张熙 郝静秋

2017年下半年，楼市调控持续深化，租购并举、共有产权等房地产长效机制已经开始落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。

近日，中国住房消费与城市发展高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会在天津举行。《中国城市家庭住房消费调查报告（2017）》、《中国住房消费发展报告（2015-2017）》也同时在南开大学发布。成果基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成。2017年样本覆盖全国42个城市，包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。与2016年相比，家庭户样本增加了5.62%，家庭成员样本增加了5.53%。

中國城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。该项目由周京奎教授于2015年发起，目前已初步完成2015、2016和2017三个年度的数据采集，包括“住房及基本消费支出”、“住房消费偏好与交易信息”、“未来家庭住房消费选择”、“住房调控政策影响”、“住房消费景气调查”等内容，各章专题栏目还对北京、上海、天津等热点城市进行了具体分析。

在当日举行的中国住房消费与城市发展高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会上，调查发起人和牵头人周京奎教授对本期调查设计、家庭住房消费选择、调控政策影响等进行介绍，并发布了中国住房价格风险指数和中国住房消费景气指数。

我国住房价格风险指数变化

习近平总书记在党的十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这段报告直抵人心，迎来了超过15秒的掌声，是全场掌声最热烈的瞬间。“有房可居”是百姓的热切期盼，“房住不炒”托起幸福安居梦。

的确，在整个中国房地产历史中，2017年已然成为一个具有历史标记、载入史册的转折点。

无论从广度和深度来看，2017年的房地产调控都超过以往，楼市调控的大网越织越密、越织越大：有数据显示，截至2017年12月，年内全国房地产调控政策发布将近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，以手术刀式的精准调控，针对市场变化调整调控内容与加码力度。

本次报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，结果显示：2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海；2016年住房价格超预期风险最大的城市为无锡、郑州、北京、合肥、上海；2015年住房价格超预期风险最大的城市为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。可以看出，每年住房价格超预期风险最大的城市都有较大变动。2015年住房价格超预期风险最高的5个城市中，有4个是一线城市，2016年北京、上海、深圳持续高风险，主要来自于价格大幅上涨引起价格环比大幅波动。

该报告还发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

天津家庭改善性住房需求最高

天津的调查样本显示，被调查家庭的买房原因为改善居住条件换房的比例最高，超过六成，天津由限贷带来的影响仍较小。天津家庭购买第二套房主要是改善居住条件，为了满足投资需求的比例较低，因此政府调控政策并没有使资金过多的流向其他金融市场，这导致天津被调查家庭的金融活跃度较低，各项投资占比在热点城市中均处于最后一位。相对低的金融投资活跃度意味着家庭可能会有更多的资金用于住房投资，从一定程度上解释了天津近一年新建住宅价格上升幅度较高的原因。同时由于天津贷款比率仅高于北京，但是天津房价相比北京则偏低，因此天津由限贷带来的影响仍较小。

在未来家庭住房消费选择中，报告指出，有超过47%的被调查家庭认为所在城市房价非常高或者较高，而只有7.5%的被调查家庭认为所在城市房价非常低或较低，这说明全国城市家庭总体上倾向认为房价偏高。一线、准一线城市被调查家庭中分别有74%、60%家庭认为所在城市房价非常高或者较高，东部地区有57%的被调查家庭认为房价非常高或较高。

调查结果显示，家庭户主理想住房消费面积在90平方米—140平方米之间的被调查家庭占到了71.5%，140平方米以上和90平方米以下的被调查家庭分别占22.7%和5.7%；90平方米—120平方米住房是东中西三地区偏好最高的住房面积，其次则是120平方米—140平方米，而年轻的家庭户主理想住房消费面积要高于其他年龄段的户主。相对于其他收入类型家庭，低收入家庭户主有更大比例认为所在城市房价非常高或较高，卖房倾向较弱，更多是为改善居住条件而换房，其理想住房消费面积相对较小，住房投资意愿较弱，在未来一两年内非常不可能或不太可能购买住房，该类型家庭未来一两年买房更多是为了改善住房条件，而高收入家庭户主相对更多是为了投资。

房地产税收政策调整对家庭住房消费的影响

报告特别对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。调查报告显示，房地产交易税的调整（提升税率）对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下会更倾向于不购买住房。若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房，即征收房地产保有税要比上调房地产交易税更能抑制住房消费需求。

报告认为，从现有的住房调控政策来看，限制城市居民购房的政策主要是限制商业贷款和限购。而相比之下，取消限购对被调查家庭购房的促进作用要弱于取消限贷，且被调查家庭最希望放宽的限贷政策为降低贷款利率，表明大部分家庭不购房的原因仍是支付能力不足。此外，若调控政策放宽，被调查家庭的购房目的多为改善居住条件或供父母家人居住，这意味着只有少部分家庭是单纯出于投资目的购房。

报告利用微观楼盘数据，对深圳、大连、南宁、宁波、沈阳、西安、徐州、烟台、兰州、泉州、太原、济宁、九江等13个大中城市的库存压力进行了分析。研究结果显示，一线城市库存压力较小，部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力，其中2015年发放的预售许可证楼盘，未售商品住房占比最高达到18.15%。在库存压力結构方面，各类型城市90平方米以下中小户型商品住宅库存压力均较高，其中2015年发放的预售许可证楼盘，中小户型商品住宅占比最高达到74.81%，13个城市的均值也达到58.07%。

2018年住房消费市场预测

该报告还对2018年住房消费规模、住房需求质量、住房消费选择、住房支付能力等方面进行了预测。

报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。可以看出，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开，居民对住房品质的追求逐渐提高，居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。报告推断，对于2018年的住房消费市场，家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上，对居住舒适度的要求会日益提高，高品质住房的比例将会继续上升，尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市，其增加比例将会更大。

进入2017年后，一二线城市房价趋于平稳，部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。在习近平总书记在党的十九大中明确指出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的政策环境下，报告预计在2018年，一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。

当前一线、准一线城市中低收入水平家庭的住房支付能力较低。尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制，但在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还要有很长一段路要走。报告预测2018年一线、准一线城市的房价收入比将继续保持在高位，其中中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。

为进一步推动住房市场持续稳定发展，周京奎代表研究团队建议：应采取综合性支持政策，满足多层次住房需求，完善住房供给体系，以满足全部居民的基本住房需求为基础目标；建立住房特征需求评价体系，逐渐引导住房供给和需求向高水平的平衡方向发展；以房产税、空置税、基于售房收益的累进交易税等财税政策为主要工具，建立相对稳定的住房调控政策体系；要引导房地产企业转变开发模式，熨平房地产市场周期；建立一体化住房信息平台，加快交易主体搜寻匹配速度，减少信息不对称带来的投机性住房需求。

当天的研讨会由中国特色社会主义经济建设协同创新中心和南开大学经济学院共同主办。国家统计局、中国社会科学院、国家发改委宏观研究院、南开大学、清华大学、首都经贸大学、天津财经大学、《经济研究》杂志社等单位的专家学者，天津农学院、上海师范大学、长沙理工大学、哈尔滨商业大学等参与中国城市家庭住房消费调查项目的各高校教师参加。大家纷纷就调查报告、中国住房消费现状、当前发展趋势以及中国住房消费发展指数等内容进行交流座谈。