杜 锦 耿红生

(河南省城乡规划设计研究总院有限公司，河南 郑州 450044)

城市历史街区保护是城市历史文化遗产保护的重要组成部分，建设部和国家文物局在《历史文化名城保护条例》中将其定义为：“城市中保留遗存较为丰富,能够比较完整真实地反映一定历史时期传统风貌或民族地方特色，存有较多文物古迹、近现代史迹和历史建筑，并具有一定规模的地区。”历史街区的保护价值得到了越来越多的认可。现阶段人们对其价值的判断多从文化价值、美学价值、历史价值、建筑价值等方面展开，着重于对其形式、空间保护、文脉延续等方面的探讨[1]。然而，历史街区作为人类社会的一个部分，同样也具有作为经济发展载体的重要功能。因此，对城市历史街区保护的研究不能脱离其“经济性”这一基本特性，有必要基于经济学视角、利用经济学原理对其展开进一步的分析。

1 城市历史街区的经济价值

1.1 城市历史街区的稀缺性

由经济学中消费边际效用递减规律可知，同一种物品，随其消费数量的增加，从中能得到的满足度即效用逐渐下降，即商品数量与其价值成反比。历史街区正因其历史文化因素的沉积反而呈现出独特的稀缺性和不可替代性。由于房地产开发面积总量很大，拆除历史建筑能够换回的新建筑面积在总开发面积中占的比例极小，而历史建筑不可再生的特殊性却是无以取代的。当房地产数量越来越多的时候，其边际效应逐渐下降，而随着历史建筑的逐渐减少，其边际经济价值却是不断升高的。因此，在土地资源的配置上，保留历史街区反而能够获得更大的经济价值。

1.2 城市历史街区的外部经济效应

历史街区具有社会公共物品的属性，因此其保护具有显著的外部经济性[2]。一方面，通过对历史文化的保留，能够提升周围区域的环境品质和文化品质，从而提高地价、促进旅游业和商业的发展，带动区域经济发展。另一方面，历史街区保护将具有当地特色的历史建筑、城市空间肌理、历史风貌等保留下来，有利于城市特色以及城市空间多样性的塑造、加强人们对地域的认同感，从而提高城市的凝聚力和竞争力。因此，从宏观来看，历史街区的保护可以为城市经济创造出很高的外部正效应。

2 市场经济下城市历史街区保护面临的困境

在市场经济环境下，随着人们对城市历史街区经济价值的肯定，以往拆毁历史街区开发房地产的粗暴行为逐渐受到批判和摒弃，但目前历史街区保护仍存在另外两种困境。

2.1 静态保护引起街区活力丧失

复原式或“博物馆”式的历史街区静态保护包括对建筑物外观的修整、内部设施的更新等，这种保护方式可能带来接踵而至的各种问题。静态保护以法律和土地利用规划为控制手段，会导致历史建筑的功能性过时、场所感逐渐消失、社区的不宜居性逐渐显现，继而街区功能结构与现代城市功能结构脱节[3]。静态保护的方式虽然认识到历史街区保护的重要性，却未找到挖掘其经济效应策略，且抑制了街区功能的调整，极可能导致为保护投入了巨大的人力物力财力后，历史街区又逐渐走向新一轮的衰败。

2.2 过度商业化导致原真性受损

在看到历史街区衍生的旅游开发带来的巨大利益之后，在“逐利”思想的驱使下，有些历史街区被过度地投入、修复和复原，以旅游业促进经济发展，从而获得保护修复的资金。从商业利益上来看，此举似乎并无不妥，但是过度商业化使得历史街区特别是历史保护建筑的“原真性”问题被严重忽视，首先从历史文化价值方面来看，就已经造成了巨大的损失，再者，过度开发使得历史街区的可持续性发展遭到破坏，造成对历史资源的过度利用，例如周庄的商业化发展模式已使游客人满为患、江南古镇的气氛被严重破坏。市场经济的运作是以土地的逐利性为目的，以商品的最大化经济效益为基础的行为，而历史街区保护是以社会的公共利益为目标以伦理、道德、公正为基础的行为，两者本质的不同预示着市场经济的手段运用会或多或少的侵害历史街区原本的除了经济价值的其他价值。

