陈新国，褚兴森，葛海荃

（山东省潍坊市工业干校 山东潍坊 261031）

楼宇经济是一种以商务商贸楼宇为载体，以开发、出租、售卖等形式引进企业、产生税源，进而带动区域经济发展的新型经济形态，具有占地资源少，集聚能力强，科技含量足，产值效益高，辐射能力广，拉动作用大的优势。目前，楼宇经济正朝着入驻企业总部化、承载产业特色化、税收贡献规模化的方向健康发展。为进一步了解楼宇经济发展现状，推动楼宇经济健康快速发展，特作如下探讨：

一、楼宇经济存在的问题

尽管楼宇经济发展已取得较大突破，呈现良好发展态势，但与发达地区相比，与建设现代化中央活力区的要求相比，仍存在着一些薄弱环节。

（一）规划定位需进一步明晰。当前楼宇建设缺乏明确的主功能区定位，规划布局较为分散，不易形成楼宇的聚集效应。现有楼宇中,纯商务楼宇数量较少，多数为商住一体的综合性楼宇,成为制约楼宇经济发展的瓶颈。且现有商务楼宇入驻企业规模偏小，大企业、知名企业总部较少，楼宇经济辐射带动作用尚不明显，聚集效应未充分显现。

（二）引进企业质量有待提高。有的开发商因受利益驱动，只是急于销售或出租楼宇来尽早获取利润，并不是考虑选择引进一批有特色、上档次的企业进驻来真正实现商务楼宇的价值的原因，同样，有些引进责任部门在引进企业过程中对如何引进现代服务等特色企业意识不强，“小打小闹”“重数轻质”现象仍然存在，引进企业的特色与质量问题亟需引起高度重视。

（三）整体档次需进一步提升。楼宇开发功能定位不高，缺乏专业化、品牌化、高档次商务楼宇，普遍存在静态交通压力大、商务服务水平低，配套设施功能不完善等问题。部分楼宇物业企业的管理水平不高,仅停留在租赁、维护、卫生、安保等基本服务上，缺乏产业化、专业化、高端化的服务意识，难以满足客户需求。

（四）宣传推介需进一步加强。楼宇宣传平台和宣传方式相对单一，使载体建设和市场主体在信息链接上出现脱节，客商不能实时了解把握我区楼宇经济发展动态。加之现有优惠政策落实力度不强，配套措施不够完善，在一定程度上消弱了招商入驻效果。

二、加快楼宇经济发展的建议

因土地资源有限，要实现新旧动能转换，加快四个城市建设步伐，加速实现现代化中央活力区的目标，就应坚持走内涵式发展的路子。发展楼宇经济，可以较好发挥我区优势，带动整个经济结构、城市形象、资源环境的转变，增强区域经济发展后劲。

（一）科学规划定位，构建功能片区。从长远发展来看，楼宇经济要壮大，要有生命力，就必须搞好规划，优化空间布局，提升产业集聚竞争力。建议：一是制定区域商务楼宇发展规划。应抓住“四个城市”建设的有利时机，积极加强与有关部门的沟通协调，依据整体布局和规划，结合区域经济的实际情况，研究和制定商务楼宇发展规划，明确楼宇空间布局、功能定位和产业重点，构建楼宇经济发展的基本版图。二是突出发展重点。应着力打造一批与之匹配的特色楼宇项目，规划建设一批商务楼宇集群、大型城市综合体和特色商贸商务板块，形成高端引领和业态聚集。三是提高商务商业面积开发比重。应合理利用、有效开发现有土地资源，不能轻易用作单纯居住型房地产开发。在黄金地段，特别是主要交通干道两边尽量以高档商务楼建设为主，避免建设一些层次不高，规模小，建成后与中心城区整体环境面貌不协调的楼宇。

