文 / 张 辛 郭明佳 张庆阳

美国的住宅产业化起源于20世纪30年代。当时它是汽车拖车式的、用于野营的汽车房屋。汽车房屋是美国住宅产业化的雏形，受拖车住宅的启发，一些住宅生产厂家也开始生产外观更像传统住宅，但可用汽车拉到各个地方直接安装的产业化住宅。1950～1957年，在汽车房屋的基础上开始了以居住为主要目的的可移动房屋的开发，开启了产业化住宅时代。由于产业化住宅的建造成本仅为一般住宅的一半，产业化住宅在美国中低收入人群中受欢迎程度很高。70年代以后，人们要求面积更大、功能更全、外形更美观的住宅。20世纪30年代，因为产业化与城市化进程的加快，受经济危机的影响，美国政府为扩大内需、刺激经济的发展，同时解决中低收入者的住房问题，制定了促进住房建设和解决中低收入者住房问题的政策，美国的住宅产业化迅速发展起来。

二战后至80年代，是美国住宅产业化的形成阶段。战后政府开放住宅的贷款，理顺了融资渠道，促进了住宅产业从小规模生产迅速提高到大规模生产阶段。为推动住宅产业向集约型、标准化方向推进，政府制定了一系列优惠政策，利用经济、法律、宏观调控等手段规范住宅市场，形成了住宅供求以市场机制为主、政府参与为辅的住宅产业发展制度。美国住宅产业基本经历了由解决住房短缺到加大住房面积、再到提高住房质量和环境质量、最后达到全面提高居住水平的发展过程。

20世纪80年代至今，是美国住宅产业化的成熟阶段。这个阶段美国不仅实现了主体结构构件的通用化，而且也形成了住宅部品市场供应体制。美国钢结构住宅市场发育完善，住宅构、配件的标准化、系列化及其专业化、商品化、社会化程度很高，各种施工机械、设备、仪器等租赁化市场非常完善，住宅主要构、配件在工厂里制作，与住宅建筑市场提供的各种配套的住宅部品现场组装成整栋住宅，生产效率高。美国的工程设计、构件制作、部品配套、施工安装由同一企业完成，住宅的整体性好，质量高，生产效率高，成本低。由于住宅产业化的成本只有非产业化住宅成本的50%，成本优势促进了产业化住宅的发展，很大程度上解决了低收入人群、无福利购房者住房问题。

由于美国地广人稀，住宅多建于郊区，发展建筑产业化的道路与其它国家不同。美国物质技术基础较好，商品经济发达，且未出现过欧洲国家在第二次世界大战后曾经遇到的房荒问题，但建筑业仍然是沿着建筑产业化道路发展，因美国住宅建筑没有受到“二战”的影响，因此没有走欧洲的大规模预制装配道路，而以低层木结构装配式住宅为主，注重于住宅的个性化、多样化。到2001年，美国已经建成使用约一千万套住宅产业化标准化住宅，供2200万人口居住。2007年，美国的产业化住宅国民生产总值达到118亿美元。美国住宅产业化水平较高，目前在美国每16个人中就有1个人居住的是产业化住宅。

美国建筑产业化水平较高主要表现在：高层钢结构住宅基本实现了干作业，达到了标准化、通用化；独户式木结构住宅、钢结构住宅在工厂里生产，在施工现场组装，基本实现了干作业，达到了标准化、通用化；用于室内外装修的材料和设备、设施种类丰富，用户可以从超市里买到各种建材，非专业的消费者可以按照说明书自己组装房屋。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。除工厂生产的活动房屋和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件与制品、轻质板材、室内外装修以及设备等产品十分丰富，达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需产品。七十年代全国有混凝土制品厂3～4千家，所提供的通用梁、柱、板、桩等预制构件共八大类五十余种产品，其中应用最广的是单T板、双T板、空心板和槽形板。这些构件的特点是结构性能好、用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。美国发展建筑装饰装修材料的特点是基本上消除了现场湿作业，同时具有较为配套的施工机具。厨房、卫生间、空调和电器等设备近年来逐渐趋向组件化，以提高工效、降低造价，便于安排技术工人安装。

