摘 要：随着我国房地产市场和资本市场快速发展，房地产金融孕育而生。它对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用。目前，我国房地产市场过热，部分地区房价远远偏离正常的价格，各地区房地产信贷迅速扩张，这不免也让房地产金融面临风险。目前我国房地产市场投资过热，房地产价格持续走高，投机泡沫严重，而国内研究也表明我国房地产金融中存在土地储备贷款和个人住房抵押贷款的信用风险，以及贷款前审查宽松和贷款管理粗放等操作风险。房地产新政频出产生房地产系统性风险，房地产市场过热引发市场风险等。这需要我们提出相应的政策建议来规避风险。关键词：房地产金融化；风险；政策建议一、房地产金融化特点由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同的特点，即房地产位置的固定性、价值稳定性、增值性等，决定了房地产金融与其他金融相比，具有以下两个特点。1.资金融通规模大无论是房地产企业的开发经营资金，还是个人的消费购房款，都会遇到使用支出的集中性和来源积累的长期性、分散性的矛盾，为了解决这一矛盾，需要房地产金融市场为企业或个人进行大量的融资。2.债权通常有保障房地产金融一般属于长期信用，因此房地产金融机构在从事房地产贷款时，首先要考虑债权的安全性问题，即贷出去的款项能否按时、足额地收回。为解决这一安全性问题，金融机构通常要求借款人提供担保。担保包括人的担保即保证和物的担保主要是質押和抵押。 二、我国房地产金融体系现状及存在问题分析2.1我国房地产金融体系现状当前，，我国的房地产金融体系发展还很不充分，与我国高速发展的国民经济和日益增长的房地产商品需求相比，存在着明显的滞后和不均衡现象。近年来，我国经济发展势头良好，房地产业持续几年向好，出现过热现象，也出现一些问题。主要表现在以下几个方面：第一，房地产开发投资规模快速增长自1998年启动住房制度改革以来，我国的房地产业有了飞速的发展，国内生产总值（GDP）也快速上升，而且近几年房地产开发投资额占GDP的比重也一直加大。第二，房屋销售价格不断攀升近年来我国的房屋销售价格和租赁价格都处于不断上升中，其中住宅的相应价格上涨幅度更大，政府进行宏观调控后，虽然增速有所放缓，但房价也还是一直处于高位上行，而且一个值得注意的现象是，在房屋销售价格高速上涨的同时，房屋租赁价格一直保持比较稳定的状态，两者的走势开始出现背离，意味着房地产市场出现泡沫迹象。2.2我国房地产金融体系存在问题分析现阶段，由于我国各地自然社会经济等各方面情况的地区差异性和房地产金融组织机构的发展时间尚短等原因，目前的房地产金融组织结构中还存在着许多不尽完善的方面：2.2.1组织机构体系存在问题（1）仅靠商业银行的单一金融机构，无法满足市场需要。由于房地产开发企业的规模大小不同，企业的资产构成也不同，因此仅仅依托商业银行的信贷己无法满足市场上所有企业的不同需求，个人消费贷款当面更是如此消费者千差万别，个人的还款能力和个人的信用情况也不尽相同以及我国的个人信用评估的缺乏也无法满足市场上的各类消费群体。（2）整体上处于分割、封闭的发展阶段，宏观管理困难。从整体上看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，基本上摸索状态，呈现出合理与无序并存的地区差异性，造成了多头管理，宏观管理难度很大，相应的管理机构不健全，更是增加了管理的难度。2.2.2其它问题（1）房地产融资渠道单一，没有形成多元化规范化的金融工具体系。近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。相比较而言，美国市场上的企业债券大多都是年到年期的长期债券，而且几乎包括了所有的金融创新，企业债券有多种品种，可赎回、可转换、带认股权证、浮动利率等十分丰富。（2）房地产金融体系法律法规不健全，没有形成运行的法律环境 房地产金融体系中相关政策、法规不完善，尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，操作困难，直接影响融资渠道的正常开展。房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化概念也被大多数学者和业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。（3）房地产金融体系缺乏独立、有效的市场中介服务体系目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。三、我国防范房地产金融化风险政策建议3.1抑制房地产过度投机投资，稳定房价投资性需求过旺是我国目前房地产市场的需求大于供给的主要原因，因此政府可以运用税收政策、信贷政策等抑制投资性需求从而平抑房地产价格。在房地产信贷政策方面，对于购买第三套住房的消费者采取提高贷款利率、减少抵押贷款成数等限制手段加以控制。在税收政策方面，对短期内频繁倒买倒卖的住房投资者，提高其个人所得税和营业税的征收税率。3.2加大金融机构对战略新兴产业支持力度，减轻对房地产依赖程度与其他产业相比，战略性新兴产业由于其自身特点，发展初期更需要大量资金的支持。而就目前实际情况而言，产业的资金投入严重不足。主要从金融政策方面，加大对新兴产业的财政金融扶持力度，鼓励银行等金融机构加大信贷支持，引导和鼓励社会资金注入。 3.3完善金融法律体系和监管机制，防范金融风险房地产金融方面的立法应至少从以下两方面入手，一是尽快建立健全相关的法律法规和规章制度。房地产金融动的不断创新需要法律的支持，在房地产市场发育不太成熟的条件下，建立健全良好的法律法规环境尤其重要。二是要在有法律法规的条件下做到执法必严、违法必究，如对于某些利用虚假资料骗取贷款的开发商以及个人，应立即停止提供贷款，并通过法律手段尽量挽回损失。四、结论近年来，房地产业作为我国的支柱性产业做出了相当大的贡献。但随着房地产业的快速发展，我国的房地产金融的发展却相对滞后，处于初级发展阶段。在这种情况下，出现一些风险和隐患是不可避免的。总之，要防范和控制我国的房地产金融风险，关键在于加快房地产金融体系的发展，使得房地产金融的发展跟得上房地产业的发展，更好的为我国的房地产业服务。因此，要健全房地产有关的法律法规体系，积极拓宽融资渠道、探索融资新模式。参考文献：[1]谭志慧，房地产金融风险与防范一案例分析及启示[D]，2011，硕士论文[2]宋佩宗，我国房地产金融风险研究[D]，2011，硕士论文[3]胡俊，我国房地产金融风险研究[D]，2011，博士论文[4]姚启平.我国房地产金融风险评估体系与风险防范研究.重庆大学.2009，4作者简介：靳舒涵（1994-）女， 山西省侯马市 ，山西财经大学，研究方向：经济法学。