例，对三亚市养老地产的发展提出以下几点建议：

（一）加大财政资金投入力度，加快建设三亚市公共服务设施

对由于旅游旺季“候鸟”老人大量涌入带来的一系列诸如物价上涨、交通堵塞、打车难、看病难等社会问题，主要是因为三亚市的基础设施建设与公共服务落后所导致的。要解决这些问题，就需要依靠三亚市政府加大对于市政基础设施的财政投资力度，加快公共服务设施的建设速度，缓解供需矛盾，保障群众的基本生活需要，缓和化解三亚本地居民与“候鸟”人群之间的矛盾，维护社会稳定有序的发展。

（二）完善养老地产的相关法律规章，加强扶持力度

养老地产属于新兴产业，我国政府对于这一行业的发展所制定的法律规章相对较少。以海南为例，政府对于养老地产的发展所持的态度是谨慎而低调的。对于养老地产项目如何界定，界定之后政府能够为其提供什么样的优惠政策等都没有具体的规定。一方面，三亚政府在土地政策上应根据养老社区的定位（高端、中端、地端）分类指导控制土地价格，以便养老地产的开发项目取得合适价格的土地。另一方面，三亚政府应根据养老社区对于老人的需求的满足与照顾程度，对养老地产项目进行分类，然后给不同类别的养老社区提供不同等级的优惠政策，比如税收、金融、财政补贴等。

（三）加强政府对于养老地产的监管力度

三亚政府在扶持养老地产行业发展的同时，也必须要加强对这一行业的监管，以避免一些不法企业打着养老地产的名义行“圈地”之实。政府一方面要提高对养老地产行业的准入门槛，建立一个标准化的核查体系。另一方面，要完善对于养老房产项目的跟踪监管体系，对养老地产的开发、销售、管理等一系列环节进行规范，确保项目的质量。保护养老地产消费者的权益不受侵害，促进养老地产的健康发展。

（四）养老地产企业明确自身定位，增强项目的适老性

三亚市的自然资源丰富，有海滨、有椰林、有温泉、有雨林。养老地产开发企业在开发养老地产项目的时候应借助不同的自然资源实现项目的差异化。在开发设计的时候，也要把老人的需求放在首位，所有的配套设施和生活服务项目都要以满足老人的需要为第一标准。除了满足老人的物质需要以外，也要考虑老人的精神需要，社区内要适当安排一些老人的娱乐休闲场所，如棋牌室、健身室、舞蹈室等，丰富老人的晚年生活。

（五）大力培养和引进养老地产的专业人才

对于三亚市养老地产人才缺乏的现实，一方面要加大本地专业人才的培养力度，可以通过加大教育投入，鼓励社会创办相应的培训机构，与本地高校联手借助高校的师资力量和平台来培育相关人才。另一方面要加大人才的引进力度，对于优秀人才要采取各种措施拓宽引进渠道。对已引进的人才也要提供各种优惠政策让他们能够长久的留在三亚。

[参考文献]

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[2]黎丽，王珏，陈棠.从旅游业角度看海南“候鸟式”养老的发展[J].地域研究与开发，2015（1）.

[3]韩余静.海南建设特色养老基地的对策研究[J].新东方，2014（5）.

[责任编辑：赵磊]