胡建军

绿城乐居建设管理集团有限公司 浙江 杭州 310012

正文：

引言：安置房建设是保障各项拆迁项目顺利进行的基础所在，在促进城市现代化建设与发展、人民群众生活质量改善等方面发挥至关重要的作用。但由于拆迁安置房项目具有工期紧迫、工程量大、工程质量要求高、工程管理复杂等特征，为政府管理增添了难度。基于此，代建制得以提出并推行，使政府从微观管理中得到解放，有利于项目成本、质量、进度等的科学管控。对此，有必要加强代建制及其在城市拆迁安置房项目中推行的研究，以更好指导实践。

1 对“代建制”的基本认识

城市拆迁安置房项目代建制是安置房建设过程中应用较为广泛的建设模式，主要是指：政府在完成土地规划与整理后，通过招标等方式选择专业的项目管理单位作为项目建设时期的法人，负责项目建设开发与管控，并在项目建设完成后交给使用单位，收取一定管理费用。在城市拆迁安置房项目建设过程中，建设资金主要来自于授权代建单位融资、财政拨款等，由财政部门、市宅办构建安置房管理账户进行安置房建设资金专项管理。授权代建单位负责项目建设开发全过程管控，包括规划立项、建筑审批、造价管控、项目施工、项目监理等。代建制的实施，能够有效促进政府在城市拆迁安置房项目中投资、建设、管控与使用职责的有效分离，并基于相关法律法规、市场要求与机制，实现对项目投资的有效控制，降低项目成本，提升项目管理水平与投资效益。

2 代建制在城市拆迁安置房项目中的有效推行

2.1 认知安置房项目代建制特点，掌握代建制应用问题

目前，在城市拆迁安置房项目组织开展过程中，代建制以其较为明显的优势得到广泛应用。例如，杭州市大江东河庄农转非居民拆迁安置房项目应用代建制进行了如下操作：（1）由当地政府有关部门进行安置房项目的计划立项手续办理与整地拆迁，明确建设项目质量要求、工期要求、代建单位管理费标准等。并依据有关规定进行公开招标，评选资质高的代建商负责项目建设。（2）代建商与政府部门签订合同，基于合同明确双方职责，代建商负责安置房项目的建筑设计、建筑施工、施工管理、竣工验收、建筑保修等工作。在项目管理过程中政府依据“能放则放”原则确定代建方项目管理权限，代建商负责承担项目施工过程违规或失职操作所引发的各种后果，政府部门主要负责代建上监督与辅助代建商进行实体项目监督。（3）完善相关管理制度，通过“项目建设标准”、“资金使用与管理制度”、“项目招投标制度”、“工程项目变更管理规定”等，提升代建项目管理规范性、有序性。（4）明确规定项目投资、质量、安全与进度管控要求，设定项目建设标准并对其进行量化处理。（5）由基本费率与浮动费率构成代建费用，使其与绩效挂钩，以提升代建单位工作积极性、主动性。

在对已交付入住农转非居民进行安置房满意度调查中了解到，居民对代建制应用下小区满意度要高于非代建制，尤其是在项目品质与物业管理方面，满意度较高。与此同时，代建企业社会认可度得到提升，形成品牌效应，有利于代建制的进一步推广。例如：绿城乐居建设管理集团有限公司已经成为浙江省乃至全国最大的政府代建企业。但由于各政府、各区域实际情况不同，在实施代建制过程中仍存在操作性问题。例如，随着拆迁安置房项目投资的不断增大项目代建管理费日渐减少，代建商利润减少。对此，规模大、要求高的安置房项目无法吸引专业水平高的房地产企业加入项目代建。与此同时，代建管理费协商方法的应用，使实际操作与现行规定产生差距，不利于代建制在城市拆迁安置房项目中的有效推广。此外，在招投标过程中，代建商资质评审存在不足，企业在低价中标后，出现工期拖延、项目质量不达标、工程变更频繁等问题。

2.2 实施多元化措施，处理代建制应用与推广问题

在明确认知城市拆迁安置房项目代建制应用优势与特点的基础上，针对现阶段存在的问题，需从多角度出发，采取行之有效的措施进行处理，以提升代建制应用的规范性、科学性，加强项目管理力度。

首先，立足城市实际发展情况，基于试点工作取得的经验与效果，进行代建管理费科学设置。例如，在全过程项目代建中，可在招标总工程造价中进行代建管理费包干，将代建管理费确定权交于代建单位，规定代建管理费最高不应超过项目总投资的百分之三；在阶段项目代建中，可以建设安装工程费用、基础设施建设费用为基数，在保证代建管理费最高不超过项目总投资的百分之三的前提下，确定代建管理费。以降低代建管理费过低或过高对代建制推行的不利影响。

其次，完善招投标管理机制，提升代建商资质评审质量。在此过程中，可根据城市拆迁安置房项目代建制应用特色，构建投标企业资质综合评审体系，对投标企业及其投标文件进行综合评估。例如，在评估投标文件时，可从技术、资信、经济三个方面入手，根据其总分高低选择代建商。当综合得分相同时，以“经济”为第一标准，即报价低者中标。与此同时，为进一步保证所选代建商能够满足项目建设需求，可根据拆迁安置房项目建设品质、质量要求，适当提高代建商准入门槛，如代建商需具备二级以上房地产开发资质且注册资本不低于1亿元。避免低资质企业中标对项目投资成本、质量、施工安全、施工工期等的影响。

最后，构建科学完善的风险管控机制。在明确认知与掌握代建制应用优势的同时，也应对其应用风险存在全面了解。并在此基础上，能够通过构建完善的风险管理机制进行代建制推行风险的科学管控。例如，通过实施目标责任制、风险索赔制、全过程动态管控制等方法，进行城市拆迁安置房项目代建风险的有效管理。

结论：代建制在城市拆迁安置房项目中的有效推行对保证拆迁安置房项目的顺利组织与开展，实现对项目建设质量、成本、进程等的协调发展存在积极影响。对此，在认知其推行重要性的基础上，应立足实践，完善代建制度应用制度，实现城市拆迁安置房项目体制机制创新，以降低代建制应用问题的产生，促进其作用充分发挥。