在现场施工方面，分包商专业化程度很高。据《美国统计摘要》资料，1987年统计的建筑总承包商为15.76万家，重型工程承包商（道桥等市政工程）3.66万家，而专业承包商则为34.20万家。这些专业承包商的专业分工很细，为在建筑业实现高效灵活的总分包体制提供了保证。

美国建筑产业模板工程从设计到制作已成为独立的制造行业，并已走上体系化道路。模板类型很多，并能组合拼装，此外还配套生产各种模补、辅助铁件、支撑、脱模剂等。在经营方面，既可定购、选购又可租赁，并对所出售的模板提供免费技术指导和现场培训。美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。除工厂生产的活动房屋和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，以及设备等产品十分丰富，品种达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。居民可以根据住宅供应商提供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。美国发展装饰装修材料，同时具有较为配套的施工机具。美国建筑产业化除了注重质量，现在住宅产业化还更加注重提升美观、舒适性及个性化，许多产业化住宅的外观与非产业化住宅外观差别无几。

新的技术不断出台，节能方面也是新的关注点。这说明，美国的产业化住宅经历了从追求数量到追求质量的阶段性转变。统计表明，美国1997年新建住宅147.6万套，其中产业化住宅113万套，均为低层住宅，其中主要为木结构，数量为99万套，其他的为钢结构。这取决于美国人传统的居住习惯。据美国产业化住宅协会统计，2001年，美国的产业化住宅已经达到了1000万套，占美国住宅总量的7%。2007年，美国的产业化住宅总值达到118亿美元。在美国，产业化住宅已成为非政府补贴的经济适用房的主要形式，因为其成本还不到非产业化住宅的一半。

美国在国家层面成立专职机构，政府直接干预和推动，政府围绕着整个经济社会发展的总目标，制订了一系列相关产业政策与扶持计划推进住宅产业化，设立产业化实施机构，发展住宅产业集团和民间机构，从组织和人力资源上保证其贯彻实施。美国在1965年将住房财政所升级为住房与城市发展部，下辖七个职能部门，从建设计划、财政金融政策、技术研发和标准设定等方面推进相关工作。美国住宅产业化有关法律法规不断完善为住宅产业化提供了制度保障。美国先后出台了《住宅与城市发展法案》《国家产业化住宅建造及安全法案》等法律法规；1976年，美国国会通过了《住宅产业化建造及安全法案》；同年美国联邦政府住房和城市发展部（HUD）开始出台一系列严格的行业规范标准，一直沿用到今天。只有达到HUD标准并拥有独立的第三方检查机构出具的证明，产业化住宅才能出售。HUD又颁发了联邦产业化住宅安装标准，它是全美所有新建HUD标准的产业化住宅进行初始安装的最低标准，提议的条款将用于审核所有生产商的安装手册和州立安装标准。除法律层面外，发达国家还制定了一些行政法规来保证产业化住宅的健康发展，如美国的节能之星住宅性能认定制度。美国采取了一系列财税政策，对中低收入阶层购买产业化住宅，贷款利息支出可以从所得税税基中扣除。

美国政府尤其重视住宅产业化的研究工作，技术创新是住宅产业化的必备条件。美国政府在1969年开展了“突破行动”，研发产业化住宅建造的新方法，建立示范基地来宣传新方法，已经形成了较完善的产业化住宅技术体系。美国国会每年拨付住宅和城市发展部1000万美元专门研究住宅功能新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。例如美国航天署正努力将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等技术逐步推广到住宅产业化中。比如“卫生间中水处理系统”就是将生活废水经物化或生化处理达到《国际生活用水水质标准》。又如避免卫生间排水在地面上打洞与管道不穿越楼板的“后排水构造系统”，从根本上消除了产生噪音、交叉感染、冷凝水等问题。还有光热利用和光电技术应用的太阳能技术，在产业化住宅中应用的产品有太阳能灶、太阳能热水器、太阳能电池、光伏发电站（系统）等。住宅科技是住宅产业化发展的第一动力。将微电子技术、信息技术、生物技术、新材料、新能源等高新技术，应用于住宅的生产技术、材料技术、建筑节能、居住环境等方面，为解决技术难题、提高质量和效益提供了可靠的技术保证。

