杨凡

摘 要：产业园区对引领经济结构转型、产业集聚、带动新技术创新起着十分重要的作用。本文结合当下产业园在传统的盈利模式下现状进行了分析，对如何保证园区持续盈利能力的新模式进行了探讨。

关键词：产业园区；持续；盈利

一、概述

产业地产，它是指在新经济和城市经营背景下，以产业为依托，以地产为载体，以实现效益的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为主要开发对象，整合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形式。经过三十多年的发展，我国产业园区建设随着国内经济发展也逐步成长，涌现出一批标杆企业，如华夏幸福、张江高科，中电光谷等，同时也有更多的开发企业因盈利模式定位不准而退出或倒闭。

产业地产开发建设目前大致分为三大类：第一类是以高新技术产业开发区为代表的研发型园区，第二类是以工业园区及经济技术开发区为代表的加工型园区，还有一类是种类纷杂的专业性园区。这些园区的盈利模式一般包括园区土地运营的盈利模式，主要包括土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产等几项主要内容；园区增值服务的盈利模式，主要包括产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等几项主要内容；园区金融投资的盈利模式，主要包括产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业（房产）的资本运作等几项主要内容；园区模式输出的盈利模式，主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要内容。

以上几种模式并不是单一的，一个产业园区往往是多种模式共存。在以上模式中，目前国内大多数园区还停留在园区土地运营的传统盈利模式，短期盈利大于长期盈利，园区开发企业面临招商难、产业定位难等问题，稍有差池企业就会陷入困境。园区开发企业亟须寻找一个能使园区持续盈利的新模式。

在这种情况下，一些知名房地产开发企业却大力介入产业地产领域。据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，成立了专职部门，打造新利润增长板块。这些房企中绿地是以产业地产作为润滑剂，投资产业基金；万科是以项目租售收入、轻资产管理服务收益；招商是背靠招商局资源，开发租售、金融服务、产业+资本等相关业务；华夏幸福主要是通过土地一二级开发、“成本+利润”补偿、园区服务等方式来获利；金科产是以产业嫁接地产，增值服务住宅。这些企业都是依靠自身资源优势，通过整合，综合开发、集约化经营。

知名企业在资源整合上有无可比拟的优势，大多数产业地产开发企业在资源整合上不具备上述企业的竞争优势，那么如何在日趋激烈的产业地产市场上分一杯羹，是企业面临思考的问题。园区开发企业在开发园区时一定弄清楚自己的盈利来源是什么，短期盈利是什么，持续盈利靠什么。

传统短期盈利模式一般是指园区土地运营，盈利点主要包括商业地产、住宅地产出售，这可以说是园区开发企业平衡现金流和利润的主要来源，但随着政府的调控，比如为加大招商力度，吸引更多企业到当地投资，降低企业落地成本，地方政府往往会制定一系列办法控制产业地产价格，确保企业合理利润空间，同时要求开发企业自持一定比例物业，这样一来开发企业的现金流和利润空间将受到巨大影响，招商进展缓慢。

传统长期盈利模式一般是指土地增值、租金收入、园区增值服务、金融投资、模式输出等。在这些盈利点中，土地增值、租金收入占比重较大，在这种模式下，园区企业入住率、成长率是影响盈利的关键点。企业招不进来，成长不起来，增值服务、金融投资都无从谈起。现在很多园区开发企业也意识到这一点，提倡四位一体概念，即“园区+孵化器+基金+实体”，但是真正做到的寥寥无几。

产业地产最核心的是招商，最难的也是招商，最终达到的目标是园区持续盈利。如何建立一个长效机制，既能化解招商难题，又能达到园区持续盈利目标呢？

招商难在哪里，归根到底还是一个“钱”字。优秀的企业全国各地都在抢，园区招商优惠能给什么，无非就是免租、销售折扣、送物业管理费等，这些优惠政策对企业来讲吸引力太弱，即使费劲把企业招入住园区，其成长发展壮大与园区没有任何关系，只解决燃眉之急，无法长治久安，也就是说园区没有享受到企业发展红利。

如何解决招商难题，同时享受园区企业发展红利？这个问题离不开当地政府的支持。当然这里所说的政府支持并不仅仅是政府给补贴、给招商优惠政策、引入招商企业等。首先产业园区会给政府带来什么，宏观地讲会帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，微观地讲可以提高当地政府税收。

