杨淑媛

一、《商务写字楼等级评价标准》的意义和成效

（1）社会经济持续发展的必然需求

纵观我国写字楼发展的历程，写字楼从最初单一功能发展到当前的多样化、国际化，从以外资开发为主逐渐发展到当前的以国内开发商为主，从北京、上海、广州等一线城市的蓬勃发展到当前的二线城市与一线城市写字楼建设差距的缩小，由于城市发展、规划理念的差异，致使各地方写字楼建设标准的不统一，导致客户对于写字楼品质认定的不清晰，它直接关系到业主的投资效益及投资风险，并对写字楼后期资产运营、日常维护管理、保值增值产生极大影响。因此从社会经济角度来讲，写字楼经济本身对写字楼等级标准的出台是迫切的和必要的。

（2）规范和提升市场行为，提高写字楼开发能力和品质

标准从技术层面对写字楼的开发、建设、运营管理提出更多的技术性要求，利于指导企业开发建设，便于国内外客户正确选择办公地址，规范市场行为。比如在标准中关于“区位与城市设施的评价规则”一项，细分了“所在城市功能区域”、“区域（街区）功能特点”、“城市道路设施”、“城市公共交通”、“城际交通”、“城市设施环境”、“环境质量改善”等等。而这里细化的每一项又都分别明确了更为详尽的定性定量指标，如“所在城市功能区域”中又划分出中央区、核心商务区、科研信息产业聚集区、交通完善便捷成熟商业区四个方向，指导性强，实操性强，对于提高写字楼的开发能力和提升楼宇自身品质意义深远。

（3）顺应国内外大环境，满足生态环保需求

标准的诸多细节突出和强调了以人为本、可持续发展理念，彰显了当前国际大环境下的环保概念，对建设绿色低碳、节能降耗型写字楼起到了行业引导作用。从使用者的角度来讲，它不但极大的提升未来办公环境的质量，包括健康风尚、舒适安全、低碳环保等功能的提升， 更重要的一点是它满足了使用者需求的多样性，尤其精神层面的需求，一个好的商业楼宇，会让它的使用者产生一种完全的自豪感和依赖感，就如我们参观的新保利大厦，建筑设计新颖、功能先进，注重环保与节能，是一座集甲级写字楼、博物馆、商用于一体的绿色智能化大厦。 被誉为"北京新地标"。她特有的钢框架-钢筋砼筒体混合结构，涵盖了悬挑结构、悬索结构、大跨度桁架结构等多项国际领先的复杂技术，让入驻的客户产生了无可替代的自豪感，以至于因为这份自豪直接导致了“在北京除了新保利大厦，哪里也不去的做法”，这在某种意义上来讲，确保了租客的稳定，租客的稳定又确保了经营环境和经营品质 的稳定，经营环境和经营品质 的稳定有实现了经营收益的稳定，完全实现了这条社会生态链条上全方位的共赢状态。

总之，《商务写字楼等级评价标准》的颁布实施，让开发建设单位、经营管理单位、租赁使用单位在行为上都有法可依，有据可循，有例可考，它不将引领这行业走向专业化、科学化、规范化。

二、《商务写字楼等级评价标准》实施的建议

任何事物都是变化和发展的，要保持标准在行业的先进性、前瞻性、引领性，就要顺应它的发展，就要与时俱进，时刻洞悉市场和需求的发展变化，建议建立一个动态管理跟进系统，随时跟进市场和需求的变化，以年度为单位周期定期调整、更新部分不适用条款，专刊定期发布。

《商务写字楼等级评价标准》从2011年的接受住房和城乡建设部科技司委托进行课题调研，到2014年4月获得中国工程建设标准化协会批准，到8月1日的实施，再到2017年5月商业和旅游地产专业委员会的修订修编，这个过程足以说明标准在实施过程中进一步改进的必要性。

三、《商务写字楼等级评价标准》关注的重点

商务写字楼等级评价的标准具体详实，而且每个方面都是不可或缺的，本人认为“区位与城市设施”、“场地规划与室外环境”、“工作场所质量”、“室内环境与设备设施”、“运营与服务”等五个方面都应该给予同等的关注，唯有如此才能做商务写字楼等级评价工作。

