陶宇镜　甘明超　袁碧蓉

不动产登记实务中经常会遇到一个问题：法院判决不动产合同无效，但并未明确不动产物权归属，当事人持该法院判决书要求登记机构办理登记，登记机构该如何处理？

《物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效時发生效力”；《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料进行转移登记”。据此可知，法院判决书具有使不动产物权发生变动的效力。而问题的关键在于：法院判决合同无效并不能直接等同于判决不动产物权归属，登记机构能否仅凭合同无效判决办理过户。

有观点认为这是法院的“半吊子工程”。法院既然判决了合同无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，就应当一并判决不动产物权归属于原出让方。特别是在当事人诉讼请求的范围包括了合同效力和物权归属的情况下，法院只认定合同效力属于遗漏当事人诉讼请求。而在法院判决已经做出的情况下，登记机构如何办理，又有两种观点：第一种认为应当予以办理。因为虽然法院只认定了合同无效，但合同无效会发生返还财产的效果，不动产物权由此转移，登记机构因而可以办理登记。第二种认为不能办理。法院判决只认定合同无效，并未确认不动产物权归属，合同无效固然会发生返还财产的效果，但有可能遇到其他阻碍而导致不动产权利人并非原出让人，登记机构不应当在未予以查清的情况下擅自办理过户。

笔者认同第二种观点。具体而言，合同无效而不动产权利人并非原出让人有以下几种可能：其一，善意第三人已经取得房屋所有权。《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。因此，如果房屋买受人将房屋转让给了善意第三人并完成了法定公示手段，即使买受人系无权处分，善意第三人也可以取得房屋所有权以维护交易秩序。其二，农村村民将宅基地出卖给城市居民后，因房价上涨而主张合同无效、返还房屋，其返还房屋的主张可能因违反诚实信用原则而得不到法院支持。这种情况下，一方面，原告的诉讼请求违反了交易诚信，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡；另一方面，我国现有的政策规定，农村居民宅基地使用权并非独立存在，而是依附于房屋形成的一项地权，农村房屋出让后，房屋所有权人即丧失了房屋所占土地的宅基地使用权，而宅基地合法使用权人失去使用权后的土地使用权仍应归原集体经济组织所享有。这也导致合同无效后房屋所有权人并非原房屋出让人（参考江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2014）通中民终字第2766号）。其三，房屋损毁灭失。比如火灾、地震等原因导致房屋损毁灭失，属于《合同法》第五十八条规定的合同无效或者被撤销后“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，此时房屋已然不存在，自然不可能将原出让人作为房屋所有权人进行登记。其四，原房屋出让人系无权处分的情况，因为合同无效可推知房屋买受人不成立善意取得，根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，房屋所有权人是之前的真正权利人而非原房屋出让人。其五，涉及刑事犯罪的，应予以刑事处罚，原房屋所有权人可能无法取得房屋所有权。

由此可知，房屋买卖合同无效后，房屋所有权人并非一定是原房屋出让人，登记机构不能仅凭认定合同无效的判决书过户给原房屋出让人，而只能在判决书明确认定了物权归属时进行相应登记。《全国人大法工委物权法释义》对于《物权法》第二十八条的解释也明确指出，“导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等”。由此也可以看出，法院判决书仅认定合同效力而不认定物权归属并不是“半吊子工程”，因为不动产物权归属的认定需要更多的信息，法院在信息不充分的情况下也无法进行判定。

陈品禄/责任编辑endprint