何彪

在中国人民消费水平和购买能力的逐渐提升下，人们对房地产的需求也相应的增加，对房地产市场发展趋势的研究能够帮助相关人员寻找到房地产市场发展的机遇和风险，积极把握机遇，迎接风险，制定相应的房地产金融管理策略，旨在更好的促进国民经济平稳发展。文章在阐述房地产发展动力源头的基础上，结合当前房地产开发投资情况、商品房销售情况、房价涨幅变化，展望房地产经济的未来发展，并为如何规范房地产市场发展进行策略分析。

近几年，伴随改革开放的深入发展以及国家的政策调控，现阶段，我国房地产经济发展呈现出良好的发展态势。房地产经济发展的同时也在无形中促进了水泥、建材、建筑等多种行业的发展，对人们的生活和社会经济生产发展产生了重要影响，带动了和国民经济有关产业发展。房地产经济成为衡量国家、地区城市化进程和经济发展水平的重要指标。但是受土地成本上升、房价上涨、政策变动等因素的影响，我国房地产经济的发展面临同质化、利润降低、竞争压力大等问题。为了能够更好地促进房地产经济可持续发展，需要相关人员结合房地产市场发展情况，就房地产市场发展前景和价值影响问题进行探究，并相应的提出促进房地产市场稳定发展的策略。

一、房地产发展动力

第一，国民经济的快速发展。在社会经济的快速发展下使得城市化规模扩大，大量农村人口转移到城市的过程中加大了住房消费比重，也为房地产市场发展带来了更多购买力需求。同时，在国民经济的快速发展下，城市中低收入者的经济收入也得到了增长，在经济收入增长的情况下激发了人们的购房需，为房地产市场的稳定发展带来了更多潜在消费群体，能够更好的促进房地产市场发展。第二，房地体制和机制的市场化发展。在国家住房制度的深化改革下，将房屋建设和房屋购买推向社会主义经济市场，使得房屋成为一种自由流通的商品。第三，和消费观念更新配套的住房按揭贷款。社会主义市场经济的发展不仅提升了人们对房屋的购买力，而且也在一定形式上变革了人么年的消费理念。八十年代之后出生的人，往往不会等到拥有足够的钱再购买住房，而是会利用住房按揭贷款来购买房屋。在大量按揭贷款注入和住房开发贷款的增加下，房地产经济发展拥有了更多资金。

二、房地产开发投资完成情况和房地产涨幅分析

（一）房地产开发投资完成情况

根据相关数据显示，2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。在这个期间，我国东部地区的房地产开发投资达到了12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。

房地产开发房屋施工面积达到了646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

（二）房地产经济开发企业到位资金情况

2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。

（三）商品住宅建筑销售价格的变动情况

新建商品住宅銷售价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。

三、房地产市场发展前景

十九大报告明确指出要始终坚持房地产是用来住的，不是用来炒作的，在房地产市场发展的过程中要加快建设多主体供给、多渠道保障、全方位开发的居住制度，让人们都能够拥有属于自己的房屋。现阶段，我国房地产市场发展情况具体表现在以下几个方面：

（一）房地产成交价格回落，价格趋于稳定

在对国外房地产市场模型进行研究的基础上，积极借鉴先进理论，打造了中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计，结合十九大会议精神做出了以下假设：①宏观经济在结构转型中发展稳定；②货币政策稳健；③2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；④在多种政策的作用下房地产市场发展回归稳定。根据中国指数研究院的计算，2018年全国房地产市场各项指标预测结果如表一所示。根据表一的数据信息发现，“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的房地产市场发展情况将会持续五年或者更长的时间，在2018年会出现市场下行的情况，商品房的销售面积将会受到深刻的影响，表现为回调，降幅达到9.3%左右，三四线城市在完成去库存之后也会出现下行回落的现象。

（二）四限、因城施策、长效机制得到发展

2018年，在中国经济总体韧性较好的背景下，上半年楼市调控政策料将难以出现实质性松动，甚至不排除“四限”政策向三四线城市继续扩容的可能性。在外界多重监管发展下，2018年房地产销售或将出现一定幅度下行。

在国际经济发展模式的转型下，以租赁房为代表的房地产长效机制建设成为一种发展的必然。在这样的背景下，2018年将开启“主要一二线城市租售并举”和“其他城市延续传统开发”的楼市新时代。北京、上海、深圳等城市在未来5年或“十三五规划”中都有比较明确的租赁房建设规划。

（三）房地产市场发展规模扩大

虽然我国房地产市场化运行时间较短，但是从发展实际情况来看，我国房地产市场化发展在摸索中不断前进。虽然我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，房地产市场发展将会发展到一个新的转折点。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。

（四）房地产市场租赁集中在重点城市群，核心城市群租赁发展空间大

在推测当前我国房地产市场租赁市场发展规模来看，至2020年可达近2万亿元。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，房地产市场租赁发展需要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。同时，各个城市流动人口长期居留意愿、房价、落户门槛等也深刻影响城市租赁市场的差异化变动。

从发展实际情况来看，人口流动对住房租赁市场发展和房地产市场发展有着十分重要的影响，特别在城镇化的转型发展下，越来越多的农村人口到小城镇定居，越来越多的就业机会向大城市涌动。在这样的背景下，如果大城市周边的城市群能够为其提供相应的住房租赁保护机制、医疗配套设施，则是能够为城市住房租赁市场发展提供更多支持。

四、房地产市场经济稳定发展策略

（一）加强立法，依法明确产权

在个人成为住房消费主体的时候，人们对住房的产权意识不断增强，虽然我国已经相应的确立了房屋权属登记发证法律制度，但是在住房确权体系不完善的情況下， 一些住宅小区设施应用、道路和场地权限等没有得到明确，由此在无形中增加了房地产市场发展矛盾。对于这个问题，需要相关人员加强立法，依法明确产权，有效保障购房人的权益。

（二）推进住房分配货币化工作力度

在房地产发展规模的扩大下，需要相关部门为职工购房提供重要支持，并采取相应的措施将以往财政和单位买房、建房资金转变为住房补贴，加强对公有住房回收资金的清理。同时，还需要加强对企业单位和事业单位住房分配货币化工作的分类指导，确保补贴资金的有效发放。

（三）加大力度开放开放住房二级市场

在房地产市场发展背景下需要加大力度培育房租赁市场，解决一些城市存在的上市程序混乱、入市门槛较高、中介服务跟不上、产权证签发不及时等问题，在发展的过程中需要处理好上市后收益分配，将更多的房职工拉入社会主义经济市场中，逐渐扩大房地产市场发展规模。

（四）完善住房供应

在新的历史时期，居民的住房消费理念发生了深刻的变化，人们对住房的需求从单纯的数量转变为数量、质量并存变化，房屋住宅竞争也从区位竞争、价格竞争转变为品牌竞争。在住房二级市场的进一步开放下，居民换购住房积极性逐渐提升。在这样的情况下需要加大相应的技术创新，提高房屋住宅的总体质量，推进住宅产业现代化发展。

五、结语

综上所述，房地产市场发展对促进我国社会经济发展起到了十分重要的作用，为此，需要相关人员结合房地产市场经济发展情况加强对房地产市场发展的研究，结合房地产市场发展前景积极思考怎样优化房地产市场经济发展，旨在更好的发挥出房地产在促进社会经济发展的作用。（作者单位为中央财经大学商学院）