【摘要】虽说房地产企业在我国存在已近三十年，但是由于起步较晚发展还不成熟。尤其是在物业管理中，更为缺乏高品质的服务与管理制约着房地产行业的可持续发展。因此，本文对房地产企业物业管理的现状问题进行分析，进而提出针对性的解决对策，希望能为界内人士提供一定的参考。

【关键词】房地产企业；物业管理；现状；对策

1、房地产企业物业管理的作用分析

众所周知，房地产企业在国民经济占有重要位置，对于增强国民经济以及改善人民生活具有巨大帮助。而物业管理行业是伴随我国房地企业发展，尤其是住房制度进入改革而出现的一个新兴行业，随着改革开放广度和深度的扩展，我国的物业管理也初具规模。房地产企业的物业管理，不只是对房地产投资、开发、建设与流通的一种延续，更是成为房地产行业中必不可少的重点子行业。目前，房地产企业是否具备机制健全、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量其水平的重要标志，直接影响着房地产企业能否持续、快速、健康地发展。优化物业管理来促进着房地产企业经济的发展，对建立适应社会主义市场经济的物业管理服务业具有深远意义。

2、当前我国房地产企业物业管理的现状问题

2.1物业管理立法滞后，法律体系不够健全

由于房地产企业的物业管理属于我国新兴产业，所以相关立法工作十分滞后，法律法规体系也不够完善。而随着我国住房制度改革的不断深入，住房社会化与住房自有化趋势日益明显。施工单位、开发商、物业公司、业主四方关系却没有得到法律上的详细界定，相关的责任义务得不到明确划分，这样在法律上存在缺位，极易引发各方利益冲突。而且很多地方房地产物业管理，也存在也有法不依的现象，对物业管理的认识十分模糊，不能充分发挥物业管理的职能。

2.2市场化程度不高，缺乏市场竞争机制

当前我国各大城市，虽然建立了房地产企业物流管理招投标的市场，对具体物业管理项目进行投标，但是实际效果并未达到国家规定的标准。大多物业管理项目进行暗箱操作，有效的市场竞争机制并未真正形成。业主作为市场主体，缺乏足够的物业管理认知，自治能力较弱，房地产企业物业管理对建设、房管单位存在较大依赖，“谁开发、谁管理”的地方保护及垄断现象严重。一些物业管理与市场化要求十分不符，却利用有关政策、管理的漏洞，以非市场化的手段夺取市场，严重得干扰了物业管理行业的发展。

2.3收费标准不规范，物业费收缴难

长期以来，房地产企业物业管理费用收缴工作步履维艰。虽然国家出台了《物业服务收费管理办法》，但是在各地区的物价管理部门并未得到充分执行。使得当地没有形成科学合理的收费标准，房地产企业物业管理收费工作出现无章可循的状态。很多业主根本不把物业费当作要缴纳的费用，理直气壮的把物业管理的催缴工作置之度外。这样长此以往，物业管理费用收缴不上来，导致物业运行管理出现严重的资金问题，从而影响高品质的物业服务，无法满足业主多方面的服务需求，造成恶性循环。

2.4物管人员素质较差，专业化管理程度低

在房地产企业物业管理队伍中，很多管理人员都是文化素质较低的周边居民，物业管理业务水平较差，综合事务的处理能力十分有限。根本不具备先进的管理理念，责任心也十分欠缺，整体物业管理服务水平非常低下，限制了房地产物业管理行业的长远发展。

3、加强房地产物业管理的对策研究

3.1健全物业法律法规，严格依法实施管理

政府层面要尽快构建完善权威的物业管理法律法规，形成系统有效的法律保障机制。房地产物业管理部门依据国家法律，制定本单位或是部门的相应规定制度，做到有法可依，有章可循，按照规定进行的严格管理服务，并规范自身经营与管理工作。细化房屋维修管理的规章制度，建立设备设施的使用规范，建立卫生环境的清理办法，建立安全、消防等规程制度，全方位的依法管理和营运。

3.2加快培育物管市场，形成良性竞争机制

根据社会发展形式，要尽快培育物业管理的有序市场，限制开发商只顾经济利益无规划的成立自身物业管理服务企业。科学引导并适当鼓励开发商，以时代发展的先进理念为指引，聘请具备专业水平的物业管理公司，以正规的招投标方式，通过公平竞争成为合格的物业管理公司。政府要加强监管力度，防止暗箱操作，形成有效竞争机制，促进物业管理市场向正规化、市场化的良性方向不断发展。

3.3严格执行收费标准，提高物管消费意识

国家要继续细化《物业服务收费管理办法》类工作，可以适当加入强制性的管理条款。各地区物价管理部门也要严格执行落实，出台适合当地居民经济水平，符合物业管理服务支出需求的特定收费标准。各个房地产企业物业管理部门要严格执行，提高服务的水平与收费的力度，防止物业管理双方主体发生矛盾。积极贯彻《物权法》的相关规定，大力宣传来警示业主的物业管理消费观念，科普物业管理服务责任与权利的内容，提高业主自主缴费的意识。

3.4完善行业准入制度，加强自身经营管理

严格房地产企业物业管理的市场准入制度，以完善正规的行业制度保障物业管理企业的正规有序发展。同时，房地产企业物业管理部门要加强自身的经营管理活动。加强物业管理从业人员的在岗专业培训，提高服务的水平和管理的能力；不断拓宽物业管理的领域深度，充分挖掘物业管理的优势，力争将可实施的物业管理服务项目都纳入到业务范围内；建立安全稳健的基金运作机制，由开发商一次性投入资金后，即可脱离相互的依赖关系，自行运作和管理。

结语：

目前，虽然我国房地产市场发展空间巨大，但是房地产企业的物业管理却存在着方方面面的问题，不利于房地产行业的可持续性发展。因此，我们必须清醒地认识到当前物业管理的现状问题，通过完善法律法规、培育物管市场、形成良性竞争、严格收费制度、提高业主意识、完善准入制度、加强经营管理等方式，来提高综合管理与服务能力，实现房地产企业物业管理的最大经济效益。

參考文献：

[1]马晴晴，徐永猛.徐州市住宅小区房地产物业管理的现状及对策[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2013-03-05.

[2]陈蓉.浅谈小城镇（眉县）房地产物业管理的现状及对策[J].品牌（下半月），2013-12-23.

[3]黄丽娟.房地产物业管理存在的问题和对策研究[J].住宅与房地产，2016-09-25.

作者简介：

张璐，河北省水利工程局，河北石家庄。