二、优势分析

如何支持，就是把园区作为一个纳税整体，定一个长期纳税目标，园区入驻企业每年纳税额超过当年纳税目标，政府返还其差额；园区入驻企业每年纳税额低于当年纳税目标，开发企业补齐差额。这个纳税目标可以是每年量化，也可逐年按一定比例递增。

1.对园区开发企业而言，招商自主度更高，决策更快、力度更强

招商市场如战场，机会稍纵即逝。优秀的企业不多，这些企业落户没有强有力的实力支撑很难落地。园区开发企业招商时可把精力放在产业龙头企业上，尤其是一些产业链比较长的企业，一旦入驻可迅速形成产业集聚效应，其产生的效能将会是几何级的增长。

2.园区开发企业与入驻企业形成命运共同体

很多园区开发企业把企业招进来之后，万事大吉，入驻企业成长发展与自己没有任何关系，入驻企业只不过是换了个地方办公而已。采用园区纳税整体模式可以使园区开发企业与入驻企业形成共同体，园区开发企业时时刻刻必须关注入驻企业发展，通过自己的资源帮助入驻企业发展壮大，同时对入驻企业而言也是乐意看到的，企业在发展过程中难免会遇到这样那样的问题和困难，携手解决就会多一些胜算。

3.享受园区企业发展红利，提供稳定持续的盈利模式

入园企业的发展成长为园区提供了优质的投资项目来源，园区后续的天使基金、VC、PE等资本在园区可以掌握第一手真实资料，通过资本运作为入驻企业进一步做大做强提供了强有力的资本保障，同时也可使资本获取更大收益。入驻企业的发展強大也为园区提供了大量的税收，为园区实现整体税收目标提供了强有力的保障。

4.为园区模式输出提供了很好的示范作用

在园区模式输出中，委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托，运营其地域内的园区，具体运营模式因地制宜，但是园区纳税整体模式可以为其提供很好的示范作用。

三、推进产业园开发的相关建议

园区纳税整体模式可有效解决招商和园区持续盈利问题，要采取这种模式对园区开发企业要求较高，主要表现为以下几点。

1.合理制定园区整体纳税目标

这个是园区开发企业最难把握的，制定低了，当地政府不愿意；制定高了，园区开发企业承受不了。纳税整体目标制定一定要综合研究产业发展方向、应用前景、产业集聚形成、国家宏观政策、金融政，还有入园企业自身内部控制、成长速度，财务状况等。

2.专业的园区运营队伍

园区运营必须有一个强有力专业的队伍，因为入园企业第一手资料，包括入园企业每月的用电量、招聘人数、工资发放是否及时、纳税金额等原始资料由运营人员负责，这些数据的真实翔尽为使基金、VC、PE投资决策会产生重大影响，同时企业的困难需求也要第一时间掌握，为后续行动提供信息保障。

3.要有整合各种资源的能力

不管是园区开发企业还是入园企业，在其经营过程中都会遇到各种问题，不及时解决发展中遇到的问题，就会产生各种经营隐患，最终威胁到企业生存发展。为避免这些问题的发生或及时解决这些问题，需要各种资源来整合化解，包括成立园区发展基金、专业咨询公司、行业知名专家顾问机构等。

四、结语

以上是对园区化解招商难、提供持续盈利模式的一些浅薄看法，不同地域不同专业园区情形各不相同，园区开发企业诉求也不尽相同，各家产业园区的建设经营各有侧重，收入来源比重不同、各具千秋，但从园区收入构成和比例额度上，不难看出园区的经营定位和运营能力。企业选择园区时，可关注园区的盈利模式与主要收入来源，因为这预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务水平。

参考文献

1.2014-2018年中国产业园区盈利模式分析及发展现状深度研究报告.

2.王亚辉.产业地产7种盈利模式.中国房地产，2015（32）.

3.龚永育.学习借鉴香港经验提升贵州产业园区建设和管理水平.遵义日报，2013.

4.李霂轶.产业地产以“轻重并举”推园区转型.中国企业报，2016-1-18.

（責任编辑：王文龙）