曹群

城市商圈的发展研究有利于未来城市商圈规模体量、业种业态结构等多方面内容的更好优化，对城市商圈的建设与发展有着重要的现实指导意义。泰州的商业综合体规模还是不能完全满足十年甚至更长时间的需求，泰州的经济实力和城市规模与周围城市存在着一定的差距，本项目以泰州市万达商圈为研究对象，通过实地调查等途径深入分析泰州市城市商圈的发展现状，旨在为未来泰州市城市商圈的建设与发展提供相关对策建议。

一、背景简介

泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，经国务院批准，1996年8月12日组建地级市，现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503.6万。建市以来，泰州经济和社会发展取得了巨大的成就，已经发展成为长江三角洲地区工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。

位于青年路与海陵南路之间的济川路北侧的泰州万达广场，是一个汇集商业、商务、娱乐、办公、居住5大机能为一体的庞大城市综合体，包括商铺、高档住宅、写字楼、大型超市、五星级酒店、大型百货商场、KTV、电玩城、国际影城共9大业态。它不仅作为济川路商圈最为核心的一个子商圈，甚至是泰州市最为核心的一个商业中心，万达商圈发展好坏直接影响了济川路商圈的大发展，也很有可能影响泰州市的发展。所以万达商圈的发展是非常值得重视的问题，于是我们就这一值得深入研究的问题为课题，进行调查研究，并针对万达商圈的现状进行分析研究，优化它的产业结构，丰富它的商铺组成，解决它的一些现有问题，使得它可以更好的发展，为泰州带来更大的收益。

二、调查分析

为了对万达商圈进行深入的分析和研究，我们进行了实地调查，采用问卷的方式，调查了158位万达的消费者，并进行了数据归纳和整理，作出统计图后得到以下分析：

（一）交通狀况

上方的两张饼图，是统计了158位消费者来万达商圈的只要交通方式以及在出行过程中对万达商圈附近交通的满意程度，图中显而易见，私家车与公交车是消费者们的首选，还有部分倾向于出租车与自行车，少数选择步行，少数步行的原因显然是因为住所距万达商圈很近，也就是距离济川路商圈很近，出租车和自行车的应该大多是刚来泰州不久的，并不是特别清楚万达商圈的地理位置的，所以选择出租车和骑自行车导航，而私家车和公交车表明较为了解泰州的消费者了，能清楚知道万达商圈的地理位置，说明商圈的选址问题也十分重要，不能远离居民区，也不能太靠近居民区，要做到松弛有度，这样可以让消费者通过简单的出行方式尽快地到达商圈。

但是我们聚焦到旁边这张图时，更能发现，超过一半的消费者对万达商圈附近的交通意见很大，觉得经常堵车，影响到了他们的出行，很有可能也影响到了他们的消费心情，这对于商圈的发展是极其不利的，很有可能消费者为了避免拥堵的交通而选择闭门不出，所以济川路商圈的发展首要解决的问题应该是交通问题，任何一个商圈的发展都离不开一个良好的交通状态，为了有效缓解商圈的出行难问题，提高商圈的吸引力和商业的可持续发展，有必要借鉴国内外商圈的交通改善经验，系统提出切实可行的综合交通改善解决方案。

（二）产品结构和商铺组成

众所周知，万达商圈的美食街和万达影院是非常出名的，所以大多数消费者来万达除了购物就是看电影和吃美食了，而且衣服专卖店在万达商圈也是非常多的，很多消费者也会前来购买衣服，而附近的世纪华联等超市也方便了周围的居民进行生活用品的采购，只不过这类超市数量较少，可以适当增加，为了吸引更多的消费者，让他们拥有更多的选择余地，所以要迎合消费者的消费倾向，改善一下商铺组成。而在影响消费者购物因素中的调查中，158位消费者所关注的前三个因素分别为产品质量、服务和价格，不谈调查，据我们所知，基本上所有消费者都想用合适的价格买到产品质量最好的东西，并在购物过程中享受到最优质的服务，这是亘古不变的规律，所以在引进店铺的选择上，济川路商圈可以在众多考虑因素中将这几个因素优先考虑，这样可以扣住消费者的心理，让他们感受到消费中的乐趣，并将这种感觉介绍给他人，达到一传十，十传百的效果，吸引更多的消费者前来商圈消费。