四、我国目前在商务写字楼的开发与建设方面优势和弊端

关于我国目前商务写字楼的开发和建设，开发商和用户普遍关注的共同环节无外乎天然优质的采光、高效运转的电梯、数量充足的停车位、服务贴心的物业、专业时尚前沿的独特设计，环保低碳节能的实现手段等等。本人对于商务写字楼开发建设方面的问题的认识过于肤浅，言讲无益，唯有一点就是本人非常看好商务写字楼的前景，所以希望在商务写字楼的开发建设者能站在政治高度，在关注民生，造福使用者的前提下，合理合法降低建设成本。

五、写字楼管理方面的经验与实践

商务写字楼是经济高速发展的产物，其商品属性从客观上要求物管公司要以科学化、专业化的管理服务，实现物业保值增值。本人在多年的物管实践中，深刻体会到商业写字楼的管理服务要着重把握两个方面：一是建立完善的服务质量标准体系和工作流程，实现物管服务的优质高效，二是在保证服务质量的前提下，科学合理地控制运行成本、增加经营收入。优质高效的物管服务是吸引和留住客户的法宝，是实现良好收益的保障；而良好的经营效益又为物管服务提供了必要的资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。

对于大厦的节能管理，也略有一些心得。

（1）是做足功课应对客户的高要求。大厦的客户对设施设备的服务要求较高，客户的一些设施设备管理需求，如中央空调的维修、电话机数据线移接等服务事项都要求响应的技术工人随叫随到，为此我们配备了技术好，责任心强的技术人员保证服务的及时性。此外，对于大厦公共區域经常更换的电器、开关、插座、灯泡等我们都会做好储备，储备量一般在“最低限量”和“最高限量”之间，低于最低限量时就要及时采购，保证充足的材料供应；达到最高限量时则不许采购，以此保证有效地控制物料成本。

（2）是采取有效措施，保证电梯的高效安全运行。对于专业性要求很高的电梯配件，由专业电梯维保公司提供；对于电梯原始设计中不符合国情的部分，在充分验证后采取更换控制装置系统的办法给予解决；对于电梯运行中的问题，也是充分论证后实施。比如电梯运行速度问题，这是任何一个商务写字楼经常遇到的课题。刚开始为了提高电梯运行速度，将电梯设置为每逢单（双）层行（停）。后来大厦客户增多，在上下班、中午餐等使用高峰阶段，电梯排队拥挤现象十分严重。为解决这一问题，我们和专业公司一起，认真观察，反复琢磨，经过认真计算，电梯运行速度为2.5米/秒，而大厦层高是3米，这样计算运行一层需要一秒多一点的时间，三层的高度是9米，按照电梯启动-加速-运行-减速-停层的速度，9米正好是最适合的高度，所以在摸索了一段时间后，将电梯调整成每3层一停，刚好和楼层项匹配。

（3）是公共能源成本的合理控制。众所周知，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右。由此，要在满足客户基本能源需求的前提下避免浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、供水设施的跑冒滴漏现象等。我们对公共照明、供水系统进行了合理改造，采取将大厦照明灯全部改为节能灯、改用节水龙头、限定水箱水位、调节冲水阀的跑水量等方式，每年都超额完成大厦的节能指标。此外，我们还聘用了一批一专多能的复合型人才，确保专业技术服务品质，同时将保洁、保安等服务采取专业分包的方式，交给专业的公司来做，既保证了服务品质，又降低了人力成本。

实践表明，在实际工作中一定要深入实际，凡事多站在业主利益的角度，想业主之所想，及业主之所急，做业主之所需。唯有如此，方能使商务写字楼的经营管理在良性循环的轨道上运行，并逐步发展壮大，创造更大的经济和社会效益。

六、我国当前商务写字楼的发展现状

商业地产市场主要包括零售商业市场、办公楼市场、酒店市场等三大板块，本题主要针对商业办公楼物业市場的发展现状展开分析。以下数据来自华经市场研究中心2017年6月21日发布的《中国商业地产发展现状分析及市场前景预测》。

