贾昊昱

我国长期实行营业税与增值税并行的税收政策，导致重复征税、行业间税负不均等问题日益严重，难以与经济发展相适应。为此，我国决定从2016年5月l日开始，对缴纳营业税行业全部实行“营改增”，增值税将彻底取代营业税。本文以“营改增”为背景，以房地产为研究对象，深入研究“营改增”政策给房地产企业带来的影响。

营改增 纳税筹划 房地产行业

研究背景

2012年1月1日，上海最为首个试点城市，拉开了营业税改增值税的序。2012年9月1日起，“营改增”试点分批扩大至北京、江苏、浙江等8省市。2013年8月1日，“营改增”试点范围扩至全国；在2016年5月1日，我国对剩余的建筑业、房地产业、金融业及生活服务业伞部实行了“营改增”，至此，增值税彻底取代营业税。

“营改增”对房地产企业的意义

对于房地产企业来说，“营改增”影响颇为巨大。从增值税的特点来看，增值税税负弹性大、筹划空间大，通过增值税纳税筹划可以降低企业的纳税基础，避开税收的误区，充分利用国家政策减少自身税负，对企业来说具有积极意义。

“老项目”计税方法的选择

根据国家税务总局公告，施工许可证注明的开工日期在2016年4月30日之前的项目属于“老项目”，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，除了按照一般计税方法计税，也可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计税。具体征收规定如下表4-1所示：

案例一：A房地产企業为一般纳税人，于2015年10月30 H自行开发了甲项目。该企业在2016年5月收到预收款7000万元，同时办理房屋产权转移手续。当月发生的成本支出取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1200万元；同时，本期允许抵扣的土地价款为2000万元（城建税和教育附加费按10%计算）。

简易计税方法：应纳税额-7000÷（ 1+5%） x5%=333.33万元

一般计税方法：应纳税额=（7000-2000）÷（1+11%） x11%-1200÷（ l+ll%） xll%=376.58万元

同时，若选择简易计税方法，增值税对城建税和教育附加费的影响额合计为33.33万元；若选择一般计税方法，影响额合计37.66万元；选择简易计税方法不仅减少了企业的增值税税负，还可以通过附加费增加利润额，此时，选择简易计税办法更为合适。

对施工单位或材料供应商的选择

针对房地产开发企业的“新项目”，销售时适用一般计税方法。所以，在销项税额不变的情况下，合理地增加进项税额，对企业来说是有利的，对此，企业可以通过对施工单位或材料供应商的选择来进行纳税筹划。

案例二：B房地产企业为一般纳税人，其于2016年5月5日自行开发了甲项目（施工许可证注明的开工日期为2016年5月5日）。施工期问，若选择X建筑公司（一般纳税人），施工额为444万元，甲公司可以开具建筑业增值税专用发票；若选择Y建筑公司（小规模纳税人），施工额为400万元，不能取得增值税专用发票。

选择X公司：可以抵扣的进项税额=444÷（l+ll%） xll%=44万元，施工额对营业利润的影响额为-444÷（l+ll%） =-400万元：

选择Y公司：可以抵扣的进项税额=0，施工额对营业利润的影响额为-400万元。

综合考虑，二者对营业利润影响额相同，但选择X公司可以产生44万元的增值税进项税额，所以应选择X公司进行施工。当选择材料供应商时可同卜进行选择。

业务混合与业务拆分的选择

营改增后，房地产企业进项税来源主要是建筑施工业。当房地产企业需要进行园林绿化工程时此项日可以分为两大类，一类属于花草树术的销售，购买免费农产品获得的收购发票按13%做进项税额的抵扣；二类是种植、维护服务，依照建筑业增值税专用发票按11%进行进项税额的抵扣。当业务承包总成本相等时，应偏向于业务拆分；当承包总价不等时，需要进行综合测算来确定。

案例三，C房地产企业为一般纳税人，计划于2016年6月1日进行园林绿化施工。已知，甲个人从事农产品的生产销售C企业所需的花草树术售价共计600万元；乙企业为建筑公司，提供园林的种植和维护，其为增值税一般纳税人，可以开具增值税专用发票，种植维护业务共计500（不含税）万元；丙公司为园林公司，为增值税一般纳税人，主营园林绿化的种植、维护服务，同时可以提供花草树术的销售业务，且两项业务并未分开核算，工程价款总计1000（不含税）万元。

选择甲和乙公司，则可以抵扣的进项税额-600x13%+500xll%-133万元，对营业利润的影响额为-1100万元；

选择丙公司，可以抵扣的进项税额-lOOOxll%-ll0万元，对营业利润的影响额为-1000万元。

由上可知，虽然选择甲和乙公司可抵扣的进项税额较多，但结合营业利润影响，综合考虑还是应选择丙公司的混合模式。

其他纳税筹划方式

房地产企业在“营改增”政策实施后的增值税纳税筹划，除了通过上述办法外，还可以通过以下几种方法合理进行增值税的纳税筹划：

（1）控制纳税义务发生时间的税收筹划。

（2）增加精装房销售比例。

（3）存在折扣销售的税收筹划。

（4）及时关注国家最新出台的政策。

总结

“营改增”的实施能够理顺我国税制体系，消除重复征税。所以房企业只要积极面对这一变化，克服眼前的困难，把收益的眼光放长远，不局限于眼前的小得失，同时积极学习相关的政策法规，着重改善企业内部的管理水平，探究方法降低运营成本，提高自身的竞争力，向正规化前进，必将在变革中胜出

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