张冯滨

【摘要】本文分析了精装房推行十多年来效果不理想的原因，以及“营改增”税收政策对房地产企业开发精装房的促进作用。“十三五”期间精装房市场将快速发展，装饰公司通过和信用良好的大型房地产企业进行深度合作绑定，保持长期稳定的合作关系，将会持续受益于上游地产行业市场集中度提升，确保装饰业务的稳定增长。

【关键词】精装房;“营改增”;房地产企业

1、引言

自2008年住建部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》以来，各地政府也陆续出台相关政策，要求逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供精装修房。然而十余年时间的推广效果并不理想，远未达到《建筑业发展“十三五”规划》要求的到2020年，新开工精装修成品住宅面积达到30%的目标。其主要原因是精装修房不仅提高了房屋销售的单价，并且装修成本还需缴纳5%的营业税，增大房地产开发企业的税负。随着2016年“营改增”的推行，精装房由于可以降低房地产开发项目税务负担;通过规模化的集中采购和科学化的管理，将一定程度上降低装修成本，房地产开发企业和客户可共享带来的溢价;在相同的销售环境下，精装房在一定程度上将改善开发商财务现金流，减少资金占用和资金成本，提高房地产开发企业的资本回报率;同时可提高住宅的竞争能力，促进销售，形成品牌效应等，这极大调动了房地产企业开发全装修房的积极性。

2、精装房利好房地产开发企业

2.1降低土地增值税

房地产企业税务负担较重，企业利润对于税务成本的敏感性较强，在所涉税种中，土地增税的税率最高。精装房可大幅降低房地产开发企业的土地增值税，增大税后利润。

根据国家税务总局2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中相关条款规定，精装房装修成本可享受加计扣除20%的优惠。这相当于无形中增加了建安成本，降低了土地增值额度，从减少土地增值税方面给予精装房税收优惠。

假设装修标准为X元/平米，并以装修成本价进行销售，不同增值率区间装修成本可抵扣的增值税计算公式为：

增值税=X*1.2*1.2*税率=1.44X*税率。

增值额是纳税人转让房地产取得的收入减取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房屋及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。

在房地产行业告别暴利的今天，精装房带来的土地增值税的降低，净利润的增加是十分可观的。

装修标准越高，土地增值税抵扣额越大。以2000元/平米的装修标准为例，不同增值率区间土地增值税的抵扣额度如下表：

2.2改善房地产开发企业流动性

高周转是现阶段房地产行业的主流。标杆企业如恒大、碧桂园、保利等能做到拿地6个月左右开盘的速度。以碧桂园为例，其“456”策略，要求4个月开盘、5.5个月资金回正，6个月资金再周转。由于房屋销售是采用预售许可制，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售。房屋销售及向业主交房之间一般有1-2年的时差，对于资本运作能力较强的房地产开发企业，如果运用得当，房屋预售收取的装修款，可以在向业主交房前再周转1-2次，放大了资金杠杆，提升了资金的使用效率，从财务回报这一层面来看，能大幅提升企业的ROE。

3、精装房利好以工装为主的装饰企业

3.1 精装房增大工装市场规模

精装房将对家装公司带来巨大冲击。随着精装房的提速，相应地挤压了家装市场，扩大了工装规模，为以工装为主的装饰企业带来长期利好。目前全国精装房比例不足20%，根据建筑业“十三五”规划提出的目标，2020年全国精装房比例将达到30%，精装房市场规模将达8000亿元左右。

此外，装修标准对装修规模的影响更为敏感。随着人们生活水平的提升，对装修的要求也会越来越高，装修标准的提升将大幅增大精装房的市场容量。

3.2精装修受益于长租公寓行业浪潮

在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位指导下，发展住房租赁市场已然成为大趋势。根据2016年链家研究院院长行业研究报告预测， 2020年、2025年、2030年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元、1.9万亿元、4万亿元。长租公寓的装修一般是经久耐用、装修标准中低端。假設长租公寓每5年装修一次，每次装修价格约为1年租金，当前长租公寓装修市场每年超2000亿元，2030年将达到8000亿元的规模，市场前景可期。

4、装饰企业的应对之策

4.1 推进大客户战略，促业务规模持续提升

随着毛坯房的退出，对于房地产的下游装饰企业来说，既是机会，也是挑战。近年来，我国房地产产业集中度继续提升，行业资源加速向500强企业聚集的趋势越发明显。根据中国房地产业协会统计的中国房地产500强测评结果，十强房地产企业销售总金额己占到500强销售总金额的35%，销售面积占销售总面积的38%。装饰公司精装房客户为房地产开发企业，为此，可以通过和信用良好的大型房地产企业进行深度合作绑定，保持长期稳定的合作关系，将会持续受益于上游地产行业市场集中度提升，确保装饰业务的稳定增长。

4.2 提升下游供应商整合能力，确保资金快速回笼

尽可能延期支付下游施工企业工程款项，是房地产开发企业拓展融资渠道、降低融资成本的常用手段。面对装饰行业的激烈竞争，装饰企业将被迫满足垫付资金要求，如果不能及时筹集足够的资金，现金流周转将陷入困境。相较于房地产开发企业，装饰企业通常以中小企业为主，规模较小，自身财力有限，为此需整合下游劳务公司、材料供应商等资源，形成紧密的合作关系，才能共同应对垫资的需求及风险。此外，装饰企业还应寻求和金融机构的合作，拓宽融资渠道，尽可能地通过供应链金融手段，将应收账款转让给保理公司，快速变现，获得充裕的现金流。

4.3 提高管理水平，行业中树立良好口碑

装饰公司作为精装房的承建商，在工程的具体实施阶段起着重要作用。具有丰富工程经验、管理水平较高的承建商，有助于房地产开发企业提高项目的工程质量、减少管理及交易成本。伴随着房地产开发企业精装房项目品质被认同，承建商作为项目实施团队的重要成员（下转37页）（上接35页）也会被认同，有利于行业中良好口碑的建立。

结论：

精装房是房地产行业未来的趋势，并最终取代毛坯房是市场发展的必然选择。我国目前新建商品房全装修房比例不到20%，，和发达国家80%的水平相比，还存在较大差距，“十三五”期间精装房市场前景广阔。 “营改增”的实施，使得房地产企业对精装房的认识和重视程度越来越高，以专注于精装房领域的全筑股份为代表的上市企业，通过证券市场融资，实现了和地产巨头深度绑定，客户资源稳定，业绩持续增长。中小型装饰公司，应抓住二线房企进入精装房市场时间不长，正在寻求战略合作伙伴的机会，积极拓展精装房市场，稳定业务渠道，实现营收和业绩的稳定增长。

参考文献：

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