中国经济格局切换，“向下”的传统经济与“向上”的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了办公楼市场的主力演变。近年来，办公楼市场总体保持增长态势，每年的新增供应量随经济环境的变化而调整，外资企业对经营扩张的需求日趋谨慎，中资企业成为新增需求的主力。

（1）全国主要城市优质办公楼新增供应840万平米，一二线城市基本相当

2016年，全国17个主要城市优质办公楼的新增供应量达到840万平米。考虑到国际政治经济环境的不确定性和中国经济增速趋缓，开发商可能延迟供应。考虑15%的延误率，未来三年市场将迎来办公楼供应高峰，预计总量约在2，300万平方米。从新增供应的分布来看53%的项目位于非核心商务区或新兴商务区。供应集中入市无疑令新兴商务区的去化压力居高不下，但十三五期间城市轨道交通和购物中心建设的加速也将推动一、二线城市办公去中心化的进程。

（2）中资企业对办公楼的需求将进一步增长，金融、信息科技、消费服务业为需求主力

从企业类别来看，未来一年预计外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势将使其继续担纲办公楼市场新增需求主力，占比将从2016年的83.4%进一步上行。

（3）传统金融业混业经营带来需求增长，二线城市需求更强劲

2016年金融行业成为办公楼市场新增需求的主要来源，占比31.4%。虽然P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整，但金融业仍在持续增长，未来一年金融行业对于办公楼市场的直接需求将更多来源于传统金融企业的业务创新、混业经营、业务拓展等。同时，金融行业对二线城市的办公楼需求增速明显高于一线城市。

（4）科技行业需求“迭代”增长，电子商务及互联网金融投资活跃带来更多租赁需求

科技行业因行业整合迅速，办公楼需求呈现增长迅捷而多变的特点。在2016年TMT领域的投资仍保持较高速增长。北京、上海、深圳、浙江和广东是TMT投资最为活跃的区域，电子商务和互联网金融是当前吸引投资最多的子行业——这也深深的影响了其办公楼租赁。

（5）“消费”类服务业助推办公楼需求，共享办公空间需求扩展

以教育和医疗为代表的消费服务类租户成为办公楼市场的新兴力量，在2016前三季度市场需求中发现，此类租户在一二线城市都占到专业服务类租户新增需求的30%以上。共享办公经营目前来看无论是开业场所与吸引客群均不对甲级办公楼构成直接竞争，但其对租户彼此之间的协作与经营助力的运营模式可谓颠覆。北京、上海仍然是共享办公扩展的首选之地。

由上不难发现，办公楼市场热点正向二线城市扩展；中资企业对办公楼的需求明显比外资强劲；新的金融、信息科技、消费服务业、电子商务及互联网金融等的快速发展也成为办公楼市场增长的主要动力。

从租赁行业角度来看，金融混业、信息科技和消费服务业将是国内办公楼的新需求所在。在“大众创业”和办公楼供应充沛的背景下，共享办公预计将成为租赁市场上的一股活跃力量，预期租金变化不会非常敏感。

快速发展带来的竞争升级将凸显运营能力和增值服务的重要性，这也为我们日后的行业规划走向和重点指明了方向。

七、我国商务写字楼市场的未来发展前景

我国写字楼经历了从普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼到国际型顶级商务写字楼的发展演变。当前，我国商务写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，写字楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。据中商情报网数据显示，2012年，我国写字楼完成投资额3366.6亿元，同比增长32.4%；写字楼累计施工面积19434.0万平方米，同比增长21.8%；新开工面积5986.0万平方米，同比增长11.7%；写字楼累计竣工面积2315.0万平方米，同比增长6.2%。

据统计，写字楼物业的投资年回报在4.4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。中商情报网发布的《2013-2018年中国写字楼运营前景调研及投融资战略咨询报告》中分析，随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场势必出现井喷式的发展态势，写字楼市场发展前景看好。

（本文作者系北京城建物业管理有限公司 总经理助理）