摘 要：我国现行《中华人民共和国契税暂行条例自1997年开始实施，在保护产权所有人合法权益、增加财政收入等方面发挥了积极作用。随着契税执法环境 越来越复杂，风险越来越高，契税征管难度不断增加。研究与解决当前契税政策及征收管理过程中的问题，对完善地方税体系至关重要。本文在介绍契税征管现状基础上从契税政策的落实情况及征收管理两方面剖析契税 征收管理中存在的问题及潜在执法风险，并从完善税制、加强征管等方面提出了相应的对策与建议。 关键词：契税 财产税 地方税 征收管理 一、契税征收管理现状 自 1994 年分税制改革以来，契税收入全部归 属地方，是地方税体系中极具发展潜力的税种。 契税主要针对土地、房屋权属转移计税，它是 房地产市场最为敏感的“测温计”。2010年以后，受 到房地产市场“降温”影响，契税增幅呈现回落态 势，明显低于地方税总体增幅，2014年增幅创3.69% 的历史新低。尽管如此，契税在地方稅收收入中所 占比重依然较大，2014年全国契税总收入达到3 986 亿元，占地方税收收入总量的 5.3%，超过城市维护 建设税、土地增值税，成为地方税第四大税种。部分 地区契税收入甚至稳居地方税收收入前三名。 随着“营改增”的全面展开，营业税已经不复存在，地方税体系中失去占比约四成的主体税种，各地均面临着培育新的主体税种的考验。就主体税种应具备的条件而言，以房地产税、契税为主的财产税充当地方税主体税种最为合适，原因在于财产税税基具有非流动性、普遍性和独立性的特点，最符合税收的受益原则，外加其税源丰富，具有增长潜力，税目调节目标具有明显的区域性特征，适合地方征管。 二、契税征收管理中存在的问题与风险（一）契税政策规定疑点多，争议大 1. 征税对象的范围。《条例》规定，契税仅对 土地使用权的出让、转让和房产所有权的转让征 收。近年来，各地加快推进小城镇建设，开发建设了许多小产权房，甚至有很多房地产开发企业也参 与其中，与正规商品房交易无异，但小产权房不依 法拥有完整所有权，征收契税没有依据，不征又显失公平。2. 纳税义务发生时间的确定。《条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当 天。”这一政策适用于现房与二手房的交易，但对 期房预售并不合适。当前，房地产公司在取得房屋 预售许可证时，便能与购房者签订《商品房买卖合 同》，若按规定以签订合同时间确定为纳税义务发生时间，会在执行中出现许多矛盾和问题。预售房 实际面积与预售面积可能存在差异，形成房屋价款 与合同金额不一致，从而造成契税征收依据失实。 （二）契税执法环境较复杂，风险高 1. 计税依据的确定。《条例》第四条规定：“成 交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核 定。”由于各地市场差异大，此种情况下税务机关很难准确把握标准尺度。有部分地区不采用 评估系统和机构评估价，只依据合同金额计税，造成 合同签订随意性大，征纳双方讨价还价，同样削弱了税法的刚性，也为违法违规行为提供了条件。 2.监管手段的缺失。现行契税征管既无规范 的流程，又无统一的标准，也无严谨的监控机制。 一是地税部门在契税征管过程中缺乏必要的监控。 例如，在税款征收方面对计税依据没有后续审计制 度；在减免税环节，只做形式上的审批，对减免事 项的真实性没有审核与监督，也没有做到跟踪管 理。二是我国信息化程度不高，影响监控水平。房产数据登记与公开在我国推行尚待时日且第三方数 据共享与应用水平不高，例如房产数量、市场价值、购销合同、持有人财产登记等基础数据完整性、真实性、准确性不高，给地税部门确认计税依据，审核减免税增加了难度。 三、加强契税征收管理的对策及建议 （一）推进契税法制建设 针对目前契税法律地位弱化的现状，一方面应 加快推进实体法建设，将《条例》及实施细则修订完善工作提上日程，着力推进契税立法，结合当前 新的征管环境和不动产登记管理等规定，对征收范 围、计税依据、纳税义务发生时间、申报缴纳期限、 滞纳金加收、行政处罚等内容进行明确，尤其在自 由裁量方面要有所限制，统一执法口径，减少执法 争议。另一方面应弥补程序法缺失的情况，抓紧制定契税征收管理办法，对执法流程、执法标准以及 后续管理等相关事项进行明确，强化执法刚性。 （二）提升契税监控质量 一是从制度入手，加强契税基础数据管理机制、房地产评估机制、契税后续保障机制等配套机 制建设；二是从流程入手，建立完整、严谨的契税 办税流程，规范岗位职能，实现全流程、全方位监 控；三是从管理入手，主动开发第三方证明验证平台，对第三方提供的证明及相关资料进行有效审 核；四是从风险入手，加强契税征管风险点的识 别，构建风险模型建设，提升风险应对质效。 （三）落实部门协作机制 契税征收处于房地产管理的中间环节，要实现源头控税，落实“以证控税”、“先税后证”的程序，必须与土地、房屋管理部门及房地产企业保持紧密 合作。要通过立法明确房屋、土地等部门在契税管 理中的义务与责任，加强第三方数据管理平台建 设，保证土地、房屋等基础数据质量，深化第三方 信息数据的应用。加强地税部门间的协作，定期组织契税征管联席会议，深入分析契税征管工作中的 问题及风险，共同研究解决措施。 （四）加快信息网络建设 加快全国房地产信息网上登记，定期发布各地房地产价格指数，在全国范围内建设由土地、房屋、契税管理部门共同组建的契税征管信息网，为契税征管提供坚实的基础。建立科学合理的房屋计税价格信息平台，会同房管局、物价局在调查、测 算的基础上联合公布各住宅小区二手房市场平均交易价格，以此作为计税价格核定的基本依据，按照 一定的浮动幅度和楼层系数核定某小区的最低计税 价格，凡低于最低计税价格的一律按核定的最低计税价格纳税，堵塞二手房交易税收漏洞。同时，进一步落实综合治税，加强契税政策宣传与辅导，对征收范围、征收标准以及欠税情况进行公告，积极 引导社会各界参与协税护税工作。 作者简介：郭晓东（1991—），男，山西祁县人，山西财经大学2015（法学）学术硕士研究生，研究方向：经济法.课题项目：契税制度改革研究编号：K133013