美国住宅产业化发展的主要经验如下。

政府推动是住宅产业化发展的前提。政府积极支持与引导住宅产业化。政策上，对钢结构住宅给予科研投入、技术指导、扶持发展的政策；财政上，住宅借贷金融系统推出，开发商可以通过它低息贷款，兴建更多的钢结构住宅，中低收入者可通过长期抵押贷款和贷款担保解决住房问题，对钢结构住宅实行税收免税减税的优惠措施。政府在产业化过程中一直扮演着至关重要的角色，从建设计划、财政金融政策、技术研发和标准设定等方面推进相关工作。通过对住宅产业的扶持，既解决了居民的居住问题，同时把住宅产业与经济发展协调起来，带动了经济的增长。美国政府积极推动住宅产业化，建立完善的产业政策，规范住宅市场，通过设立住宅银行、实施住房金融储蓄抵押政策等来扶持，通过税收、法律、制度等杠杆来规范与监督，通过设立产业化的实施机构从组织上保障其贯彻实施等。

市场需求是住宅产业化基础。美国住宅产业化是建立在住宅市场大量需求的基础上的。在美国，住宅建筑市场发育完善，建筑构件标准化率几乎达到100%。

科技进步是住宅产业化关键。美国政府在实施产业化的过程中，都把科技进步放在了关键位置。在推动住宅产业化的过程中，美国制定了技术进步扶持政策，积极鼓励技术创新，建立了技术进步和保障体系，加大了科技投入，鼓励新材料、新工艺的使用等等。并且鼓励政府、企业、学校等合作成立科研机构，开发新技术、新产品，并加速科技成果向生产力的转换，从而提高住宅质量，降低生产成本，加速住宅产业化的发展。对住宅消费进行信贷扶持。美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家。据有关美国官方资料统计，2005年美国住房抵押贷款余额为4.7万亿美元，抵押贷款规模达到GDP的40%～60%。截至2007年底，全美9315万套使用住房中，自有住房占64%以上，其中58%的家庭（约3450多万户）是依靠住房抵押贷款获得自己的住房的。如果政府没有对住宅消费进行信贷扶持，那么美国发达的住宅产业化就不能得以实现。美国实行信贷扶持当然有其国情基础，主要原因是美国的商业银行体系极其强大且基本私有。这样的私有商业银行体系可以自主运作，自行设定贷款条件，对于不同的对象设定不同的抵押贷款形式，能满足不同消费者的需求。这样的信贷系统不仅可以通过低息贷款等形式来鼓励开发商新建住宅，而且可以通过给中低收入的家庭提供长期抵押贷款来解决居住问题。在坚持构配件的标准化、模数化、系列化的基础上，注重住宅的个性化、多样化发展，以经济实用为原则向多样化发展，注重高新科技在住宅中的应用，注重住宅的节能环保。

美国住宅产业化重点发展轻钢结构住宅。1965年轻钢结构在美国仅占建筑市场15%，1990年就上升到53%，而1993年则已上升到68%，到2000年达到20万栋的规模，占市场的75%，多层民用住宅、别墅都采用轻钢钢结构。经过多年发展，住宅产业化由于工期短、污染少、节约资源和劳动力、低碳环保等优点，被公认为传统建筑业转型升级的方向。美国政府提出了新的住宅开发战略：“高明的增长，高明的选择”，要求住宅保持持续的增长，同时提供市场可供充分选择的住宅。