陈晨怡

租购并举的住房制度已成为国家住房保障体系中的重点，公共租赁房政策的再次兴起使其供给模式日益成熟。国家对政策的大力支持与开发商为承担企业责任强势加入政策实施，打破仅由政府直接的供给模式，而转向地产开发商主导供给的模式。本文对开发商进入并主导公共租赁房屋市场行为进行研究，分析其潜藏危机，并从利益相关者各方向提出科学的建设性解决措施。

根据习总书记在十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”会议还要求按照供给侧结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构。同年住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北武汉召开会议，旨在保持调控政策的连续性稳定性，切实防范化解房地产风险，租金房地产市场平稳健康发展。而其具体措施便是大力发展住房租赁市场与加大对新市民的公租房保障力度。调控力度不容放松，也不允许“喘口气，歇歇脚”。此外，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰分析表示：“通过增加不容易被投机的公租房、共有产权房等房源供应，通过供给侧的结构性调整，来改变市场预期，达到供需平衡。”可知，国家通过多方面的调整试图促进住房市场向一个平稳健康的方向发展。

虽此前住房市场宛如资本者的投资市场，不断吹大的房地产泡沫使得房地产市场发展迅猛并利益可观。但正因房地产市场对我国整个国民经济体系举足轻重的影响力，如今国家已然加强对房地产市场的管控。告别房地产的黄金时期，开发商也为响应国家政策作出必要调整。本文拟梳理开发商主导公共租赁房市场可能存在的问题并就其如何实现企业自身可持续性发展提出建设性意见。

公共租赁房供给模式的转变

公共租赁房政策是2006年以后针对我国住房保障体系中“夹心层”人群的住房问题而逐步建立起来的政府保障性住房政策。在政策成立初期，公共租赁住房市场作为一种新政下形成的不成熟市场，政府直接供给是一种必然选择，政府承担主要财政压力与管理义务用于建设并发展公共租赁房。伴随公共租赁房政策的日益完善与在人民群众中不断普及的知名度，房地产开发商逐渐与政府合作建立公共租赁房增大市场供给，以响应国家号召并尽力与政府建立良好的合作关系，得到政策的扶植与日后开发的便利。长此以往，政府逐渐淡化主导作用，转而起到鼓励与引导作用，将房地产开发商推向市场的主导者。现今广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点，北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房，其中供给主体大多是开发商。万科作为国内知名房地产开发商早在2007年便出资建设的广州“万汇楼”项目，被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住，而后在郑州等多地开展公共租赁房的建设，并于万科2016年报中展望加快发展租赁市场。地产开发商的进入的确给自身带来了许多利益。正如大力支持惠民政策，响应国家号召以实现企业的社会责任并追求可持续性发展；协助政府开发公共租赁住房减轻政府财政负担，为日后买地与政府合作带来便利把企业未出售的商品房转向公共租赁房用途以清空库存带来收益。但是这些转变为开发商带来了许多危机。

开发商的潜藏危机

房企进入公共租赁房市场除收益外，还存在潜藏危机需要解决。本文从财政风险与管理风险方面提出三个问题。

回本周期。长期的資本投入与缓慢的资本回流导致房企参与公租房建设需要漫长的回本周期。资本回流依赖于房租收入，单次房租普遍是周期性付款，而非单次付清，导致资本回流速度慢、周期长、数量少；而资本投入却产生在多方面，前期的建设、中期的设施配套、后期的维修翻新都需要资金的不断投入。两方的不对称性导致企业的回本周期漫长，无法继续投资，甚至可能出现资金链断裂情况。

监管翻新。房企参与主导公共租赁房的建设，其公租房的产权属于企业，而非租客。租客在房屋出现建设问题时，需企业承担维修责任。通过访谈形式，我了解到大部分租房客与买房者对待房屋的爱护程度存在差别，租客作为房屋一段时间的使用者对房屋的爱护程度不及买房者，并且租房客对房屋入住时的要求与翻新的需求更强烈。当企业建设公租房后，作为公租房的产权所有者，企业必然需要承担源源不断的维修与翻新的职责。这项职责会带来一定程度上的财政支出，并且如若无法高效解决与安抚租客，可能会因新政的压力带来舆论攻击，损害企业形象。

空置率。公共租赁房的空置率较高。2012年，位于湖北省武汉市洪山区的首批试点公租房共有899套，正式入住仅210户，空置率为76.6%。2013年，佛山市已建成公租房8450套，共分配5100套，空置率近40%。上海首批市筹公租房项目试水阶段的申请率仅为四成。济南最大的公租房小区文贤居于2013年竣工，却在2016年才实现租户入住，空置时间长达三年。上海以上虽为个案，但可知在公共租赁房发展期间，空置率普遍偏高，为此国务院第四次大督查实地考察湖南、湖北、江苏等地，并发现空置原因在于办理手续复杂、配套设施陈旧等等。通过基层干部得知，目前公租房空置问题很大程度上与企业公租房有关，企业加强经营维修时，公租房的入住情况相对改善，而企业忽略建设管理时，房屋空置率自然上升。房屋空置会给企业带来大量库存，不仅增加财政压力，更会影响地产开发商的信心，压缩投资，静态观望。