3 建构可持续的城市历史街区保护策略

综上所述，静态保护虽能暂时维护历史街区的生存，但付出的代价是昂贵的资金投入得不到回报；过度商业化造成的是历史街区原真性(历史价值)和可持续发展的破坏。走出如上困境的途径是要建构一个可持续的城市历史街区保护策略，正如《马丘比丘宪章》所指出的：“保护、恢复、重新使用现有历史遗址和古建筑必须同城市建设过程结合起来，保证这些文物具有经济意义并继续具有生命力。”

3.1 切入点：外部经济效应内部化

正如前文所述，历史街区具有社会公共物品的属性，因此其保护具有显著的外部经济性。正是由于这些外部经济效应的存在，历史街区保护的成本和收益的评价与其产生的社会评价差距甚大，而且难以做出量化的评价，即历史街区保护的出资者难以从保护的行为本身直接获得成正比的利益，这直接致使了历史街区保护缺乏动力。

3.2 资金来源策略：政府与企业合作

完全由政府主导的保护可在非盈利的前提下全面的对历史街区进行保护和修复，但修复的费用高昂使政府投入的资金并不能有效的回笼，从经济学角度来看，这是一种不经济的行为，高投入、低产出，对于政府而言是一个沉重的“包袱”。在此方式之下，外部经济效应难以内部化。由于历史街区周边的辐射影响区域，即商贸、服务等公共设施区域因紧邻历史街区，均在一定程度上使用历史街区的价值而提高了自身的市场竞争力，通常会带来地价、房价的上涨，因此周边土地的开发建设是可以从历史街区中获得附加价值的，在开发商获得利润的同时，拿出一部分资金为历史街区的保护做出贡献，是将外部经济效益内部化的一种有效方式。通过政府和私人企业的合作，能够在历史文化价值和经济价值之间寻找一个平衡点。这个过程，需要以政府为主导，负责保护项目的规划管理、审批等工作，对保护项目的修复程度、功能置换方式等内容进行一个控制，保证历史街区文化价值的延续；而企业对历史街区保护的投资从周围的开发区域获得经济补偿，从而实现外部经济效应的内部化。

3.3 功能置换策略：新旧街区联动发展

要完成历史街区功能置换策略，关键在于新旧街区的联动发展。历史街区作为城市老城区，其自身不具备强有力的运营实力，因此，应采取历史街区与新开发地区捆绑开发的形式，政府将历史街区的运营范围扩充至周边的开发地区，使得周边地区的开发商、运营商纳入历史街区保护的大体系下，这就使得新地产的运营开发与历史街区的运营开发同步进行，相互协调，互为支撑。例如，位于城市中心区的历史街区，应采取与周边地区联动开发运营的模式，而历史街区的功能置换应选择以配合中心区商务功能为主的现代服务性产业，如文化创意、高新科技研发、商贸办公、餐饮、会议展示等。例如上海新天地的历史街区开发使用与周边地产同步开发的方式[4]，商业开发商务、商业、办公区域的同时，对历史建筑进行修复和功能置换，并选择了以文化创意产业为主的置换形式，配设餐饮、休闲、展示等活动，与商业开发地区形成了衔接城市中心商务办公的产业链条：商务—会议会展—会议旅游—餐饮—购物—酒店，带动了整个历史街区的发展，并带来了巨大的经济和社会效应。通过新旧街区的联动发展，能够有效实现历史街区保护外部经济效应的内部化。

4 结语

城市历史街区保护是城市发展过程中的一个相当复杂的问题，以经济学视角对其做出分析是其中一种比较基础的分析方法。除了认识到历史街区保护的经济价值以外，还需要寻找能够支持其振兴与发展的可持续性策略。通过建构以政府与开发商合作的资金来源，以政府主导、兼顾市场运行的方式，将历史街区及其周边区域作为一个整体进行联动发展，便能将历史街区的外部经济效应内部化，从而找到历史街区保护中历史文化价值和经济价值之间的平衡点。