三、万达商圈发展制约因素分析

（一）商铺分布与结构

经营同类商品的两个商铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。但那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的商铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。所以对想在商圈发展的商铺，最重要的一点就是效仿那些没有寄生性质但却经营特别好的商铺，在自身的经营模式、服务宗旨、商品种类上实行严格要求。另外，随着商铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。所以商圈想要更好的发展，就需要商圈内商铺扩大自身的经营范围，提升自身的商业影响力，将自身的商业辐射性向外扩展，从而达到以小带大的目的。同时经营传统商品、日用品的一些传统性商铺可以相对较少一些，满足需求即可，不需要投入大量资源，而将资源投入到那些较经营技术性强的商品、特殊性（专业）、吸引力大的新兴商铺，例如网红餐厅、新颖的娱乐场所等，抓住消费者对新事物的好奇心理，吸引他们消费，并通过服务、商品质量、价格等方面吸引他们二次消费，并且自愿推广宣传。

（二）商圈交通

交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。

商圈单向环形交通组织方式曾经促进了商圈的繁荣，而如今部分商圈已经面临着巨大的交通压力。新形势下商圈交通的适应能力如何，如何改善这些地区的交通状况，实现人车分流，提高商圈通行能力，成为打造畅通城市的重要内容。良好的交通状况和充足的停车位对商圈来说是尤为重要的，不仅可以增大客流量，还能让消费者感受到消费的预约，刺激二次消费的欲望。一个不好的交通系统和不充足的停车位可能会让消费者出门的兴趣都消失，所以交通对商圈发展也起到了决定性的作用。

四、对万达商圈发展的建议

（一）对于优化商铺分布及结构问题：①增大商铺同行业竞争力，在自身的经营模式、服务宗旨、商品种类上进行改善与加强。②引进新兴商铺，例如网上火热且富有特色的餐厅、奶茶店、甜品店等，增加娱乐场所的数量，满足不同人群的不同喜好，例如桌游室、射箭场、密室逃脱、画展漫展等，提高商圈吸引力。③扩大经营水平高的上铺的店面影响力，通过扩大店铺，增加分店数量等手段扩大店铺影响范围。④不仅从娱乐生活也从教育的角度引进一些知名教育企业，包括艺术类的乐器、画画等，或者围棋、象棋等益智项目，也可以是跆拳道、中国武术等强身健体的项目。⑤有规律有针对性的进行市场调查，及时改善商铺结构、经营模式，增加缺少产品种类等问题。

（二）对于停车问题：通过适度增加停车位，以及停车资源的共享与诱导，来缓解现状停华供给紧张问题。具体措施包括以下几点：①新建公共停车场（库），增加停车设施供给。②规范路内停车减少动静态交通相互千扰。③共享停车位，充分利用停车资源。④优化停车诱导系统，强化停车信息发布。⑤制订优惠政策，扶持公共停车场（库）建设。⑥制订差异化停车收费政策，合理利用停车资源。

（三）对于交通拥堵问题：以发达的公共交通为依托，才能满足大规模商业出行需求，道路交通容量的有限性和交通需求总量的巨大性决定了大规模的商业中心交通以地面交通为主的方式是无法承载整个商业中心的交通需求，商业中心必须依托公共交通作为整个交通需求的支撑，通过大力发展轨道交通，并加强公共交通各种方式之间的衔接，提高公共交通的服务水平，引导购物出行的居民采用公共交通方式出行，以减少机动化出行總量，减轻道路交通压力。

五、结语

经过本次的研究发现，我们对泰州的商圈宏观和微观上进行了分析，深刻感受到了一个商圈发展的好坏对城市发展的重要性，一个良好的商圈能发挥区位优势，成为城市经济的“增长极”，并向整个区域辐射带动，促进区域经济协调发展和繁荣。所以政府要加快商圈建设，是完善城市功能，提升城市形象的必然要求；是扩大内需，拉动消费，转变经济发展的必然要求，实现商贸流通产业又好又快发展的重大举措。而万达商圈的发展虽然有些许问题，但是当这些问题被克服之后，其发展肯定是非常迅速的，这不仅是我们而且还是政府所乐意看到的，所以我们相信，泰州的明天在万达商圈的良好发展带动下是美好的。（作者单位为南京理工大学泰州科技学院）

项目名称：泰州市济川路城市商圈发展现状及对策研究，项目编号：201713842024X。