利益相关者各方的解决措施

面对上述问题，并非房地产开发商作出单方面解决即可避免，要使公共租赁房政策持续完善需要政策的利益相关者提供各方努力。利益相关者的概念来源于企业管理思想，是指能够影响某一目标的实现，或者受到某一目标实现过程影响的所有个体和群体。韩娱等认为我国学者心目中的公租房主要利益相关者为政府部门、建设单位、融资机构、保障对象。杜静等根据土地供应方式将我国公租房建设模式分为集中建设和配比建设，其中集中建设又包括政府自建、企业代建、BT和企业自建4种模式。本文的房企主导建设属于建设模式中的房企自建。

政府部门。优惠补贴：企业为响应国家号召大力支持公共租赁房政策，政府应提供参见优惠补贴企业的长期资金支出。政府应减免税收，国家税务总局为鼓励加快发展公共租赁房于2015年出台免征三年房产税政策，但此优惠政策于2018年12月31日到期，政府在到期后应继续提供税收减免等优惠政策；提供优质土地，公租房的建设位置大多处于偏僻的城市周边，设施配套及其不完善，学校、医院等机构陈旧，交通不便利，政府应提供更多地角优良的土地；合理的财政补贴，企业融资建设所支付的高昂利息加大企业投资压力，为此政府可采取贴息政策，而企业收取“夹心层”的租金偏少，政府也可提供贴租优惠。政府与企业作为该项政策的主导者应加强合作，彼此努力为保障人群提供便利。

融资机构。漫长的企业回本周期只是企业的现金流受到严重影响，为此有害于企业继续投资，若因现金流供应不上也不利于企业对公租房持续完善的投入，最终会导致更高的空置率。目前我国各地公共租赁房常见的融资模式包括以政府财政划拨（如各专项资金）为主的融资模式、政府专门机构）如北京的公租房发展中心）融资模式，以及重庆、常州、邯郸等地政府设立的投融资平台公司融资模式。但在目前的融资模式中，政府的都起到主导作用，面对企业漫长的回本周期与盈利的不确定性，政府需要承担巨大的信用风险。为降低政府在融资模式中的风险今年来很多学者提出许多创新融资模式，引入房地产投资信托基金（REITs），不仅能调动整合社会闲散资源，还能调动公租房建设的积极性；资产证券化（ABS），以现实资产为信用基础，具有融资程序少、灵活性强、融资成本降低和资金来源多样化的特点。但目前的融资手段还不能很好的解决企业资金回流慢的问题，金融机构可继续创新融资工具，协助政府的同时，帮助企业低息募集资金，体现社会责任意识

房企自身。企业转型：伴随国家对房地产市场的严格调控与一系列保障性住房的兴起，房地产开发商已告别其黄金时代，不再是适合买地卖地便能一本万利的商业模式。要想在时代的变化中继续适应市场，企业转型迫在眉睫，从传统的住宅出售模式转向轻型服务模式，这并非一蹴而就的转型。万达在发展历程中历经四次转型，1993年从地方企业转向全国型企业；2000年从住宅地产转向商业地产；2006年从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业；2014年实行第四次转型，从空间上由国内企业转向跨国企业，从内容上由房地产为主的企业转向服务业为主的企业，并且王健林于2016年万达年会宣布第四次转型基本成功。现如今万达服务业收入占比55%，首次超过地产板块收入。社会日新月异的发展与国家对地产经济的调控都促使企业在发展道路上需要规避缺乏创新、停滞不前的商业模式。

保障对象。认识不足：现今国家虽大力推行公共租赁房政策，政府，企业纷纷大力支持，但通过调查问卷了解到高达53.62%的人完全不了解公共租赁房，其中大量可申请群体甚至对公租房存在误解，他们大多认为公租房为集体共租一房以减少租金支出。群众对公租房政策的認识不足并且存在误解导致公租房政策未能快速在群众中展开，国家单方面的提供惠民政策，也需要保障群体的强烈支持。为改善人民群众对公租房的客观认识，可加大宣传力度，例如保障群体中包括准毕业生，国家可通过学校提供政策学习，帮助大学生在走进社会初期减缓住宿压力。

观念传统：在中国的文化传统下，住房始终是人们生活的刚性需求。受到“农耕文化”的深远影响，人们追求居有定所的生活方式。在中国的大坏境下，拥有房屋已然成为家庭的基本目标，无论身份、地位、收入等因素有何种的差距，也渴望成为“房奴”。在全球首次购房者平均年龄的调查中，中国北京的青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首，印度、加拿大首次购房年龄在31岁，澳洲、意大利、墨西哥为33岁，而美国、英国为35岁，位居最晚首次购房年龄末端的则是发达国家德国与日本。这项调查反映出中国人对房屋的强烈需求，通过访谈得知中国年轻人存在租房意愿，而父母担心房价继续上涨则强烈要求买房，随着国家正大力调控以稳定房价，传统观念虽在短期内难以转变，但日后会逐渐改善。