(山东师范大学　山东　济南　250014)

一、研究背景

随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

二、研究意义

结合其它市区住宅小区物业管理的相关问题，对日照市住宅小区物业管理出现的问题进行了总结与原因分析，并提出一些建议。希望能为日照市住宅小区物业管理今后的发展工作和改进服务有一定的作用。

三、日照市住宅小区物业管理存在问题的原因分析

(一)开发商与物业公司之间的利益关系。就物业管理现存的形式来看，现在的物业公司一般分为:开发商的子公司或者合作公司、独立的物业公司。新出台的物权法规定，业主可以自己管理物业，也可委托物业公司管理。开发商与物业公司的关系目前有两种关系；一、开发商自己成立的物业公司，一般称为父子关系。二、在新建小区入伙前期，开发商向社会进行公开招标，中标的物业公司与开发商之间的关系称为合作关系。开发商的子公司因为处于中间地位，一方面是老板，另一方面是业主，两方面都要搞好关系，都不能得罪。开发商在实行招投标制的过程中，它是从自身利益出发的，所以只有符合开发商利益要求的物业公司才能中标。那么相应的，物业公司为了获得这个服务项目，会尽可能的满足开发商提出的要求，即尽可能的向开发商妥协。我们提到的这两类物业都会满足开发商的利益，由此产生以上突出性问题。

(二)物业管理相关法律法规落后，权责主体难以明确。在没有对物业管理的工作进行规范化的情况下，小区中出现了问题之后，业主难以找到应该负责的对象，笼统的把一些责任都归咎于物业公司。由于设施庞大或者修复所花费的资金难以支付，物业公司也没有能力负起责任。

(三)物业公司急于获得服务项目，导致合同服务条款实施粗化。物业公司在生存压力下，为获得服务项目，合同拟定的尽可能完美。等得到服务项目之后，却对服务条款不能认真的执行，而此时对于业主的意见，物业公司也就不那么重视了。

(四)物业公司没有建立现代企业制度。一个物业公司要想树立起自己的品牌，做大做好，就要符合市场发展形势，跟随潮流前进，那么建立起现代企业制度就是必须的一步。现代企业制度是以市场经济为基础，以企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度。

(五)没有对业主就物业管理工作进行良好的宣传。为统一思想，提高职工素质，增强凝聚力，塑造物业公司良好形象，推动企业文化建设，要更好的做好新形势下的物业宣传工作。宣传的内容包括公司重大经营决策、发展大计、工作举措、新规定、新政策等；与物业相关的法律法规；物业知识；先进事迹、典型报道、工作创新、工作经验、企业文化宣传等。

四、针对日照市住宅小区物业管理存在问题提出的建议

(一)政府应提高物业公司的市场准入门槛。某项产品或服务进入一个市场所必须达到的最低标准即市场准入门槛。将必须达到的最低标准提高，也就整体提升了市场上物业公司的管理水平，对于与开发商存在千丝万缕的联系的各种物业公司也就有了很好的抵制作用。这样就能为业主寻求更能满足要求的公司，从而使物业公司摆脱开发商的“变相胁迫”，与业主进入一个互帮互助的良性工作循环。

(二)政府应针对物业管理制定详细的法律条文，明确责任主体。对物业管理的提供明确的法律规定，更能在问题的出现后找出责任主体，让责任主题为担负起相应的物业管理法律责任。物业管理法律责任是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。国家工作人员、公民或法人拒不执行法律义务或作出法律所禁止的行为，并具备违法行为的4个构成要素，便应承担这种违法行为所引起的法律后果，国家依法给予相应的法律制裁。

(三)物业公司应参与开发商的前期工作，并及时提出意见。优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件，但近些年，我国很多地方不少开发商重建设，轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量粗糙，配套设施不全。

(四)物业公司应建立现代企业制度。现代企业制度有利于物业公司提升服务质量，优化公司自身的经营结构。现代企业制度的主要内容有：(1)企业法人制度。企业法人制度是现代企业制度的核心。企业法人制度，是出资者为了进入市场，参与竞争，获取利润，出资构造的一种经营组织并使其人格化，具有独立的法律地位，能够享有民事权利和承担民事责任。(2)有限责任制度。实行有限责任是现代企业制度的一个重要特点。有限责任制度有两层意思：一是企业只以全部法人财产为限，对债务承担有限责任：二是当企业破产清盘时，出资者只以投入企业的资本额为限，对企业承担有限责任。(3)科学的组织制度。科学的组织制度使企业的权力机构、监督机构、执行机构之间的责任明确，并且互相制约，使每一方的利益得到保障，同时，企业行为又受到合理的约束。

(五)对业主进行良好的物业宣传。对物业管理的相关内容进行的宣传有利于业主对物业工作的了解，从而会体谅物业工作人员。优质服务就是形象，优质服务就是市场，优质服务就是效益，把“用户满意、永恒追求”作为检验物业工作的标准，力争达到“服务无缺憾、业主无怨言”。为了全面将服务对象服务管理好，在日常工作中，物业公司将严格按国家优秀小区考评验收标准实施日常管理和服务。严格执行工作内容时效期，服务标准承诺制，工作质量回访制和客户来访首问制。在服务工作中急业主之所急，想业主之所想。