巴曙松

我国租赁市场具备产生高市值公司的基础条件：市场规模足够大。随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展。我国是世界上租赁人口最多的国家，人口13.7亿，租赁人口近1.9亿。

2017年，我国整体租赁市场租金规模约为1.3万亿元，仅为美国同期的三分之一。中国城镇化所带来的人口流动和迁徙，也不断促进租赁市场的增长。预计到2025年，中国租赁市场成交总额（GMV）将达到3万亿元规模。租赁业将是我国房地产行业中增长最大的市场。

行业趋向于集中化。目前我国主要供应方式是个人房源，机构化的公寓运营方在市场供应占比不到5%。从国际经验看，美国机构运营的公寓市场渗透率为30%，日本超过80%。

我国租赁行业起步晚，但随着房地产长效机制的建立与租赁需求的全面崛起，未来B2C机构运营发展空间巨大，机构运营将成为行业主力。市场表现亦是如此，自2014年以来，机构运营的长租公寓增速明显，房源年增长率达35%。

从国际情况对比看，我国公寓运营公司的集中度很低。目前全国机构运营商数量超500家，超80%机构运营商的门店数量少于50个，行业集中度低，大量供给存在于城中村村民或私人房东中，品牌化程度不高。

美国前十大公寓运营公司管理的房源数在整体租赁市场的市占率约为7%，日本为31%，而我国这一比例不到0.2%。

国际经验表明，公寓行业具有规模经济特征，随着公寓持有或管理公寓数量的增加，系统化、专业化下，服务人员管理半径与管理效率将显著提升，使得单位人效增加。……