（二）改造提升功能，打造精品楼宇。随着楼宇之间同质化竞争日益激烈，应加强现有楼宇的内部挖潜，提升楼宇品质，突出楼宇特色。建议：一是狠抓硬件改造。应鼓励楼宇企业采取自筹、联营、入股等方式筹措资金，依据楼宇定位和市场需求，开展新一轮的装修改造，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化配套程度。二是完善公共服务配套设施。积极推动市政基础设施建设，完善商务楼宇停车场、餐饮、会展、休闲娱乐及周边交通等商业、文化、生活配套服务设施。切实提高教育、卫生等社会公共服务能力，努力营造舒适、便捷、安全的办公环境。三是引进高层次物业管理企业。鼓励楼宇企业和业主聘请高层次物业管理企业参与楼宇经营管理，推进楼宇管理社会化、专业化、现代化，建立具有自身特色的物业管理机制，增强楼宇的吸引力。

（三）强化宣传推介，加大招商力度。按照市场化、专业化和社会化的运作方式，搞好楼宇招商规划，创新招商机制，强化宣传推介，抓好招商引资工作。一是转变招商观念。将招商引资工作从以地块为主转变到以楼宇为重点的轨道上来，以存量楼宇的二次招商和在建楼宇招商为主，坚持政府引导、市场配置和企业主体的原则，坚持区、街、楼宇业主联动，建立楼宇招商团队，多方联动强化招商力量。二是丰富推介形式。应充分利用各种平台，组织包装和策划一批楼宇，开展楼宇经济展示、楼宇招商洽谈会等活动，让投资者了解楼宇经济发展的战略和目标，提高商务楼宇知名度和影响力。同时利用报纸、电视、电台、网络等现代媒体及时发布信息，扩大楼宇信息覆盖面。三是明确招商重点。根据产业规划，采取定向式、个性化招商，重点引进金融保险、银行证券、广告中介、科技服务、贸易服务、都市工业等企业落户商务楼宇，逐步形成一批区域性的金融楼、科研楼、中介服务楼等主题楼宇。

（四）发展总部经济，稳步扩大税源。商务楼宇要产生最大的经济效益，实现单位面积税收的最大化，提升楼宇“含金量”，就必须引进大企业、大集团总部。一是对重点培育打造品质楼宇，围绕主导产业，吸引集聚业态相近企业打造特色产业楼宇集群。二是引进大企业、大集团总部以及研发中心、采购中心、结算中心和营销中心，促进产业、资金和人才聚集，提升楼宇经济对区域经济的贡献率。三是充分发挥大企业总部的辐射带动作用。商务楼宇在大企业总部入住后，应发挥其影响力和带动力，积极吸引同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，充分发挥产业聚集效应，现资源共享，缩减商务成本，建立相对集中的产业群、行业群、产品群，提高商务楼宇入住率，更好的培植扩大税源。

（五）完善政策措施，加强扶持引导。楼宇经济发展程度与软环境状况密不可分，没有软环境的大改善，就难有楼宇经济的大发展。建议：一是进一步修订完善促进楼宇经济发展的政策措施，加大财政倾斜力度，设立楼宇经济发展引导资金，依据工作推进成效和对经济发展的贡献，对街道、部门和市场主体（楼宇开发企业、楼宇业主、楼宇企业）进行奖励和扶持。二是建立分工协作管理体系。政府应充分发挥引导、协调和服务作用，建立联席会议制度，落实责任分工，加强部门合作，形成有利于发展楼宇经济的机制。有关部门按照各自责任分工，协助入驻企业做好项目调研、选址落户、注册登记、开业准备等服务工作，为企业的健康发展创造良好的环境。三是营造发展环境，提供优质服务。努力搭建“五大服务平台”：政府服务平台、社会中介服务平台、物业管理服务平台、科研技术服务平台和金融信贷服务平台。要制定“十项服务”进楼宇：开展信息服务、科技服务、政策服务、劳动用工服务、证照办理服务、法律服务、子女入学户政服务、环境治安服务、招商服务、党务服务。要定期召开入驻企业座谈会、季度调度会、年终奖励会。四是建立楼宇经济发展指数评价体系。从发展基础、发展环境、发展规模、发展效益等方面，对楼宇经济发展情况进行评价，为区域楼宇经济的发展规划和扶持政策的制定提供决策依据。